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都内木三共、ボリュームチェックの妥当性を教えてください

都内で木三共アパートを建てることを想定し、現在色々勉強中です。ボリュームチェックの妥当性についてご意見いただければと思い、投稿させていただきました。

実際に見つけた大田区の以下のような土地に木三共で賃貸アパートを建てることを想定し、以下のようにボリュームを検討しております。以下の見積もりが妥当かどうか、確認いただけないでしょうか?

土地の概要
・建築可能面積85㎡(セットバック除く)
・接道は2項道路に西、間口7m
・建蔽率80%/容積率300%。ただし前面道路の規制で容積率は240%
・近隣商業地域、第三種高度
・準防火地域

ボリュームの考え方
・建築可能面積は68㎡(85㎡*0.8)
・ただし前面4m道路のため3Fの道路斜線を回避するためには、0.8m後退が必要
(3F高さ8.5mと想定し、商業地域なので1:1.5で5.6の道路幅が必要。よって0.8m後退)
・そのため、実質的な建築可能面積は68-7*0.8 = 62.4㎡
・第三種高度のため三階建てであれば高度斜線は影響なし
・レンタブル比80%と想定すると賃貸可能面積が49.92㎡
・建築可能な部屋としては16㎡程度の1R3戸、もしくは25㎡程度の1k/1DKが2戸

斜線規制などは色々調べているのですが、レンタブル比については土地形状を考慮して「どこに何を配置するか」が重要になってくるのかと思います。このあたりはまだよく理解できておらず、上記のボリュームが妥当か、ご意見いただけますと幸いです。
  • 都内木三共、ボリュームチェックの妥当性を教えてください

専門家の回答

4件

2023年 9月29日
ちゃんとボリューム入れてやった方が良いですよ。木三共は、安全のために制限が多いです。建物の周囲の周囲は3mとれ。ただし、それを適用しない場合はあれこれしなさいとかがあります。東京都安全条例の窓先空地も難しいところです。窓先取れても、1Fは周り囲まれていたら居室採光取れないです。
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ユーザーの返答

2023年09月29日

silvertabbyのプロフィール写真

回答ありがとうございます。実際に検討に入る際は専門家の方にボリュームチェックをお願いする予定ですが、その前段階として「この物件はいけそうか?」を見極めるためにもある程度知識をつけておきたい・・・と思い色々勉強しているところです。いただいたコメント参考にさせていただきます。

2023年 9月29日
silvertabby様

初めまして、中辻設計の中辻と申します。
L型の面白そうな敷地という印象で、奥の出っ張った部分を上手く計画できると魅力的なアパートになりそうです。

ご質問の・・・

・ボリュームチェックについて
結果=「16m2程度(窓先空地、避難通路が必要なので、もう少し小さくなるはずです)の1R3戸、もしくは25m2程度の1k/1DKが2戸」は、ほぼ正解です。

・建築可能面積について
準防火地域の3階建てなので準耐火建築物の10%割増で90%まで可能ですが・・・
諸々より、隣地との空き寸法を50cm以上確保すると、最大65m2ぐらい。

・道路斜線について
天空率を採用するのが良いです。
ボリュームチェックの段階で3階が少し引っかかっていても大丈夫です。

・建築可能な部屋について
2戸の場合は良いですが、3戸の場合は1戸が道路に面していないので、
窓先空地、避難通路、採光計算を検討する必要があります。
主要な出入り口をどこにするかは、どちらの場合にも共通する検討事項です。

アパート用地の購入は、時間勝負のところがあります。ご自身でボリュームチェックをするのは大切ですが、ボリュームや法規制、家賃相場などを総合的に検討できる体制づくり(建築設計者や不動産関係者など)をオススメ致します。

中辻正明
中辻正明・都市建築研究室
〒150-0021
OFFICE:東京都渋谷区恵比寿西1-3-5アルス恵比寿メイクス601+602
*****/Tel *****/Fax *****
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ユーザーの返答

2023年09月29日

silvertabbyのプロフィール写真

回答ありがとうございます。専門家の方に依頼するにしてもある程度自分も知識を持ったうえで・・・と思っていたのですが、建築関係は本当に色々な規制があって難しいですね。色々考慮できていない点はありますが、なんとなく方向性としてはあっている、ということで少し安心しました。立地的に18m2程度取れれば利回り的にいけるかな・・・と思っていたのですがやはり難しそうな感じですね。参考になりました、ありがとうございます!

2023年 9月29日
間違っています!
本来は3F集合住宅は耐火建築で準耐火ではありません。緩和規定を使うことで準耐火1時間にします。通称木3共緩和規定で木造耐火を逃れコストを下げる緩和規定です。私はものすごく慣れています。08036958863に気が向いたらお電話でもどうぞ!いろいろ教えて差し上げましょう。準耐火60分なので45分よりコストがかかります。
通常のボリュームチェックでは素人には無理です!
実際に検討に入る際は専門家の方にボリュームチェックをお願いする予定ですが、その前段階として「この物件はいけそうか?」を見極めるためにもある程度知識をつけておきたい・・・とありますが!天空率使いながらまとめないと効率は上がりません。それ以前に資金計画時点でが駄目な人が多くアウトでやる前から、、、、、な人多いです!
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2023年10月 3日
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
木三共は、今年川崎で12戸を完成させました。

基本、3階建ての共同住宅は耐火になるのですが、一定の基準を満たせば
準耐火木造でもできるという基準です。
大きく、解放廊下、解放階段、避難上有効なバルコニー。この3つは満たす必要があります。
階段と、バルコニーを道路側に配置すれば、2戸一で木三共が成立します。
これで3mも通路は必要ありません。窓先空地は道路側なので必要ありせん。
添付の敷地で簡単にプランしてみましたが、1フロアに22m2から24m2の部屋が
2つできます。
3階ですから、合計6戸ですね。
占有面積が、全部で144m二ぐらい。
ベランダをのぞくレンタブル比は87%ぐらい。

あと、この敷地路地上敷地ですから、本来長屋になりますが
東京都の条例を使えば、共同住宅可能です。
条例の条件は、下記です。
3階建てまで。
延べ床200m2まで
戸数12戸まで。
3つとも条件内ですから共同住宅可能ですね。

詳しくは、ご連絡ください。
プランなどやっておきます。
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