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建築費用について。RCの5階~6階建て賃貸併用住宅を考えています。

名古屋市内の建ぺい80%容積400%の約55坪の土地(角地)に、1階を駐車場、2階3階を賃貸、4階5階は自宅用のRCマンションを考えています(6階建ての場合は賃貸階+1)。

採算は度外視していますが、2017年度においての上記物件における建築費用(5階建ての場合と6階建ての場合)を概算で教えてください。
また来年度以降の建築費用の上昇・横ばい・下降の展望についてもお聞かせ願えると助かります。

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2017年12月13日
汎建築事務所の大房汎と申します。6F&5Fか建築費はあまり変わりません。(ボーリングの結果で多少変化があると思います)角地緩和による建蔽率の関係1F駐車場の課題、近隣との融合性、また住宅部分をどのくらいにするかで階数が決まってくると思います。2フロアー住宅部分であれば6Fが良いでしょう。55x400%=220坪 (容積率の最高限度)  概算見積もり 220x110万(坪単価)=2億4千200万円+経費15%=3千630万 総合計金額2億7千830万円 高値安定で少したかくなるかもしれません。
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2017年12月13日
はじめまして。一宮市の設計事務所、アトリエ創の宮坂と申します。2年ほど前になりますが、瑞穂区にて賃貸マンションの設計監理をさせていただきました。

RCとのことでしたが、わたしの設計監理させていただいた物件もRC5階建でして、坪単価90万円ほどでした。
敷地条件にもよるかと思いますが
55坪×80パーセント(+10パーセント)=49.5坪
49.5坪×6階=297坪

297坪×90万円=26730万円(税別)くらいではないでしょうか?

名古屋市の建築単価は、どうもゼネコンさんレベルだと仕事に溢れているようで、来年度も職人不足に見舞われると思います。ですのでオリンピックまでは上昇傾向にあると思っていたようが良いのではないでしょうか?

先日来訪の中堅ゼネコンさんも、忙しくて仕事を断っているとのことでしたから。
(愛知県のゼネコンさん)
参考になれば幸いです。

株式会社 アトリエ創一級建築士事務所 代表取締役 宮坂英司
〒493-0004 愛知県一宮市木曽川町玉ノ井四ツ辻西1番地サンシャトーYUTAKAビル1階
0586-84-3551 (F)0586-84-3552
mail@atelier-soh.com
http://www.atelier-soh.com
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2017年12月13日
なごやん様

はじめまして。
ジュウニミリ建築設計事務所の二村と申します。
土地面積55坪の400%で建てられるとすると、延べ面積で220坪となります。
本体工事費:220坪×100万円/坪=22000万円(消費税別)

ザックリとした概算ですが、消費税、設計料、杭工事、諸費用などを合わせると、
トータルで27000~28000万円くらいかと思います。

ジュウニミリ建築設計事務所 二村はじめ
web http://12miri.com/
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2017年12月14日
はじめまして。
静岡市で設計事務所をしています、㈲滝下秀之建築アトリエの滝下秀之と申します。

当敷地の道路斜線等全てクリアできる仮定で考えますと、55坪×400%=220坪ですが、
1)駐車場の容積率の緩和(延床面積の1/5まで、容積率を算出する面積には参入されない。)
2)共同住宅の階段・廊下等の容積率の緩和(共同住宅の共用の階段・廊下等の面積は全て参入されない。)
がありますので、実際には1階の駐車場と各階の共用の階段・廊下等含めて、延床面積が330坪前後建築可能になるかもしれません。

仮に延床面積330坪(緩和部分も含めた床面積)とすると、
330坪×90万円/坪~110万円/坪=29,700万円~36,300万円+経費(10~14%)程度かかるのではないでしょうか?

弊社は去年、愛知県春日井市と半田市で設計・監理をしましたが、愛知県も東京と同様に建設費が右肩上がりに上昇していることを実感しました。おそらく、このまま2019年10月(消費税10%に増税予定)、2020年夏(東京オリンピック開催)までさらに上昇することでしょう。

ところで、賃貸マンション+自宅の物件でよくあるケースですが、自宅部分もマンションのような空間やつくりをしていることが多く、気にかかることがあります。
本来ならば、建物の上階部分なので屋上も利用して、開放的で楽しい空間、戸建て以上に快適な住宅が設計できるはずです。

数年前、弊社が静岡市内に設計したHマンションは(http://www.takishita-arch.com/works-syua1-h1.html)、鉄筋コンクリート造地上7階建てで、高層棟は1階が駐車場、2~6階が賃貸マンション、7階が施主の住宅です。その7階の住宅はデッキテラスや芝生の庭があり、天気の良い日には富士山を一望できる、開放的で住み心地の良い二世帯住宅を設計しました

また、賃貸マンション部分も風通しと採光を良好にするため、これまでのマンションにはないある工夫をしたことで、オープンして1ヶ月半で34戸全て入居し、数年たった今も入居希望者が待機しているそうです。

都心部を中心に賃貸マンションがますます増加するなかで、築10年以降も勝ち残るには、近隣マンションにはない外観デザイン,居心地の良い空間等、さまざまな工夫が必要だと思います。

少し話がそれましたが、「なごやん」様の参考になりましたら幸いです。

■ ㈲滝下秀之建築アトリエ一級建築士事務所
代表取締役 滝下秀之 
所在地:<静岡事務所>〒420-0886静岡県静岡市葵区大岩3-21-38
    <藤枝事務所>〒426-0087静岡県藤枝市音羽町1-6-15
電話番号:054-209-2088
ホームページ:http://www.takishita-arch.com/
ブログ:http://takishita-arch.sblo.jp/
メールアドレス:h-taki@d4.dion.ne.jp
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ユーザーの返答

2017年12月14日

なごやんのプロフィール写真

色々細かくありがとうございます。
賃貸物件が飽和状態にある中ではありますが、そもそもどんな時期に建てるマンションであろうとも魅力がありユーザーに選ばれる物件を建てなければならないと常々考えております。その他自宅部分に関しても共感するお話をされていて非常に印象に残りました。遠方ではございますが、滝下さんの事は覚えておこうと思います。ありがとうございました。

2017年12月15日

容積率算定用の延べ面積は55×4.0=220坪になります。
平均的歩掛かりで、延べ面積と施工床面積はそれぞれ264坪、330坪になります。

よって、建設会社の請負工事金額(税別)は、330×825,000≒27,000万円
弊社での設計監理報酬は264×12,000≒320万円
合計で税別27,320万円、8%税込29,500万円となります。

東京オリンピックまではどんどん上昇すると思われます。
終了後も急激な下降はなく、若干下降しつつも、
その2~3年後は横ばいから緩やかな上昇となると考えています。
更に、消費税のUPが実行されたら、建設業界は破綻すると思います。
(安くで受注しても、職人不足で協力を得られない…)

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp Tel.099-296-1156
=豊かな空間創造、幸福な時間=
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