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家づくり相談

容積率オーバーの物件の減築(合計約111平米)費用について

相場に比べてかなり安い物件を見つけ、問い合わせたところ容積率オーバーとのことでした。
第一種低層住居専用地域で、建ぺい率40%、容積率が60%です。
もともと鉄骨造の2階の建物で、屋上部分を住居に変えて現状3階になっているようです。
3階部分を再度屋上に戻しても、まだ1階、2階合わせて34平米ほどオーバーしています。
それも、増築されたと思われるバルコニーや階段部分があります。
そのまま購入して使用することは可能なのでしょうか。

もし3階部分の解体工事約77平米と、1階、2階部分の減築工事それぞれ約17平米では、どの程度の予算が必要になるのでしょうか。
建物の前には、敷地内に車3台分の駐車エリアがあります。

また、容積率オーバー物件に関して、留意しておくべきことなどありましたら、合わせてお伝え頂けると助かります。
よろしく、お願い致します。

専門家の回答

6件

2021年 4月12日
外観を見なければ何とも言えないですが、2階の通常バルコニーと外階段は違法での増築としても既にありますし外部扱いだと思われるので容積率に含まれ無いかと思われ、役所から指導が無ければ解体しなくても良いと思うのです。鉄骨造の屋上に増築された3階部分は除去された方が良いかと思われます。

111平米ですと普通の重機使える解体工事でしたら150〜250万だと思いますが、作業が外部足場からの上げ下ろしのみで、また3階だけの解体は手壊し作業になるので高額になると思われます。お近くの解体業者に直接相談される事をお勧めします。
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ユーザーの返答

2021年04月12日

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ご回答ありがとうございます。なるほど、3階だけですと確かに手壊しになるので、価格に影響してくるのですね。参考になりました。

2021年 4月12日
いいか悪いか以前にご自分の命が大切です。間違いなく荷重オーバー建築でしょう。多分に3階はもくぞうではないですか?そうでないと床ごと普通は持たないでオッコッテきます。取るなら増加荷重部分です。想定外地震が多発しています。安くても、そのようなところに大切な家族を置くことは私はしません=年代によって更に耐震性も危ういです。
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ユーザーの返答

2021年04月12日

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ご返答ありがとうございます。素人の場合、荷重といった観点がなかなか見ることができず、参考になりました。ありがとうございます。

2021年 4月12日
3階部分の解体費、2階屋上部分の減築の他防水工事、外壁工事が必要となります。
建物の状況を見ていないので何とも言えませんが、解体のみで100~200万プラス足場、撤去費
減築は間取りを見ていないとわかりませんが外壁含めて同様かそれ以上の費用がかさむと思います。

容積率オーバーの案件は融資も降りづらいと思いますので、
不動産会社さん経由でも銀行へご確認された方が宜しいかと思います。
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ユーザーの返答

2021年04月12日

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解体費、足場費、撤去費、防水工事、外壁工事。確かに解体だけでなく、屋根や壁を工事しなければいけない点を見落としていました。メッセージありがとうございます。

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[退会した専門家]
2021年 4月12日
容積率オーバー物件(違反建築物)に関して、留意しておく点としては
以下の内容が考えられます。
・住宅ローンの審査が通らない
・購入した人に対して行政から是正指導が行われる
減築工事(111㎡)の費用は1000万円~1500万円が目安となると思われます。
まずは、建物の確認済証、検査済証、確認申請書(設計図面、構造計算書
を含む)の有無をご確認ください。奈良県も活動エリアですのでお気軽に
ご相談いただければと思います。

ユーザーの返答

2021年04月12日

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建物の確認済証、検査済証、確認申請書といった文書の確認が必要なのですね。聞いてみます。ありがとうございます。

2021年 4月12日
自己資金で購入されるのでしたら、そのまま使用することもできますが、やはり3階部分は危険ですので、解体したほうが良いでしょう。次に何か建物に関する申請が発生した時に行政から是正の指導がありますが、それまでは1,2階ともに使用できます。リフォームするにしても、申請の発生しないようなリフォームにする必要があります。

第1種低層住居専用地域は、建物高さが10mまでです。現状はどうもその高さを超えていそうな感じですね。建物の外側の法規制(団体規制)は、行政も厳しく指導しますので、この点からも3階が問題ですね。

建築時期が昭和56年よりも前であれば、構造基準が新耐震より前なので、リフォームの時に耐震補強されることをお勧めします。
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ユーザーの返答

2021年04月12日

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建物の安全性が第一ですね。10メートルの高さ制限も知りませんでした。不動産の購入はまだしたことがなく、とても参考になりました。ありがとうございます。

2021年 4月12日
大まかには皆さんが仰るような内容だと思いますが、容積率違反をするような方であればそもそもの建物も合法で建てられているかどうかわかりません。
建築確認済証があるか不動産屋さんに聞いてみてください。
違反建築の場合、今後増築やリフォームが出来ず建て替えの選択しかなくなる可能性が高いです。

解体と屋上外壁の工事は、構造などにも寄りますが500万は見ておいたほうがいいと思います。
ご自身で決めずに一度建築士にご相談されることをお勧めします。
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ユーザーの返答

2021年04月12日

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そうですよね。勝手に屋上を3階にしちゃったのか、経緯が正直知りたいです。建築確認済証という言葉は今回初めて学びました。聞いてみます。ありがとうございました。

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