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新築マンションの

豊島区にて、親から受け継いだ土地と隣接の土地を4000万で購入して新築賃貸マンションを建設を考えています。


■地積:55.0坪
■建ぺい/容積:80/300
■用途地域:近隣商業地域
■接道状況 一方 ( 南 9.0m 公道 間口6.0m )

この土地にエレベーター有で、1階駐車場 2~4階ワンルーム賃貸 5階自宅で考えています。
この場合、ワンルームの賃貸は何部屋取れますでしょうか?
1億で抑えることは無理かと思いますが、本体工事費はどの程度の見積もりになりますでしょうか?また工事費を抑えるために他に良い方法がありましたらご教授ください
よろしくお願い致します。

専門家の回答

11件

2020年 7月15日
ボリューム的には、2F~4Fは各フロアにワンルームが4戸、1Fに2戸で全14戸確保できる勘定になりますが、敷地が間口6m、奥行き30mのためワンフロアにワンルーム4戸はプランに無理が生じます。ワンフロアにファミリータイプを2戸のほうが効率が良いプランが出来そうです。工事費は東京ですから少なくても1億8千万円くらいになるのではないでしょうか。もっと高いかもしれません。
矢印
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2020年 7月15日
いとこん様

はじめまして。
ユウ建築設計室の吉田と申します。

ワンルームの広さにもよりますが、豊島区は15戸以上で条例の規制が厳しくなりますので、14戸以内の方が計画しやすいかと思います。
しかし、間口6.0mということですで、14戸計画することも工夫が必要になりそうです。
また、豊島区は9戸以上で狭小住戸集合住宅税というものがかかりますので、そちらも考慮が必要になります。

工事費については駐車場や共用部の容積対象外部分も含めて、200坪ほどの計画として、少なくても2億以上くらいはかかってくるかと思います。

豊島区は以前に住んでおりましたし、投資物件は多く設計しておりますので、何かございましたらお気軽にご相談下さい。
よろしくお願いいたします。

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ユウ建築設計室 一級建築士事務所
吉田 祐介
HP:https://yu-architects.com
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
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矢印
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2020年 7月15日
いとこん様

初めまして、アトリエシーユー の竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

今回のご質問ですが、容積率と建蔽率からしますと、160坪程度の床面積(緩和分を除く)ですので、総事業費約2億円前後のプロジェクトになります。
次にコスト削減ですが、RCでしたら内装仕上げの省略や、小規模でしたらバルコニーを無くしてしまう( 今回は5階建てなので避難上厳しいですが)など、ご相談いただければ色々方法はございます。

お土地の購入費は新規で4000万円とのことですが、
建物規模が大きいためキャッシュフローは思った以上に良くないかもしれません。
投資としては部屋数増やしたいのですが、豊島区には狭小賃貸に課税する制度もあり、
部屋数と課税制度のバランスも大きな投資要因になると思われます。
また建築基準法的には、近隣商業は高度斜線規制や日影規制がある場合もありますので確認が必要です。あれば5階が厳しい可能性もあります。

何れにしても銀行融資も厳しい中、
建築規模も検討した投資バランスの取れた計画が必要と思われます。

私たちは、事業計画からキャッシュフローまで行い、
デザインと投資のバランスを鑑みご提案いたしますので、
ご検討いただけましたら幸いです。

宜しくお願い致します。


株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石 明弘
http://ateliercu.jp
矢印
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2020年 7月15日
豊島区は、大塚に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
豊島区では、高田や長崎などいくつか建ててきております。
近隣商業で、9mの道路であれば、容積は300%使えると思います。
容積から、544m2床面積が取れるとおもいますが、全部ワンルームにすると
豊島区のワンルーム税1戸当たり50万で1000万以上の課税になります。
それを避ける方法としては、20m2ぐらいを8戸30m2以上を8戸
だと課税は0です。
容積300%を全部食える前提だと下記の様なフロア構成になります。

5階自宅 136m2
4階賃貸 34m2 4戸      
3階   34m2 2戸 20m2 2戸
2階   20m2 6戸
1階駐車場 136m2

こちらの延べ床面積は、200坪を超えます。
工事費は2億を超えてしまいますので、予算1億にこだわる場合
規模を半分近くにしなければなりません。
ただ、お隣を4000万で購入して、容積目一杯立てても
賃貸収入は、年間2000万ぐらいになりますので余裕の賃貸経営になろうかとおもいます。
あとは、銀行融資が可能かどうかを検討すればよろしいかとおもいます。
1億以上の借金がなんとなくと嫌だという場合それを前提の規模を考えなければいけません。
そうゆう事でも、プランなど検討いたしますので
遠慮なくご相談ください。
矢印
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矢印
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2020年 7月15日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
高度規制や日影規制が気になりますが、容積率満額建つとしますと延べ床面積は165坪、RC造で坪単価130万円としますと2億1500万円くらいになりますね。
工事費を押えるには鉄骨造にするとか、規模を縮小することになると思います。
25㎡ワンルームですと約15戸くらいかと思います。
紙面でどうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断します。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
矢印
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2020年 7月15日
いとこんさま

