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家づくり相談

3階建てアパートを作りたいです。

添付の土地(現状、上物があります。)に3階建ても木造アパートを建てたいと考えています。ワンフロアあたり1K×3部屋で作れたらと一番嬉しいのですが、1部屋あたりが狭くなってしまいそうで、その場合はワンフロアあたり2部屋とすることも検討したいと思っております。
ワンフロアあたり3部屋の場合、1部屋あたり18−20平米を確保することは難しいでしょうか。どれくらいの広さが想定されるのか、また建築費の目安をお伺いしたいです。

<土地について>
正確なセットバック面積が不明ですが、約1.3㎡後退が必要と伺っており、机上の単純計算ですと、有効敷地面積は約77㎡かと思われます。
土地面積:89.22㎡(セットバック前)
用途地域:準工業
都市計画:市街化区域
建蔽率 :80%
容積率 :300%(240%)
防火指定:準防火地域
高度制限:第3種高度地区
接面道路:西側、幅員約2.7m、42条2項道路に約9.27m接道
日影規制:あり(5−3h)

何卒、ご回答のほど、どうぞよろしくお願いいたします。
  • 3階建てアパートを作りたいです。

専門家の回答

5件

2021年 2月23日
さと様
 初めまして、渋谷区恵比寿の一級建築士事務所 中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。
 ご質問の件、セットバック無しで20m2弱の3部屋/フロア(2、3階。1階は25m2が2部屋か、17m2が3部屋)という感じです。
 セットバックして有効面積77m2になると、16m2が3部屋(2、3階。1階は20m2が2部屋)が精一杯です。最寄り駅が主要駅で、駅から至近なら、小さな部屋でも可能性はあると思います。
 ちなみに後退面積は13m2でしょうか?1.3m2なら、有効面積は77m2より大きくなるので、可能性は大きくなると思います。
 ご検討、ご確認いただけますようお願い致します。

中辻正明
中辻正明・都市建築研究室
〒150-0021
OFFICE:東京都渋谷区恵比寿西1-3-5アルス恵比寿メイクス601
ANNEX:東京都渋谷区恵比寿西2-17-3ダイヤビル5F
*****/Tel *****/Fax *****
E-mail m*****esh.ne.jp
URL http://www2u.biglobe.ne.jp/~m-naka/
BLOG https://m3-naka.at.webry.info/
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ユーザーの返答

2021年02月23日

さとのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
後退についてですが、約1.3m後退が必要で後退面積は約13㎡となります。記載誤り失礼いたしました。
やはり3部屋ですと狭くなってしまうんですね。駅からそれほど近いわけではないので2部屋が現実的なのかもしれません。いただいた回答をもとに検討いたします。

2021年 2月23日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
3階建てですと日影規制や第3種高度地区は関係なく、注意するのは道路斜線制限くらいですね。
ご希望の3階建ては可能と思われます。
容積率満額建ちますと56坪となり、坪単価70万円としますと約4000万円になります。
紙面でコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご希望と敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断します。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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ユーザーの返答

2021年02月23日

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ご回答ありがとうございます。
3階建ての場合、日影規制や第3種高度地区は関係ないのですね。3階建ては建てられそうとのことで安心いたしました。調査をご依頼させていただく場合は、別途ご連絡させていただきます。

2021年 2月23日
こんにちは。
3階建てアパートのボリューム相談を拝見しました。
日頃からデベロッパー案件の設計監理をしています。

さて建築可能ボリュームですが、記載された敷地情報から計算すると1フロア3部屋は計画できません。1フロア22m2×2戸×3階=6戸が妥当な計画になります。

当事務所の特徴は、快適性や心地よさを第一に考えたデザインと住宅性能の融合、バウビオロギー講座で得た知識を取り入れた健康住宅にあります。これらの要素を取り入れたご提案をしています。
設計理念や、その他住宅事例写真など掲載していますのでお時間あるときにホームページやブログをご覧ください。

HP : https://kanlabono.com/
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
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ユーザーの返答

2021年02月23日

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ご回答ありがとうございます。
やはりワンフロアあたり3部屋は難しいのですね。ワンフロアあたり2部屋とした場合で収支等計算し検討してみようと思います。

2021年 2月23日
さとさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
念のために再確認ですが、頂いた情報ですとセットバック1.3mとありますが、道路の向かいに住宅などがあれば、現状の道路幅員2.7mの道路中心から両側に2mづつの後退となり、セットバックは0.65mとなります。
この場合なら3戸/階で20m2弱/戸が可能となりそうです。利回り上は数を増やしたいところですが、25m2以上/戸で2戸/階で検討するかですね。
敷地をポジティブに見ると整形で接道長さが長いので、非常に計画しやすいと思います。
ただし、集合住宅は他類似案件と競合しないような小さいながらも差別化が非常に重要です。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
プロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
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ユーザーの返答

2021年02月23日

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ご回答ありがとうございます。
仲介業者からは約1.3mの後退が必要と聞いておりますが、改めて確認してみます(業者は明日まで休みのため確認できるのは金曜になります。)。もし後退が約0.65mで足りるのであれば狭くはなってしまいますがワンフロアあたり3部屋を検討したいと考えております。

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