狭小土地の活用

情報が少ないのではっきりとはわかりませんが、斜線があるので三階も厳しいかもしれませんね。

木造や鉄骨造だから、規模が小さいから見劣りするのではなく、そういうデザインになってしまっているだけと思います。

初めまして。クサノユカリ建築設計室と申します。
京都で活動している設計事務所です。

ご質問内容を拝見する限り、高い建物は難しそうですね。
3階建てや2階建てでも見栄え良くデザインすることは可能ですし、
狭小であることを逆手に取る意匠もあるかと思います。

弊社、京都が拠点ですが、全国対応可能です。
狭小物件は京都に多く、実績もありますので、
HPもご覧いただき、是非一度ご連絡くださいませ。

クサノユカリ建築設計室
https://www.kusanoyukari.com/

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。
「しかし、高さが使えなく賃貸などの収益があまり見込めないなら、コストをかけずに店舗併用の自宅として木造で考えた方が良いのか、」

逆ではないでしょうか？
賃貸物件であれば、コストと収益性のバランスから判断すべきですし、店舗併用住宅であれば、居住性、快適性を第一に考え、多少費用が掛かっても、ご納得のいくものを造るべきかと思います。

当事務所では、半地下を造る等限られたボリュームを有効に活用する方法は、これまでも色々行っております。
HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ　井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓　HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
（HPのCONTCTの頁からメール送信できます）

高さの制限や建蔽率の問題などは少し複雑なんです。口頭でどう説明しても素人の方では理解できないと思います。建築士でも難解です（笑）

近隣商業地域なので高い容積率であるとは思います。東京都なら500％以上なら前面道路の幅員による容積率低減の数値を0.8に出来ます。それから近隣商業地域でも軒高が10ｍを越えると日影規制も掛かります。道路斜線規制は前面道路に1.5をかけた数値です。ただ2項道路と接していたり、敷地の形状が分らないので、どのような形のものが作れるのかが断定出来ないんです。

22坪しかないと思うと、2階建でも形に工夫が必要になるかもしれません。5.8ｍの前面道路なので3階建は作れると思いますが。どれくらいのレベルで賃貸にまで適応させることが出来るかというと、プランして見ないことにはなんとも言えないって感じです。

ただし、個人的に今現在、息子のアパートを探していて非常に貸すのが下手だなって思っているところなんです。こんなものじゃ場所が良くたって借りてもらえないよっていう。正直、敷地の条件次第ですが、もう少し詳しい情報をいただければ具体的に検討してみます。

URBAN GEAR / アーバンギア　本多
http://www.urbangeardesign.com

先ずは近隣地盤を調べて見えないお金＝杭工事の概算出して上げます。此やら無いと必ず失敗します。事業計画が狂うからです。お隣の老朽化が進みより傾くこと前提として鉄骨がベストです。税務上重量鉄骨とさせて減価償却３４年で鉄骨肉厚4mm以上とさせて将来メンテナンスほぼ無用とさせるビルとさせる事です。6100万の土地購入して利益率9.23%の参考事例を見てください。商売上手に手堅くすることです。
https://sumika.me/p/pro_profiles/me

お気軽にどうぞ、、、

川崎で設計事務所を構えて約２９年になります。

これまで全国で２００件以上のプロジェクト（個人住宅や集合住宅など住宅系が７割）を実現してきました。
住宅以外では、店舗はもちろん、各種イベント会場構成、TOYOTAショールーム、バス停、昭和こども園、尼崎パーキングエリア、古民家宿泊施設、男鹿のモニュメント等があります。

私の自邸「GILIGILI」は川崎の新丸子で、１７．１６坪の敷地に６階建て＋屋上の集合住宅を建て、２、３階を事務所として貸し、４、５、６＋屋上で生活しています。

srysさんの予算や敷地の具体的な条件が分からないし、実際の敷地や周辺の状況を見て調査しないと何がいいのか、何とも言えませんがデザインが気になる様でしたら、HP（http://www.naya1993.com/）の「GILIGILI」を見てください。

近隣商業地域で、北側5.8ｍ道路であれば、高さ的には結構行けそうですね。計算機回してみなければ正式な事は言えませんが、条件次第では4階でも行けるかもしれません。
ただ、高くできるかどうかと言う話と、それが収益に乗るかというお話しは別です。一部だけ４階になって、階段の位置が制限されて、下の階に悪影響が出たら逆に意味がないです。また、駅前もどこの駅前かで大きく違います。場所によっては２階建てにするのが一番収益が高いという事もあります。どちらにしろ具体的な場所と、予想コストをにらみながら、いくつかの案を平行して検討しなければならないと思います。
見劣りに関しては、東銀座あたりに行っていただくとわかると思いますが、きちんとすれば、見劣りなどせずに逆にインパクトを与える場所にはなると思いますよ。

srysさま

ご質問内容拝見いたしました。これからどんどん変貌を遂げる商業のエリアだとしますと、時代に合わせて柔軟に使い方も変化できるような建物がよろしいのかなと思いました。住宅にせよ店舗にせよ、RC造でしたら耐用年数も高く、飽きのこない普遍的なデザインも可能ですので、時代に合わせた使い方ができるのではないかと思いました。角地ですので、建物も映えますね。デザインで様々な魅せ方ができると思います。ボリュームについては、ご提示いただいた情報を拝見しますと、おそらく４階建ては可能だと思います。隣地境界から５００ｍｍ外壁を後退する一般的な方法を用いますと、１フロアあたり５３平米程度確保できます。廊下、階段が７平米程度ですので、レンタルできるのは１フロアあたり４６平米辺りかなと想像します。少しでもご参考になれば嬉しいです。

srysさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な住宅を数多く手掛けております。
例え周囲に囲まれても、キラリと小さく輝き続ける建築は十分可能です。軽快な鉄骨造か、重厚なRC造、どちらも違う魅力があります。
工事金額は、RC造は約150万円/坪、鉄骨造で120万円強/坪は確実だとお考え下さい。
SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/

初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は都市計画も専門で、中野区等で商店街の建物建て替え含めた活性化、再生のまちづくり支援をしています。その知見から回答します。まずは、その商店街、地域のポテンシャルが最も重要です。それに見合った、将来性も見通した建築計画、事業計画がマストです。メールでのご相談は無償で構いませんのよろしければご相談ください。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師　市川均