そもそも中古一軒家は耐震や住居年限は？

結論から申し上げますと、誠に残念だと思いますが、
200万円以内で耐震をなさることは、非常に難しいと思われます。

構造体をそのままのリフォーム(改装)で30坪程度位で東京都の場合、
40万円/坪～50万円/坪以上掛かります。
また、水周り部分だとキッチン、洗面台、トイレ等の住宅設備機器、設備工事部分も
発生しますのでその一箇所だけのリフォームで予算を超える場合もございます。

構造体の耐震化を伴う場合は、リフォーム(改装)と言うよりも、改築と言う方が
相応しく、改築工事費≒解体工事費＋新築工事費＝建替工事費と予算段階では考えた方がいいと思います。

ご質問の耐震や住居年限(⇒建築物の試用期間)は、完成後に体験した環境(大地震の遭遇)によって一律ではありませんので、構造体に限ってもその期間を保証するものでは有りません。よって、新築時に中地震には数十年は耐えられるが大地震時には避難の確保出来る想定として過去の仕様を参考に数値化されています。
つまり、現在の中古住宅は体験した地震の程度で場所により少なくとも新築よりは崩壊形の数字が下がっていますので、調査をしないと判らないということになるのです。

言い方を変えると、新築の建築物でもどんなに丈夫な仕様としても一概に住宅は何年持ちますとデジタルな答えは正確にはありません。
逆に、住宅瑕疵担保期間を10年としたり、各種材料の保証期間を定めても、多くの場合それ以上使われていることになります。
更に、一部会社が100年住宅とか大袈裟な数字を示して営業をしていますが、100年後にその会社があるかも疑わしいし、毎年相当額のメンテナンス費用を掛けている公共建築物でも100年前の建築物は極めて稀であることが事実であることを鑑みると、答えは推して知れるのではないでしょうか。

最近は中古木造住宅等の小規模建築物の耐震調査もあるようですが、個人的には上記の考えからナンセンス(世紀末商売)と感じています。ボランティアで熊本地震の被災建築物応急診断や罹災建築物判定を行なった際には、やっぱり木造住宅もバランスよく充分に耐震壁を取らないといけないと肝に銘じたり、逆にどんなに丈夫に造っても場所により自然には叶わない状態を目の当たりにしましたから、我々建築家が行なうことは新築時での設計を通しての工夫・アドバイス(大善)だと再認識致しました。
お墨付きは、何年持つ(安全期間)ではなく現在の安全レベルです。

加えて、建築物の品質(構造・材料)、コスト、サービス(意匠性・利便性等)は密接にリンクしています。我々建築家は、その中で、如何にハイクオリティー・ローコスト・ハイパフォーマンスな建築の創造できるかに日々努めていますが、それにも程があることをご理解頂けると幸いです。
なので、リフォームをなさるのなら、ご自分の生活での不具合・不便等の箇所にて優先順位を付けてその順位の上位から予算に応じて行なう事をお薦め致します。
また、リフォームの場合、分離発注のような小回りで工事を行なうと結果として割高となりますので、見積は項目毎(←業種毎でなく)に分けてお願いする方が望ましいと思われます。

最後に、構造体まで改める工事は改築(建築の一つ)となりますので、確認申請等が必要になる場合がございますこと、念の為。

弊社は建築家協会に属していて（現鹿児島地域会役員）、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社　加塩博之　拝
ArchiL*****e.jp　tel.099-296-1156

＝豊かな空間創造、幸福な時間＝

たとえ地震で家が倒壊を逃れたとしても赤紙が貼られれば使用できません。そうなると応急仮設住宅での生活となります。

建築士が口をすっぱくして耐震調査云々を言うのは、世紀末商売のためではなく、帰るところが無い被災者を少しでも減らすことを目的としているからです。

帰る家を失うことが、経済的にも精神的にも、最も大きな損失でありストレスとなります。

住宅建築コーディネーターの小西です。

中古の一軒家にお住まいということでしょうか？
あるいは中古の一軒家を購入されリフォームされたい、ということでしょうか。

１）耐震について

中古の場合、竣工当時の図面はありますか？
中古住宅は木造ですか？鉄骨造ですか？

木造であれば住友さんが改修希望の方を前提に無料診断をしています。
http://www.sokkuri3.com/kodate/lp/taishin.html?gclid=CL7z9ePnkNQCFdMKKgodT48DIA

