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家づくり相談

新築戸建て店舗・店舗併用住宅

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狭小土地の活用

駅前の狭小土地建物を相続いたしました。
築古で修繕も考え相談しましたが密集地のため問題があり修繕は難しいという結果で建て替えを考えてます。
近隣商業、北側全面道路5.8mほど、西側は2項道路でセットバックしまして角地22坪弱、問題がある南側は隣の屋根がこちらの壁に寄りかかっている状態です。

現在1階で商売をしてますので、売却は考えず何か良い方法をと調べていましたので質問させていただきました。

高さいっぱい使うとしても3階建てまでなのでしょうか?

鉄骨でしっかり賃貸物件とするのが良いのか。
しかし、高さが使えなく賃貸などの収益があまり見込めないなら、コストをかけずに店舗併用の自宅として木造で考えた方が良いのか、
ただ、周りの建物状況は駐車場だらけなので、これから先には高層の建物が建つような場所のようです。
3、4年前にマンション建築計画で買上げのお話が一帯にありました。

これからの周りが変わっていくなかで、木造や、鉄骨だとしても狭小での3階建てでは見劣りしてしまうのではないかとも思って心配になってしまいます。

専門家の回答

10件

星マーク
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2022年 8月16日
情報が少ないのではっきりとはわかりませんが、斜線があるので三階も厳しいかもしれませんね。

木造や鉄骨造だから、規模が小さいから見劣りするのではなく、そういうデザインになってしまっているだけと思います。
矢印
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2022年 8月16日
初めまして。クサノユカリ建築設計室と申します。
京都で活動している設計事務所です。

ご質問内容を拝見する限り、高い建物は難しそうですね。
3階建てや2階建てでも見栄え良くデザインすることは可能ですし、
狭小であることを逆手に取る意匠もあるかと思います。

弊社、京都が拠点ですが、全国対応可能です。
狭小物件は京都に多く、実績もありますので、
HPもご覧いただき、是非一度ご連絡くださいませ。

クサノユカリ建築設計室
https://www.kusanoyukari.com/
矢印
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星マーク
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2022年 8月16日
初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。
「しかし、高さが使えなく賃貸などの収益があまり見込めないなら、コストをかけずに店舗併用の自宅として木造で考えた方が良いのか、」

逆ではないでしょうか?
賃貸物件であれば、コストと収益性のバランスから判断すべきですし、店舗併用住宅であれば、居住性、快適性を第一に考え、多少費用が掛かっても、ご納得のいくものを造るべきかと思います。

当事務所では、半地下を造る等限られたボリュームを有効に活用する方法は、これまでも色々行っております。
HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
(HPのCONTCTの頁からメール送信できます)
矢印
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2022年 8月16日
高さの制限や建蔽率の問題などは少し複雑なんです。口頭でどう説明しても素人の方では理解できないと思います。建築士でも難解です(笑)

近隣商業地域なので高い容積率であるとは思います。東京都なら500%以上なら前面道路の幅員による容積率低減の数値を0.8に出来ます。それから近隣商業地域でも軒高が10mを越えると日影規制も掛かります。道路斜線規制は前面道路に1.5をかけた数値です。ただ2項道路と接していたり、敷地の形状が分らないので、どのような形のものが作れるのかが断定出来ないんです。

22坪しかないと思うと、2階建でも形に工夫が必要になるかもしれません。5.8mの前面道路なので3階建は作れると思いますが。どれくらいのレベルで賃貸にまで適応させることが出来るかというと、プランして見ないことにはなんとも言えないって感じです。

ただし、個人的に今現在、息子のアパートを探していて非常に貸すのが下手だなって思っているところなんです。こんなものじゃ場所が良くたって借りてもらえないよっていう。正直、敷地の条件次第ですが、もう少し詳しい情報をいただければ具体的に検討してみます。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
http://www.urbangeardesign.com
矢印
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ユーザーの返答

2022年08月18日

srysのプロフィール写真

詳細のご回答ありがとうございます。
敷地条件によって、いろいろ難しいのですね。
収益物件なのか、併用住宅なのか、もう少ししっかりと考えたいと思います。

星マーク
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2022年 8月16日
先ずは近隣地盤を調べて見えないお金=杭工事の概算出して上げます。此やら無いと必ず失敗します。事業計画が狂うからです。お隣の老朽化が進みより傾くこと前提として鉄骨がベストです。税務上重量鉄骨とさせて減価償却34年で鉄骨肉厚4mm以上とさせて将来メンテナンスほぼ無用とさせるビルとさせる事です。6100万の土地購入して利益率9.23%の参考事例を見てください。商売上手に手堅くすることです。
https://sumika.me/p/pro_profiles/me

