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新築戸建て

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工務店で提示されたものの足し引きで

初めまして。近くて1年半、遠くて2、3年以内にマイホームを夢見る者です。

工務店や中堅ビルダー(中には建築士さん?がいる会社もあり)で基本の構造、設備、価格などを聞き、あきらめていた建築家さんとの家づくりに関して希望を持てるものかと質問させていただきます。

・工務店や中堅ビルダーでの仕様や構造で、建築家の方がコスト的にも構造的にも必要ないと思う箇所などを取り除いていけば、建築家の方に依頼できるほどの予算枠ができる可能性はあるのでしょうか。

・基本それぞれで使っているメーカーなどは普段からの付き合いなどから価格も下げてくれていたりするのでしょうから、そういった部分は変更しないほうがいいのでしょうか。

現在数社から価格や仕様についてうかがっていますが(概算見積もりなどはまだです)安さや明確な金額を売りにしている会社以外では
1500万円ですと20坪以下、25坪前後、30坪と回答した会社
30坪1600万円~1700万円(付帯工事込み、漆喰壁、アイシネン)
30坪1500万円(建物価格のみ)
30坪2000万円~2500万円(こみこみ、漆喰、外断熱、基礎コンクリート立ち上がり600㎜二回打ち、基礎内断熱、床下換気、通気工法、柿渋塗布、アリダンシート、耐力面材モイス、ケナフ壁紙、和紙壁紙、Low-E複合サッシ、C値0.3~0.7、ただし2000万円では頑張らないと厳しいそうです)
などでした。
私の要望は二階建て、気密断熱性に優れ、樹脂サッシ、オール電化、エコキュート、夫婦二人、子二人が住めて、お風呂は1616または1620以上、洗面広め、収納広め、などです。予算はどこの会社にも1500万円程度と申し上げましたが、叶いますという会社もあれば、それ以外は大体坪50~60万円ほどのようでした。
30~33坪欲しい場合は建物価格だけですと1500~1980万円プラス30%+諸費用ということになりそうです。

断熱に関しては吹付けより外断熱と考えていますが、基礎断熱は防蟻に関して不安が残りますので床断熱はどうだろうと考えます。吹付けは施工後の点検が容易なのか、ボードタイプに比べ収縮など隙間ができやすいなどないのか不安です。グラスウールと羊毛、セルロースファイバーは考えていません。

コンクリ一回打ちってむずかしいのでしょうか。立ち上がり1mなんて会社もありましたが(遠くの会社ですが)そこまで必要ないのでしょうか。予算もすごいことになりそうですし・・・

借り入れ可能額はおおよそ3000万円あるかないかだと思います。1500万円で建てばありがたいのですが、2500万円も視野に入れています。土地込みです(^^;)土地は500万円ほどで探していますが難しいでしょうと言われています。

遠方の建築士さんとの家づくりが可能だとしても、土地探しはやはり難しくなるのでしょうか。

なにかと疑り深く慎重なくせに、直感以外自分の目利きに自信がない私ですから、工務店選びも含めて、建築士さんとの家づくりのほうが無駄がなく、より良いおうちを安心して建てられるのではないかと考えています。

予算がもう少しあればいいのですが、子供が小さい今が一番欲しい頃かもしれません。

会社の例もそれぞれでグレードなど違うでしょうからわかりにくいと思いますが、建築家さんに一緒に家づくりをしていただいたら、コストカットによって設計・監理料がお支払いできるほどになるのか?をお伺いしたく存じます。

長くなり、わかりにくい文章ですみません。
どうぞご教授のほど、よろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2013年 3月10日
安いものには根拠があるものとないものがあります。
分離発注にて中間マージンがぬかれない。
什器は施主支給。
というように安くなる理由が明快なものには質の低下はありません。

 しかし、簡単に負けますというのは最初から利益を見込めているからです。赤字でビジネスは成り立ちません。
質のいいものがそうそう半額にはなりません。
普通の人は名目だけでいいものと勘違いしているだけで、無垢材の家
といったらいいと思い込んでしまいそこからは中身をみずに目をつぶってこれならいいかもと思っていることがあります。

問題は安いか安くないかより、質をともなった価格で判断すべきです。総額が安いからって、質から見ると高いってお話です。
どっちが本当に得なのでしょうか。そこに目をつぶるかたが建売を注文住宅と勘違いして注文住宅と思っているだけのようなことが多いいです。

コストカットの意味合いが重要です。大体卸では什器はみな40%ぐらいで変えます。業者に上乗せさせずに現物支給することは質のダウンになりません。施主直発注方式コンストラクションマネージメント=工務店なしに建てる方法の技術を持つ建築家に頼むのもひとつの解決方法ですね。
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ユーザーの返答

