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家づくり相談

都内で狭小RC事業用物件を検討しております。

現在、32㎡の狭小地にRC造4階建てのコンパクトビルの建築を都内で検討中です。

<土地詳細>
・エリア:渋谷区
・近隣商業/防火/50M高度/日影なし
・土地32㎡(間口4.6m×奥行7m・整形地)
・前面道路4M(方位:真南)
・建蔽率80%(耐火で制限なし)
・容積率400%(制限240%)76.8㎡
※民法50㎝検討しないで大丈夫です

<建物詳細>
※各フロアはスタジオタイプのワンルーム
(設備はミニキッチン・洗面・トイレ・シャワー)
※簡易ボリュームは一度出してもらい、天空率計算で4階建は可。

【パターン1:地上4階・地下1階】
・全フロア同じ間取り
・建築面積24㎡[7.26坪](フロア19㎡+階段5㎡)×5フロア
=120㎡[36.3坪]

【パターン2:地上4階】
・全フロア同じ間取り
・建築面積24㎡[7.26坪](フロア19㎡+階段5㎡)×4フロア
=96㎡[29.04坪]

【パターン3:地上3階・地下1階】
・全フロア同じ間取り
・建築面積30㎡[8.47坪](フロア25㎡+階段5㎡)×4フロア
=120㎡[36.3坪]

<ご質問>
①現在の建築相場でパターン1~3を建築した場合の
予算(設備込み・消費税なし・地盤なし)をお伺いしたいです。

②実際の現場での建築工事を考えた場合、無足場工法等含めてどのパターンが
良いと思われるかをお伺いしたいです。

当方、2020年に木造4階建を建築事務所経由で新築しているので、
その頃の予算感はあるのですが、現在の建築予算がどのくらいかかるのか?
また、上記の建築パターンを踏まえて、
狭小RCにお詳しい方や、建築コストを抑える予算管理にお詳しい方からの
ご意見やアドバイスをご教示いただけると有難いです。

専門家の回答

2件

2022年 5月17日
規模が小さいとほぼやりたがりません。利益がでないからです。150万/坪はみられて実際に10件ぐらい相見積やってくれるか試されてみると良いです。
矢印
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矢印
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相談者が役に立った
2022年 5月17日
KiraKiraさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
近年は同様の狭小事業用案件が多いです。

頂いている情報だけで判断します。また、ウッドショックに始まり、東南アジア方面の半導体製造不足問題から、ロシアのウクライナ侵攻で資材などが高騰し、同時に人件費も上がり、現在の工事単価は非常に不安定です。高騰する要素しかなく、数年待っても下がるとは思えません。建設会社の見積も有効期限1ヶ月です。
このような不安定な中での回答であることをご理解下さい。
1.
パターン1:7000万円程度だと思います。地下の坪単価は地上のそれの倍と考えて下さい。
2:4500万円強程度だと思います。
3:パターン1と同様に7000万円程度です。
2.
隣地との離隔距離が足場を組む余裕がない場合は無足場工法になりますが、建蔽率を最大に使わずに足場を組めるのならわざわざこの工法を採用する必要はありません。

なお事業用案件は数字上の利回りだけではなく、類似案件に勝つ魅力が必要です。新築時はどんなものでも満室になりますが、問題は10年後です。新しく建つ近隣案件と競合しないような建築を目指しましょう。
SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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