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賃貸併用住宅

100坪の土地に現在鉄骨3階建ての賃貸併用住宅に住んでいます。築27年でリフォームか建直しか悩んでいます。HM(軽量鉄骨)と工務店(RC)でプランがでたのですが、どうも自分の住みたいプランではないのでとても悩んでいます。
賃貸併用なので収支が重要なのは重々わかっているのですが、30年以上これから住む家なので自然素材を取り入れた家に住みたいのです。色々調べていましたら、重量木骨という工法があると知ったのですが、賃貸とした場合の防音性(遮音性?)はどうなのか教えていただきたく質問いたしました。
また、賃貸部分に無垢のフローリングや珪藻土の壁などは事業として無謀なのでしょうか?見積もり先の人たちには半分笑われました。勿論、予算があればなんでもできるのでしょうが、個人的には今の賃貸は賃貸だからこんなもんか的な物件ばかりで、住む人の満足度はあまり重視されていない気がします。生意気ですみません・・・。でも自分でやるなら住んでもらう人に気持ちよく長く住んでもらいたいと思うのはへんなのでしょか?
ちなみに建蔽率60%容積率200%準防火築で正方形に近い100坪です。
予算は現在の建物の解体費用や諸経費込みで8000万くらいです。
宜しくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

2件

2009年10月 9日
hampi様、こんにちは。とても素敵な話ですね。

私達が賃貸などのお話を頂くと、やっぱり採算性を重視されます。
駐車場の確保などを含めて、ぎりぎりの狭さ(?)を求められるのですが「冒険がない事が前提」です。コストを掛けず、ある程度回転して、儲けが出る。

先日もある新聞で賃貸について、ある事をすると建物の建築費位の消費税が返還される法律上は問題のない法の抜け道について、今後はメスを入れるなどと掲載されていましたが、確かに賃貸を得意としているHMさんや工務店さんはそういった事にも詳しい事は事実です。モラル的な問題はさて置いてですが。

珪藻土や無垢の賃貸って素敵ですね。

確かにコスト面では掛かると思いますが、昔の賃貸などは土壁で畳なども余程酷くなければ、張替え無しで入居しました。別に大きな汚れもないけれど新品でもなく、家賃だって安くなるわけではありません。しかし、その後の入居者が無いわけではなく立地が良かったり、いっそ壁紙などが新品で無い方が気楽と思ったり、他にも「良い大家さん」と感じれば、結構入居者はいると思います。

今は「綺麗じゃないと入らない」といって、結局賃貸専用不動産会社のリフォーム事業だったり、大家さんにキックバックするシステムだったりすると気分的には複雑です。

友人達と話していると、海外生活の長かった人は「靴のまま生活したいけれど」といっても、そんな物件は無いかあっても高い。日本って何でもありなのに住むのは中途半端に洋風か、面白くない物件が多いよね。という感想でした。

向こうは居抜きの入居が多く、そのまま住んだり、自分でペイントしてリフォームしたり、家賃を払っている間は「自己の家」としての自由度が高いので「汚したらお金を払ってね」というシステムに頭が痛いといいます。

普通の賃貸兼住宅なら得意とする業者の方が強いでしょうが、こだわりをもたれるのなら設計事務所に依頼してデザイン力をあげて、入札でコストダウンする方が満足されると思います。賃貸専用業者さんから、建築を含めて一括借り上げシステムの説明を受けているかも知れませんが、新築時のメリットばかり強調されて、その後の説明が殆ど無い事も、施主さん側の見極めが大切だと思います。

さてその中で重量木骨ですが、集成材と金属の柱や梁を使います。天井など完全に隠してしまうので、錆びの点検などはどうかなという疑問はあります。某メーカーさんが金属だけのフレームを得意としているようですが、木造やRCなどこれまでの建築物のように何十年以上存在しているわけではないので、そういった工法のメリット・デメリットを比較して信じるしか最後は方法はないと思います。地盤と基礎を含めた構造と雨に関しては、それぞれの考え方もあります。内装は言い方が悪いのですが、最後にどうにでもなる問題ですから、まずその辺りの質問を依頼している業者に素直にぶつける事が一番だと考えます。