2013年03月10日

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早速のご回答ありがとうございます。
まさしく私が求めるものとして、重点を置くべき箇所に質の良いもの、と考えております。

業者に上乗せさせずに…>この点も気になったので、建築家さんとの家づくりを考えています。もちろん、工務店さんだってお仕事ですから、無理をさせてのコストカットは望んでいません。ただ、抜いてはいけない部分で抜いたり、必要以上に上乗せをしているかなどは、その人の人格を見抜く以外に具体的な対策は無いように感じ(メーカー品であればネットなどで相場がわかるでしょうが)、建築家の方が見極めてくださればありがたいと思いました。

無垢材といってもおっしゃるように産地や状態・質が様々ですよね。それもその工務店さんがこうですよ、ああですよと言えば信じるしかありません。無垢材を見比べるほどの目利きは素人にはできないと思います。

総額が安いだけの会社もたくさんありますが、私の中では安くても省いた会社もたくさんあります。予算が少ないのにえらそうですが(^^;)

施主直発注方式、頭に入れておきたいと思います。
ご親切にアイデアとアドバイスをありがとうございます。

2013年 3月11日
何か理解をしていないようですね。設計監理料を捻出するために、安くできる業者を探す。どんな建物でも基本は建築士が設計監理しなければなりません。建築士は設計監理を業務独占しています。これは法律です。必ず、建築士が介在しており、その人に仕事は当然ボランティアではないにので、人件費が必要です。(技術料と経費など)工務店や中堅ビルダーに依頼しようとも、そこの建築士か下請の建築士が設計監理するものです。ではなぜ、見えないのか?それはお得意様はあなたではなく、工務店や中堅ビルダーだからです。工務店や中堅ビルダーの建築士に頼むということは建築主の権利の放棄だと思っています。

大切なことは自ら建築士を選定するということです。当然、設計監理料は先ずは確保することから始めないと、おもわしくない結果の家づくりになるケースが多くなると思われます。ご理解ください。
矢印
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ユーザーの返答

2013年03月11日

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荻原様
ご回答ありがとうございます。
私、何か思い違いをしておりました。てっきり『設計士』という肩書きの人がいて構造計算をするのだとばかり思っていました。それで、自分で建築士の方を選んでお願いする場合は、工務店やビルダーさんにお願いするこの部分がなくなり、選んだ建築士の方が代わりにしてくださるのだと思っていました。

建築士さんが設計だけでなく、家作りの全てをオールインワンでしている会社というのはどうなのでしょうか?

荻原様の仰るように『見えない部分』が少しでも見えるような家づくりをしていきたいです。

大変勉強になりました。ありがとうございました。

2013年 3月11日
ゆめみるさかなさん

東京で高品質でローコスト注文住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

計画地は、福岡県ですよね。

33坪の高気密・外断熱の住まいは、適正価格で42万/坪で可能では
ないでしょうか。

勿論、東京価格ですが、博多であっても、少々下がると思います。
但し、上記金額には、地盤改良・外構工事は含みません。

設計監理料を含めると、1600万程度でないでしょうか。

問題は、適正価格で施工して頂ける業者を探せるか、でしょうね。
HMでは不可能です。
地元の工務店でしょうね。
友人・知人に紹介してもらうのが一番です。
きっと、適正価格で施工して頂ける工務店がいると思いますよ。

頑張ってください。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/
ローコスト注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/lowcost/index.html
賃貸併用住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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ユーザーの返答

2013年03月11日

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片瀬様
ご回答ありがとうございます。
えー!!そうなんですね。。。坪42万円では高気密は無理だと思っていました。。。
適正価格で、きちんと施工してもらえる会社、がんばって探します。
ありがとうございました。

2013年 3月12日
>建築士さんが設計だけでなく、家作りの全てをオールインワンで>している会社というのはどうなのでしょうか?

ご苦労様です。この部分にお答えしますね。

設計施工一貫ということですね。
これを否定するつもりはありません。桂離宮など当時、大工が施工し、このデザインも仕切っていました。そして、名建築が生まれています。ですので、良い悪いということはありません。しかし、これらは間違いなくお金をふんだんに使えるこ事が絶対条件になります。いいものを作るには際限がない権力者の建物ですから・・・。

施工者に良心があり、正義感があり、お金に執着しない、いいものだけを目指して、素敵な設計をしてくれる人がいるならば可能ですし、寧ろ、それならば理想的ですね。

しかし、設計工事監理は貴方の為に働く人でない意味がありませんね。上記のような素敵な人であれば依頼すべきです。でも、設計施工一貫の場合は貴方の為に働きたいけど、給料は施工会社からもらう社員となります。貴方からは貰いませんね。会社が貰うわけです。ともすると、施工は利益を上げるためにするものですから、設計よりも施工が力関係では強くなりやすいので、どしても、あなたのためには働けない環境があるというこは理解しないといけません。