お気軽にどうぞ、、、
矢印
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矢印
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2022年 8月16日
川崎で設計事務所を構えて約29年になります。

これまで全国で200件以上のプロジェクト(個人住宅や集合住宅など住宅系が7割)を実現してきました。
住宅以外では、店舗はもちろん、各種イベント会場構成、TOYOTAショールーム、バス停、昭和こども園、尼崎パーキングエリア、古民家宿泊施設、男鹿のモニュメント等があります。

私の自邸「GILIGILI」は川崎の新丸子で、17.16坪の敷地に6階建て+屋上の集合住宅を建て、2、3階を事務所として貸し、4、5、6+屋上で生活しています。

srysさんの予算や敷地の具体的な条件が分からないし、実際の敷地や周辺の状況を見て調査しないと何がいいのか、何とも言えませんがデザインが気になる様でしたら、HP(http://www.naya1993.com/)の「GILIGILI」を見てください
矢印
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2022年 8月16日
近隣商業地域で、北側5.8m道路であれば、高さ的には結構行けそうですね。計算機回してみなければ正式な事は言えませんが、条件次第では4階でも行けるかもしれません。
ただ、高くできるかどうかと言う話と、それが収益に乗るかというお話しは別です。一部だけ4階になって、階段の位置が制限されて、下の階に悪影響が出たら逆に意味がないです。また、駅前もどこの駅前かで大きく違います。場所によっては2階建てにするのが一番収益が高いという事もあります。どちらにしろ具体的な場所と、予想コストをにらみながら、いくつかの案を平行して検討しなければならないと思います。
見劣りに関しては、東銀座あたりに行っていただくとわかると思いますが、きちんとすれば、見劣りなどせずに逆にインパクトを与える場所にはなると思いますよ。
矢印
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ユーザーの返答

2022年08月18日

srysのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
とても参考になりました、収益性もしっかり計画したいと思います。

2022年 8月17日
srysさま

ご質問内容拝見いたしました。これからどんどん変貌を遂げる商業のエリアだとしますと、時代に合わせて柔軟に使い方も変化できるような建物がよろしいのかなと思いました。住宅にせよ店舗にせよ、RC造でしたら耐用年数も高く、飽きのこない普遍的なデザインも可能ですので、時代に合わせた使い方ができるのではないかと思いました。角地ですので、建物も映えますね。デザインで様々な魅せ方ができると思います。ボリュームについては、ご提示いただいた情報を拝見しますと、おそらく4階建ては可能だと思います。隣地境界から500mm外壁を後退する一般的な方法を用いますと、1フロアあたり53平米程度確保できます。廊下、階段が7平米程度ですので、レンタルできるのは1フロアあたり46平米辺りかなと想像します。少しでもご参考になれば嬉しいです。
矢印
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ユーザーの返答

2022年08月18日

srysのプロフィール写真

変貌を遂げる商業のエリアとして、しっかりと計画したいと思います。
参考になりました、ありがとうございました。

2022年 8月17日
srysさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な住宅を数多く手掛けております。
例え周囲に囲まれても、キラリと小さく輝き続ける建築は十分可能です。軽快な鉄骨造か、重厚なRC造、どちらも違う魅力があります。
工事金額は、RC造は約150万円/坪、鉄骨造で120万円強/坪は確実だとお考え下さい。
SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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ユーザーの返答

2022年08月18日

srysのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
ホームページ拝見させていただき、とても勉強になりました。
もう少し周辺の市場調査と資金計画をしてみようと思いました。

星マーク
相談者が役に立った
2022年 8月26日
初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は都市計画も専門で、中野区等で商店街の建物建て替え含めた活性化、再生のまちづくり支援をしています。その知見から回答します。まずは、その商店街、地域のポテンシャルが最も重要です。それに見合った、将来性も見通した建築計画、事業計画がマストです。メールでのご相談は無償で構いませんのよろしければご相談ください。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師 市川均
矢印
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