賃貸住宅のご質問

お世話になります。数年後の目標に向けご助言頂ければと思います。

マンションの建設について質問させてください。
条件
１、将来仕事を独立し1階部分で開業したい。
２、最上階を賃貸併用住宅にして減税も受けたい。
３、上下の間にワンルームを複数作り収益性を最大化したい。
４、中野区 第１種高度地区に建築したい。
５、予算最大ローン10倍＋2000万。
６，1階店舗部分は70㎡ほど使いたいですが調整可。


建築条件
１，1階店舗は30dB以下の案暗騒音にキープする必要がある。
２，100㎡の土地6000万を一つの基準にしたい。
３，半地下で駐車場の作る場合の値段とリスク。
４，ベランダをなくすぐらい小さくしその分部屋を広くしたい。その点の評価をお願いします。

マンションの設備希望
１，セキュリティシステム
２，郵便受けと宅配ボックス・ゴミ置き場
３，自転車バイク置き場
４，エレベーター（3階建て以下予算次第で不要）


自営業として兼業してますので1階と最上階の家賃を経費に落とし込めるのか、住宅減税ローン通るようにする方法もお願いいたします。
また他に減税方法などあればお願いいたします。