自分の生命財産を誰に委ねるかを決めるのは貴方の見識に関係があることになります。
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ユーザーの返答

2013年03月19日

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荻原様
遅くなり申し訳ありません。お返事ありがとうございます。
おっしゃること、よくわかりました。
先週日曜日、見学会や内覧会で、何を聞けばいいのか、どこを見ればいいのか。
それを考えていたのですが、具体的な質問の前に、フィーリングやその人の人間性を自然と先に見ていました。答え方が適当な方はやはり、たとえその方が施工するわけじゃなくても先々のやりとりに不安を覚えます。
わたしがこちらのコーナーでまとまりなくたくさんの質問をしてしまい、ポイントがズレていて お答えいただくのも一苦労だったと思います。ご迷惑おかけしました。
荻原様のおっしゃるように自分で見定めるしかない事だと、接してみてよくわかりましたし、素人目でもうーん?というような作りや説明をする会社はやはりピンときませんでした。仕事に対する心構えは、どの職業であっても見えるものかもしれない。それなら私でも少し、わかるかもしれないと思いました。
とても勉強になりました。

2013年 3月19日
適値コムとお知らせ致します。

沢山の質問ですね(^^ゞ
少しまとめると。
1、建築家、設計事務所とハウスメーカー、工務店との違いについて
2、住宅のQualityについて(仕様などの検討)
3、建築家や設計事務所の費用
4、建築家や設計事務所の役割

こんな感じでしょうか。
完璧にお答えするにはこの場だと少々難しいですが。
上記に対する大きな説明をしてみます。

1について
特にどれが素晴らしいということではなく、自分たちの住宅に対する
考え方や方法論を整理すると、どの形が自分たちにとって合うのか。
が分かります。
自分たちで選ぶということをすると、知識や経験が専門家と同じレベル
に到達しません。
ゆえに分からなくなるという結果に陥りやすいです。

やはり第3者的な意見を聞くことがお薦めです。

2について
コストは品質とデザイン、希少価値などの要因に基づいて変化します。
ゆえに重要なのは設計と言う行為です。
設計とは図面と仕様書という構成で成り立っています。
当然、CGや模型などの具現化する為の方法も一つの設計です。

この仕様をまとめていくのが設計者、建築士などの業務です。
ゆえに設計をどのようにまとめていくかと言う方法を決めるべきです。
品質とコスト、designという要素を決めていくのは一般の方には
難しいのが実情です。
この辺りが住宅の一番難しい要素ですね。
ゆえに重要な要素です。

3について
報酬は建築士や設計事務所の場合、建築費用の何パーセントと
決めている会社があります。
ここで注意するべきは建築費用が定まっていない場合は当然
パーセント提示の場合、決まっていません。
この辺りは多種多様です。どのような費用であるかと言う点は
事前に聞くべきですね。

4について
建築士や設計事務所は決してコストカッターではありません。
適切な金額を導くというよりは設計行為と言うプランニング
部分に特化している場合もあります。
得手不得手ということになるかもしれません。
designが得な事務所や品質管理としての監理業務が得意
などがあると思います。

当社は建築コストを得意としていますが、どの金額が適正である
かという部分は決まっていませんので、どのような方法論である
かによって単にコストが安くなった。と言う結果であると問題は
後から発生します。

今後の問題を理解して判断していくことが出来るというのが
重要な要件だと思います。

全ての回答が出来ませんでしたが、如何でしたか。
ご質問などございましたらメールにて受け付けております。

info@tekine.com

適値事業部
コンシェルジュ担当:



矢印
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ユーザーの返答

2013年03月19日

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大槻様
ご回答ありがとうございます。
まとまりのない質問分、大変失礼いたしました。

1について
ハウスメーカーでは考えておりませんが、様々な形態の工務店の中での自分なりの基準をいくつか選んでみました。
・従業員人数があまり多くない会社
・展示場などコストのかかるモデルハウスを所持していない会社
・年間棟数と従業員人数のバランスが多すぎず少なすぎない会社(私の場合は年間棟数が少なめということになります)
・社長自身が建築士である会社
・下請け業者に丸投げでなく、自社で施工など行っている会社
・営業がいないor1人2人程度の会社
などに絞ることにしました。

2について
よく理解しました。ここは私の直感と感性、その方の人間性やスタイルなども見ながら信用できると思った方にお願いすることにします。

3について
10%から13%くらいの相場で考えています。

4について
よく理解しました。得手不得手があるのですね。
考えてみたらそうですよね。。。どの業界・どんな人でも、得意とする分野がありますものね。私にとってバランスのよい方との家づくりが大事ですね。

一点一点細やかなアドバイス、ありがとうございました。

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