また現在の状態を確認してもらうサービスがありますが
それにも目視のチェック、その後もっと詳しくといいますと
相当の費用がかかります。壁の中にある構造についてすぐに
診断できるのではありません。
構造計算（まずそういう書類が残っているのか）
構造状態（今現在をどのようにして測量し、判断するのか）
データ化（それをデータ化）する
作業が伴います。


耐震改修については詳しくはこちらにご相談ください。
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/other/soudan/list.html

【参考】
耐震とは
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%80%90%E9%9C%87

建物の供用期間中に一度起こるか起こらないかの大地震に対しては居住者の生命を守る（倒壊しない）ことを目標としている。
➡ですので、それに対して必要があれば対処する、準備する、投資する。

耐震と改修について詳しく相談できる場がありますのでご参考ください。
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/other/soudan/list.html

【住居年限】
これも一概に建物の寿命はこれです(人間と同じで）言いずらいものです。
またあまりにも様々なファクターが重なっています。
例えば、部分改修を何度も繰り返していたり、上は大丈夫でも、
基礎が腐ってきた、等。雨漏りでも治るもの、すべて屋根を改修する、
そうして見積もりを突き合わせてみて、やっぱり改修しましょうとか
改修できない（法の関係）で、あるいは移動せねばならないなど
それぞれ理由があります。ので住居年限（ここで意味されているのは
住まいとして使えるリミット）だと思いますが、なかなか一概に
この場で言うのは難しいです。（構造、規模、土地の要件も不明）

・２００万円の予算で

どの部分を改修希望ですか？
あるいはどの設備を更新されたいですか？
リーズナブルにリフォームとはどのような意味ですか？

２００万円ですと、トイレの改修、キッチンの改修程度になります。
これも規模やクラスによりますし、既存の建物の状態にもよります。

工務店様ですと、こことここを改修したいというと見積もりを
してくださいますが、それがご自身の今後のライフスタイルや
住まい方に合っているか、検討する必要があります。

リフォームのローンやシニアの方ですと介護リフォームで
自治体によっては補助金が出ます。
東京方面でしたら建築家の方にご相談される場合ご紹介いたします。

宜しくお願いします。
小西

www.nae-ark.com
*****rk.com

　結論的に申し上げて、建物の大きさ、老朽化によりますが、十分可能です。非常に難しいとか、ナンセンス（世紀末商売）とかおっしゃっている建築家もいますが、耐震補強の知識が不足している方だと思います。理屈のみで回答しているものと思われます。都内では耐震改修しているお家はたくさんあります。私もいままで何件かやってきました。現在も1件、都内で耐震補強工事をやっています。雨漏りのないところは、意外に木造の腐朽部分は少ないものです。しかし、現在のように金物を使用していませんから、耐震性に弱い部分があるわけです。それを金物や耐震力壁で補強するわけです。都内だと一般診断はほぼ無料でやってもらえます。設計補助、工事費補助も行政により助成金も違いますが、使用できると思いますので管轄の行政に一度ご相談して下さい。
　工事期間は工事費が200万円程度だと2、3週間くらいだと思います。もっともリーズナブル方法だと一般診断して耐力的に弱い部分に金物をつけるだけで随分建物の強度は変わってきます。耐震工事を基準（一般的に上部構造評点1.0以上）に満たしていれば、固定資産税の減税、所得税の控除があります。
　因みに、私は熊本で40件あまり、被害に遭われた木造住宅を見てお客さんにアドバイスしてきましたが、補強していれば被害が少なかったと思われる建物もいくつかありました。ですから、耐震補強は非常に意味のあることで、地震時にわが身を守ることでもあります。資金的に建替える余裕のない場合は、建物は補強で十分長持ちするはずです。実際に耐震補強工事の経験のある建築士に相談してみるとよいかと思います。