大阪駅から1駅、20坪の更地に賃貸物件を建てたい

大阪市の設計事務所です。

①を自社で運用されるとすると、カフェ内の内装も厨房設備も計画予算に含まれると思いますので、②の方が安価にできそうです。
防音をしっかりされようと思うと、程度にもよりますが床面積マックス60坪で7000〜万は必要になってくると思われます。

具体的な検討をしてみないとわからないところもありますので、敷地情報を頂けましたらご予算表をまとめることが可能です。よろしくお願いします。

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※ 「地方への移住をデザインする」 をテーマに、自然環境の中で理想の暮らしをお持ちの方々を対象として、移住先の土地探し、住まいの設計、既存住宅の調査、暮らしの相談を通じて「あなたの現在地から移り住む」ことをトータルにサポートするサービス・『イジューハウス』を提供しています。
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MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
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3階建てなら20坪×80％×3層＝48坪
容積率を使い切るなら4or5階建てで60坪

仮に3階建て木造であったとしても昨今の状況下では100万/坪以上は必要になります。
賃貸住宅が入ること、楽器演奏できるくらいの防音性能が必要であることを考えると
RC造となって120万/坪といった感じです。
①で1階がスケルトンでいいなら、もう少し坪単価を押さえられますが。

予算を考慮しつつ、将来、ご自身でカフェをやりたい！という思いをどのようにカタチにするのか、さまざまなパターンが考えられると思いますが、道路状況等によって、全体計画は大きく変わるので、設計者と共に検討されることをお勧めします。
HPをご覧いただき、気に入っていただけるようであればお気軽にご連絡下さい。
お話を伺った上で、設計料やその後の進め方についてもご説明させていただきます。

名古屋の建設会社です。

営業の立場から申し上げますね。
賃貸経営は、入退去・家賃管理・客付け等の面から管理会社に任せるのが一般的です。
又、退去時の原状回復にもオーナー負担があります。更に築年数で建物自体の改修も必要になります。管理・回復・改修と全て費用が発生しますのでオーナーは余裕資金を持つことが必須です。建てたら終わりではないです。
建物の規模は建蔽率・容積率などから簡単に割り出せますが、駐車場や駐輪場など生活利便も考えると基準マックスで建てられない場合もあります。
因みに防音ですが、1階にレンタル防音室を設ける手もありますよ。中古のピアノと最低限の音響機器を置くのは低予算で出来ます。入居者が皆、防音性を求めるとは限りません。防音の為、家賃が高いと入居者減につながります。カフェですと飲食店許可を得る為に排煙・換気・防火・給排水設備などで建物の造作工事が厄介です。内装と厨房設備だけでは済みません。予め飲食店仕様で設計が必要です。
住居もファミリー向けか単身者向けで建設コストが変わります。地域事情からどちらに訴求効果があるかを検討する余地もあるでしょう。メゾネットならファミリー、分断するなら単身者向けと切り替えは容易ですがトイレの増設で汚水管の問題が発生しますので予め決定したい所です。

最後に最も大事なことですが、返済計画はどの様にお考えでしょうか？
自己資金と家賃収入と労働収入の合算でしょうか？
カフェ開業で脱サラすると恐らく生活だけで目一杯になる筈です。
家賃収入も戸数が少ないので空室が発生した時のダメージが大きいです。
駐車場を3台分でも設けると1階は上階へのエントランスとレンタルルーム分のスペースしか取れなくなります。近隣の月極パーキングは当てにしない方が良いでしょう。
家族世帯ではマイカーを所有する点も考慮に入れるべきです。通勤は電車でも家族揃っての移動があります。
駐車場を無料にする事で割高な家賃を納得して貰うという方法も取れます。

頂いた条件から以上のことがザっと判明します。
私達は造る事が仕事ですが、健全に運営できる建物を造る事を理想とします。
賃貸・店舗型の事業用建物ですから採算性に関しては厳しく考察しましょう。
自分が住むだけの建物の様にはいきませんから。

1階を店舗にしてスケルトンにして工事費を浮かせる。そして、出るときにそのまま残してもらってカフェを経営する＝これしかないですね。