新築アパートを建てるなら木造、鉄骨、鉄筋どれがいいでしょうか？

はじめまして。
大阪市を拠点としますメラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。
以下、回答します。

・何階建てのどれくらいの広さのものだ建てられますか？
→MAXで約88坪、4階建てになります。

・設計事務所等に依頼した方が入札を利用するので、安くなると聞いたのですが本当ですか？
→入札すれば安くなる可能性はありますが、そもそも設計事務所に依頼する場合と工務店などに依頼する場合では、工事の発注方式が変わるので、コストの考え方も変わります。その辺りからお話し合いでご理解いただくことが必要かと思います。

・概算で費用等わかれば教えていただきたいです。
RC造はコスト単価が高いです。詳しい情報がない現時点では約坪120万円と仮定して
88坪×120万円=約1.06億円が本体建物金額、これに地盤改良や外構調査費用、設計費用、登記代を含めますと、総額で1.32億円〜1.50億円程度になります。

当方は、大手設計事務所にも所属しておりましたので技術や性能面の知見・知識も豊富です。
RCの他、鉄骨造、木造の経験もありますので、比較検討もできます。

実家が堺の方なので土地勘もありますし、一度お気軽にご相談頂けたらと思います。
よろしくお願い致します。
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MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
https://www.instagram.com/merakitecture_architects/?hl=ja

アパートなら木造耐火４階建てが良いです=工事費が２/３になり古くなった時の後始末も楽です。RCで鉄骨と比べると鉄骨の方が長持ちします。改造もできます。
参考にしてください。
https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111

収益物件を計画するうえで一番大事なのが収支計画ですが、その数字をよくする設計は工務店でもできると思います。しかしその場合、建築費が安くできているのかどうかは不透明になります。やはり、建築家に設計を依頼して、複数の工務店に参加をお願いし競争していただいて、見積もり合わせをすることが重要かと思います。

それよりも大事なことは、住戸プランが、そのエリアに適した広さで、ニーズに合っており魅力のあるプランになっているかどうかということです。いつまでも人気のある賃貸物件になることが重要です。それについても建築家にプランニングしてもらう必要があります。客観的な視点で、その土地の持つポテンシャルを十分に生かしたプランを見つけ出すことが大切なのです。

収益物件の構造をお聞きになっていますが、これも収支計画を検討すれば、おのずと決まってきます。地震に強く耐火性能もある建物は、きちんと設計すればどの構造でも達成できます。収支計画上、一番バランスの取れた構造を選択することになります。
まずは、ボリュームプランですが、お書きになっている敷地の広さと形状では、ワンフロアの賃貸面積が約19坪になりますので、新婚向けの１LDKを2戸設定するか、ちょっと窮屈ですがワンループタイプを3戸設定するかの選択になります。これはこの敷地の周辺のニーズを調査して決定することになります。最近の傾向としては、新婚向けのファミリータイプほうがニーズがあることが多いです。

ボリュームプランの作成はお手伝いできますので、ご相談ください。この作業に対する費用は発生しませんので、お気軽にどうぞ。

こんにちは。
建蔽率が80％ですので、建築面積は土地29.4坪×0.8＝23.5坪が可能です。
また容積率が300％ですので、容積は土地29.4坪×3＝88.2坪まで可能です。
共同住宅の場合は「共用部＝廊下・階段・エンロランスホール等」は容積率
から除かれますので、共用部も入れた全体の容積はおおよそ23坪×3＝69坪
くらいは可能だと思いますよ。
上記の計算では3階建て以上になりますので、道路斜線にかからないことが
女権になります。

予算に余裕があるのでしたら、RCの壁構造がお勧めです。
共同住宅では隣接する部屋の住人同士の「音の問題」のトラブルが多いので、
一番遮音に適しているのはRCです。
また地震に強いのは、RCの壁構造です。
ただ難点は、住居内に梁型が見えてきて「狭苦しい感じ」がぬぐえません。
私は「狭苦しい感じ」が嫌ですので、スラブを厚くして梁を取り除くなどの
工夫をしています。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所　鷲巣（ワシズ）

MK様

はじめまして。
福田哲也建築設計事務所（大阪市福島区）の福田と申します。
大阪市内ですが、割と近い敷地条件でRC賃貸マンションを計画しております。
以下、私見ですが、ご参考になれば幸いです。

先に、概算費用についてですが、
下記概要で今年3月末に取った概算見積からの総工費(税別)は13,900万円程度でした。
一つの目安ではありますが、設計監理料や諸費用を考慮すると表面利回り6％弱の見立てです。
（計画的には、無駄を省きながら売りのある特徴を持たせたプランにしています。）
MK様の場合、前面道路の幅員が5.5mとのことですので、階数や広さ確保（戸数確保や容積率の消化）の方向で進めると、これよりも利回り的には厳しくなる可能性もあるかと思われます。

＜敷地＞
・土地：29.40坪（間口7.2m×奥行13.50m）
・北側道路（幅員12.8m）
・第2種住居地域（建蔽率80％、容積率300％）
・準防火地域
＜計画概要＞
・RC6階建
・建築面積：70.90m2（建蔽率：72.94％＜許容90％；10％割増加算）
・法定延面積：348.15m2
・容積率対象床面積：283.70m2（容積率：291.87％＜許容300％）
・施工床面積：411.83m2
（1階：テナント×1、2〜6階：賃貸住戸(52.10m2/戸)×5戸　※5・6階はメゾネット）

設計事務所に依頼するメリットの１つとしては、
単に安いというのではなく、同一条件・同一図面で複数社の見積を比較できるところにあります。
（もちろん、競争原理が働く面もあります。）
それにより、価格の妥当性が確認できた上で、設計者自身に価格折衝を代行してもらうことで、設計意図やクオリティーも踏まえながら合理的にコストダウンを図っていけるのでコストパフォーマンスが高まると言えます。

RCは高いかどうかですが、一般的にはW造＜S造＜RC造となります。
今回記載されている土地で大きく建てようとすると、同じRCでもコストアップに繋がり易すくなると言えます。
地盤状況によっても価格差が広まることもあります。
また、戸数が少ないと共用設備や地盤対策などの費用がより重みを増してきます。
プロジェクトの目的や何を重視するかにもよるとは思いますが、
近年建築費の上昇が続いた中、賃料自体はあまり変動がない為、あまり無理を重ねる建築計画になりますと収支はなかなか厳しいものになるかもしません。

私たちは、建築の設計監理はもちろん、ご依頼主様のご要望やプロジェクトの目的などを踏まえ、それをより良く実現していくための幅広いご提案やサポートをさせて頂いております。
よろしければ、お気軽にお問合せ下さいませ。


福田哲也｜福田哲也建築設計事務所
大阪市福島区福島3-1-39メリヤス会館403 〒553-0003
*****a-architects.com
http://www.fukuda-architects.com