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家づくり相談

中古住宅の造り(木造、鉄骨、RC)

低予算(1,500万円)で熱海に別荘を探しております。 以前こちらで相談し、この予算では中古を探しリノベーション・リフォームを考えた方がよいのでは、というアドバイスをいただきました(https://sumika.me/u/seek_advices/2666)。 この予算はリノベ・リフォーム代を含んだ予算ですので、中古物件と言ってもかなり安く出ている物件に限られ、建物は築40年前後の古さになります。 状態はそれぞれの物件により異なっていると思いますので、あくまで一般論で以下質問にアドバイスをいただきたくお願いいたします
1)仮に築40年の物件があるとして、今後仕様出来る年数は「木造<鉄骨<RC」という理解で良いか? また大規模修繕なしに住める目安の年数は?
2)リノベ・リフォームする場合、造りによって変更の自由度、費用が変わるのか?
3)これ以上リノベ・リフォームが出来ない(費用的に立て直した方が安いなど)となった場合、解体費用に大きな差はあるか? 例えばRC造は木造の2倍など。

専門家の回答

3件

2018年 6月11日
アーキネットデザイン市川均です。以前熱海にて定住の住宅を設計した経験があります。ご質問に簡単にお答えしますが、正しくお答えするには直接メールにてご質問いただいた方がよい様に思います。
1、建物の耐久性は基本的には木造>鉄骨>RCです。そもそも今のコンクリート自体の寿命が5〜60年ですので、木造や鉄骨も基礎は5、60年毎には創り直す必要があります。私は埼玉の川越と言う古い城下町で蔵の保存、改修に携わっておりましたので、古い木造建物の基礎の創り直しや曳き家は経験しました。もちろんきちんとした木造である事が前提です。しっかりとした木造の目安としては高度経済成長前(昭和30年頃)です。コンクリートもこの頃までは比較的良い品質です。大規模修繕無しで住める目安は当初の品質によりますが、高度成長期以降の建物であれば一般的に2〜30年だと思います。
2、昭和56年に耐震基準が大きく変わったので、それ以前の建物は工法に関係なく耐震補強が必要になります。その場合RCの耐震補強はコストが高いです。また、計画の自由度やコストは工法以前に、既存建物の設計がきちんと出来ているかによります。
3、解体費用は、木造<鉄骨<RCとなります。また、解体工事は敷地の前の道路状況によりコストが大きく左右します。理由は重機の大きさです。
以上です。より細かなアドバイスが必要な場合には以下にご連絡ください。
アーキネットデザイン市川均
E-Mail:*****o-net.ne.jp

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2018年 6月11日
はじめまして。
1について
メンテナンス次第ですが、土台や基礎の風化があるとさもたないでしょう
年数を指定することは出来ないと思います(現状を目視しない限り)
必ず、木造<鉄骨<RC ということにはなりません
場所や気象状況などの環境にも影響されます
潮風が当たる場合はRCの劣化も速いです

2について
変わります
工事が出来る環境、道路や廻りの状況及び、内部の構造や階段の位置など
様々な状況で金額が変わる可能性はあります
特に増改築の場合は変動が大きいです

3について
意味がわかりませんが、解体費用がリノベを行う会社に依頼していて、
リノベはやらないが、解体はやって欲しいと頼んだ場合だとして。
金額が変わったのであれば、やりたくないという意思ではないかと思います
理由は見積提示した会社に聞くことをお勧めします

工事業者との調整も専門家でなければ難しいですよ

ローコストを支援する
tekine.com
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2018年 6月11日
ご連絡をお待ちしていましたが、新しい質問が出たようですので、
こちらにも回答しておきます。

まず使用できるというものは、スケルトンよりもインフィルの状態、
または、建物の老朽化よりも住まい手の老化に左右されると思います。

RCは丈夫なイメージですが、厳密に言えば、コンクリートの中性化が
進み、当初に想定していた構造強度は50年くらいで無くなってしまうと
言われています。コンテンポラリーなコンクリートは強度の維持が
以前よりも格段に向上しています。
そこへ行くと鉄骨は基本的には腐朽しません。ですから基礎の状態と、
合成スラブの状態で構造強度が、どれくらいになるのかと考える方が
良いと思います。
木造についても、腐りやシロアリ被害などが無ければ100年以上だって
持ちこたえられます。いずれの場合も給水、排水、そもそもの設備などの
リフォームは避けられないと思います。

よく中古物件に懐疑的な意見が出ますよね?私も懐疑的です。
とくに美装で綺麗に見せかけて売っているものは、悪いものが多いですね。
リフォームを前提にした場合は、やはり、しっかりした木造が一番
工事もやりやすいですし、安価に済むと思います。
ただ鉄骨造でもラーメン構造ならば、間仕切りの変更は自由度が高い
ですし、結構良いかもしれません。ですが、古いものは外壁のALCの
コーキング不良が目立ちますので注意してください。

解体費の違いは歴然で、RCは比較にならないレベルです。
鉄骨造の場合は鉄が売れるかもしれないので、経費の削減に役立つ可能性も
若干残っています。
正直、ご質問のような想定でしたら選択肢は木造以外に無いと思いますね。
住宅の多くが木造で出来ているのは、IZさんのような懸念や想定を
多くの方が一般的に抱いているからだとも言えます。
普及しているのには、それなりの理由が有るということでしょうね。

※当アトリエでは建築に関するあらゆる御質問に随時無料でお答えしています。
どうぞお気軽に御問合せください。

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at*****geardesign.com
http://urbangeardesign.com
054-206-4343
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