目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
豊島区のどちらかはわかりませんが、お近くですしコメントを。
敷地の間口と奥行きの関係もなかなか工夫が必要な感じもしますし、ワンルーム条例からも住戸数と規模に関しては、よく考える必要がありそうです。また、ボリュームを押さえて、工事費も抑制したいのであればバルコニー無しの5階建てをお勧めします。但し、近隣商業地域とのことですので10mを超えますと日影規制も掛かりますから、5階建てが厳しいかもしれません。このあたりは実際の敷地形状が分からないとなんともいえません。
数字の上で言いますと約160坪の規模であれば工事費と設計料で約2億円程度は掛かると考えて下さい。杭工事の有無がわかりませんが、これは別途となります。
いずれにせよ全体のバランス(収支、借金の規模等)で規模設定をされたほうが良いと思います。豊島区新宿区で集合住宅等建てておりますので事例も見て頂いて、気に入って頂けるようならば気兼ねなくお声がけ下さい。

藤田
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藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18
TEL:*****  FAX:*****
http://www.mf-architect.com
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2020年 7月15日
いとこんさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地の特性を活かし個性的でシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

賃貸集合住宅では、他と競合しないデザイン的な差別化が非常に重要です。
ご希望の規模が分からないので、容積が最大の面積で考えると工事費は約1.6億以上は必要です。坪単価は少なくとも鉄骨造100万以上/坪、RC造120万以上/坪は見込んでおく必要があるので、利回りや予算に応じた規模を検討された方が良いと思います。あと不確定なのは杭工事で、地盤が悪いと必要になります。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。詳しい情報を頂ければプランを作成致します。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
http://hha.bz/
矢印
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2020年 7月16日
汎建築事務所の大房汎です。ワンルーム併用専用住宅は幾棟か設計:監理してしています。私どもの作品を見て興味が御座いましたらエントリーください。
ご相談に乗ります。
矢印
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2020年 7月16日
はじめまして
世田谷区下北沢の設計事務所です。賃貸併用住宅を多く設計しています。

道路への間口が6mで、近隣商業地域で日影規制などもありますから容積を全てつかいきるのは困難かもしれませんが、検討させていただければ光栄です。
敷地資料(敷地図、住所など)を メール*****a.com)で送っていただければ、どのくらいの規模の建物がどれくらいのコストで建つか賃貸住戸の利回り計算も含めて提案いたします。ご自宅の家族構成や住宅内につくりたいものがあればお知らせしていただけると考慮いたします。
私どもは住宅を設計する時は自然の緑を取込めるようにいたします。最上階に住まわれる場合は屋上緑化も考慮されるといかがでしょうか。幾つかの例を送りますのでご覧ください。

*****a.com

1)賃貸併用住宅の考え方
設計したいくつかの賃貸併用住宅を説明しています。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/02top/02kizi/07owner_apt.html
2)緑を取込む環境づくり
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/00consept/021cons2.html
3)賃貸住宅の利回り計算
http://www.yumira.com/SpaceFiles/061process/02-1proc.html

メール*****a.com
http://www.yumira.com/
矢印
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2020年 7月17日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。皆さんとは違ったアドバイスをさせて頂きます。ちなみに私は商店街のまちづくりも専門なでこのような建て替えを多く経験している上に最近世田谷で同じように敷地から購入してRCの賃貸併用住宅を設計した時の経験も踏まえてのアドバイスです。賃貸併用住宅の場合、大家さんが同居する賃貸になるので管理においてオーナーの負担(煩わしさ)が少なくありません。ワンルームとなるとそれは尚更です。また、間口が狭く奥行きの深い建物はそもそも共同住宅には向きません。
次にお金の事ですが、資金調達が金融機関の融資の場合、担保能力にもよりますが、審査の難易度とすると、1億がひとつの基準になります。それを越える場合は返済金の原資に対する審査は厳しくなります。
資金に問題ないのであれば良いですが、資金調達するのであれば木造3階建て(又はRC3階)で可能な規模の賃貸併用住宅をご検討する事をお勧めします。または、近隣商業地域の様ですので1階をテナントにする事も検討をお勧めします。賃料収入的にはこれが一番です。さらにご相談があればメッセージやメール等でお問い合わせください。
アーキネットデザインLLC市川均
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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