都内木三共、ボリュームチェックの妥当性を教えてください

ちゃんとボリューム入れてやった方が良いですよ。木三共は、安全のために制限が多いです。建物の周囲の周囲は3ｍとれ。ただし、それを適用しない場合はあれこれしなさいとかがあります。東京都安全条例の窓先空地も難しいところです。窓先取れても、1Fは周り囲まれていたら居室採光取れないです。

silvertabby様

初めまして、中辻設計の中辻と申します。
Ｌ型の面白そうな敷地という印象で、奥の出っ張った部分を上手く計画できると魅力的なアパートになりそうです。

ご質問の・・・

・ボリュームチェックについて
結果＝「16m2程度（窓先空地、避難通路が必要なので、もう少し小さくなるはずです）の1R３戸、もしくは25m2程度の1k/1DKが２戸」は、ほぼ正解です。

・建築可能面積について
準防火地域の３階建てなので準耐火建築物の１０％割増で９０％まで可能ですが・・・
諸々より、隣地との空き寸法を50cm以上確保すると、最大６５m2ぐらい。

・道路斜線について
天空率を採用するのが良いです。
ボリュームチェックの段階で３階が少し引っかかっていても大丈夫です。

・建築可能な部屋について
２戸の場合は良いですが、３戸の場合は１戸が道路に面していないので、
窓先空地、避難通路、採光計算を検討する必要があります。
主要な出入り口をどこにするかは、どちらの場合にも共通する検討事項です。

アパート用地の購入は、時間勝負のところがあります。ご自身でボリュームチェックをするのは大切ですが、ボリュームや法規制、家賃相場などを総合的に検討できる体制づくり（建築設計者や不動産関係者など）をオススメ致します。

中辻正明
中辻正明・都市建築研究室
〒150-0021
OFFICE：東京都渋谷区恵比寿西1-3-5アルス恵比寿メイクス601+602
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間違っています！
本来は3F集合住宅は耐火建築で準耐火ではありません。緩和規定を使うことで準耐火１時間にします。通称木3共緩和規定で木造耐火を逃れコストを下げる緩和規定です。私はものすごく慣れています。08036958863に気が向いたらお電話でもどうぞ！いろいろ教えて差し上げましょう。準耐火60分なので４５分よりコストがかかります。
通常のボリュームチェックでは素人には無理です！
実際に検討に入る際は専門家の方にボリュームチェックをお願いする予定ですが、その前段階として「この物件はいけそうか？」を見極めるためにもある程度知識をつけておきたい・・・とありますが！天空率使いながらまとめないと効率は上がりません。それ以前に資金計画時点でが駄目な人が多くアウトでやる前から、、、、、な人多いです！

初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
木三共は、今年川崎で１２戸を完成させました。

基本、３階建ての共同住宅は耐火になるのですが、一定の基準を満たせば
準耐火木造でもできるという基準です。
大きく、解放廊下、解放階段、避難上有効なバルコニー。この３つは満たす必要があります。
階段と、バルコニーを道路側に配置すれば、２戸一で木三共が成立します。
これで３mも通路は必要ありません。窓先空地は道路側なので必要ありせん。
添付の敷地で簡単にプランしてみましたが、１フロアに２２m２から２４m２の部屋が
２つできます。
３階ですから、合計６戸ですね。
占有面積が、全部で１４４m二ぐらい。
ベランダをのぞくレンタブル比は８７％ぐらい。

あと、この敷地路地上敷地ですから、本来長屋になりますが
東京都の条例を使えば、共同住宅可能です。
条例の条件は、下記です。
３階建てまで。
延べ床２００m２まで
戸数１２戸まで。
３つとも条件内ですから共同住宅可能ですね。

詳しくは、ご連絡ください。
プランなどやっておきます。