リフォームか新築かという事も、こういった質問の内容を考えますと、基本的には新築としてお話した方がhampi様にはいいのかな?と思って回答しました。失礼します。
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ユーザーの返答

2009年10月09日

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お返事ありがとうございました。最初の一行に涙が出そうになりました・・・。本当は楽しいはずの家作りに挫けそうになっていて、この投げかけへの答え如何では自分のやりたい住まいと賃貸もやはり絵に描いた餅なのかと思っていたので、業界の方の中にも共感していただける方がいたので救われました。

重量木骨についてはもっと勉強して、耐久性やメンテナンスの面を調べようと思います。

リフォームに関してはローンの金利が思った以上に高いので収支面からもっと調べる必要があると思いました。中古住宅を買っても自己資金がないと大掛かりなリフォームが難しい現状は壊して建てるという方法が日本に多い原因のひとつのように感じます。長期優良住宅を推進するなら既存の建物を生かすリフォームにもっと優遇があってもよいのではと感じます。
交渉ごとが苦手な私は入札というとちょっとしりごみしてしまうのですが、方法に1つとして検討したいと思います。

多方面の情報やご意見、本当にありがとうございました。頑張ります!!

2009年10月 9日
hampi様

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬ともうします。
当社は、建築設計事務所と不動産業の兼業をしておりますので、賃貸アパート
マンション業界の現状は、十二分に把握しておりますので、ご回答いたします。


100坪の敷地に200坪の賃貸併用住宅は、非常に難しいとおもいます。
解体費に500万〜600万(現状200坪として)掛かりますし、諸経費等
を考えると、7,000万で、設計監理料と工事費を賄うと、120坪〜130坪
が限度でしょうね。
工事費は、軽量鉄骨 < 重量鉄骨 < 木造耐火 < RCの順にアップしていきます。

当社は、賃貸管理協会や地主・家主の会等に数多くの人脈があります。
そこでの話題の中心は、「空室対策」です。供給過剰になっている業界では、
他者との差別化を、いかにはかるかが問題です。インターネット無料・セキュリティー
完備・カードキーは、常識となっており、居住者に対する各種サービス・居住性
安全性が重視されつつあります。その意味では、無垢材やノンシックハウス
材料を使用することは、大きな差別化になりと思いますが、これも、費用対効果
でしょうかね。


正しい知識と技術で建築すれば、木造建築は、数百年持ちます。
基礎や柱は檜の芯材、梁は芯持材とし、含水率15%、それも天然乾燥でね。
表面乾燥ではなく、芯まで確認すること。これにより、木材の湿度による変形
が押えられ、長寿命の耐震性を確保した木造建築ができます。
しかし、これも費用対効果で判断する必要があるでしょうね。


私は、TV局やラジオ局・音楽ホール等の「防音・遮音」の最高峰の技術と経験を
してきております。その知識・技術を利用すれば、生活に支障のない程度の
「防音・遮音」は、木造・鉄骨であっても十分対応可能です。しかし、問題は、
どこまでするか。生活に支障がはいレベルの判断により、費用が異なってきます。

今後、色々問題や悩みが出てくると思いますが、その時は、相談に乗りますので
遠慮なく連絡してください。
http://www.maxnet-g.co.jp
尚、当社のホームページは、10/13に更新します。
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ユーザーの返答

2009年10月09日

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早速のお返事ありごとうございます。予算に対しての大体の可能なスケールがわかり、大変参考になりました。もっと勉強して理想の住まいと賃貸を実現できるように頑張ります!また、質問がありましたら、投稿させていただきます。HPの方も覗かせていただきたいと思います。
ありがとうございました!!

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