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家づくり相談

都心狭小地で二世帯・オフィス併用は可能?

都心の商業地80/500、西道路幅員11m、地積約47平米、間口3.43mの敷地。完全分離の二世帯住宅+オフィスをつくりたい。構造は鉄骨、外壁はほぼメンテフリーの素材を使い、可能な限り間口を広げたい。こんな希望ですが、ハウスメーカーなどはNGでした。計画の可否、ボリューム、地盤・建築・設計監理などをご教示いただけると助かります。

専門家の回答

7件

星マーク
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2018年 7月 1日
五稜郭のもぐら様

はじめまして。
株式会社吉田裕一建築設計事務所の吉田と申します。

ご相談の件ですが、かなり間口の狭く細長い建物にはなると思いますが、計画自体は可能なはずです。
土地の詳細、図面などございましたら、検討してみますので、ご連絡いただければと思います。


吉田
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星マーク
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2018年 7月 1日
はじめまして、コメント拝見しました。
ハウスメーカーさんは民法:隣地との離れ50センチメートルを厳守しますから、間口はどうしても狭くなります。商業地域ですので、そこまでは必要ないと思います。
商業地域で前面道路幅員が11mあるようですから、ご希望の床面積は確保できると思います。
宜しければ検討を加えますので、敷地資料等いただけましたらと思います。
(株)青海建築研究所 青海二三男
〒156-0044 東京都世田谷区赤堤2-7-11-201
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai mail:arcs*****dn.ne.jp
Tel:***** move:*****
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2018年 7月 1日
こんにちは

メンテナンスフリーの外装ってないと思いますよ
施主がメンテンスをしない。ということであればご自身の問題ですので
大丈夫ですが、外装メーカーや工事会社がそのようなことを約束することは
考えられません
どのような材料でも接続部分の劣化があります
例えば、RCや鉄骨であってもジョイント部分の劣化があります
「ほぼ」というのは微妙な言葉ですが、難しいと思います

間口について可能な限り広げたいということは構造的な問題ですから
鉄骨造であれば構造計算が必要となります
それは出来ると思います

ボリュームは敷地図などの情報があれば可能です
地盤は測量データが構造計算上必要になります

建築費なども事前に理解しておかないと使う建材などに
影響が後から出てしまい、困る方が多いです

事前にコストを理解するべきだと思います

tekine.com
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2018年 7月 1日
目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
間口の狭さだけがネックのようですが、道路面以外の敷地環境がどのようになっているのかによってもメンテナンスに関する考え方は変わります。また、塔状比4を超えると構造が厳しくなりますので、コストに影響してきます。どの程度の諸室、大きさが必要なのかによっても計画の内容はずいぶん変わると考えます。いずれにせよ敷地ほぼ一杯に建てることは可能でなので、気になるようでしたらお声かけください。ちなみに似たようなケースを池袋のテナントビルで建てています(住宅ではありませんが)。
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2018年 7月 2日
五稜郭のもぐらさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。敷地条件の厳しい住宅やユニークな集合住宅を手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」などのメディアにも度々出演しており、余談ですが、3年前のフジテレビ月9ドラマで福士蒼汰君、本田翼さん主演、主人公が建築家を目指す「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご相談の件ですが、前面道路が広いことと商業地域であることが非常にメリットとなります。道路に接する間口が非常に狭いので目一杯建てたいお気持ちは充分分かります。
条件的には、希望の住宅は可能だと思いますので予算だけの問題かと思います。
予算は工事金額の坪単価ベースでは、RC造は最低でも120万円以上、鉄骨造は100万円以上を見込んで頂く必要があります。
RC造の場合の坪単価は約120万円以上/坪、鉄骨造の場合は約100万円以上/坪です。設計料は工事金額の12%を目安として下さい。
ただ、その他杭工事が発生すると思います。金額は地域と地盤状況で異なります。

微力ながらお力になれればと思いますので、事例をご覧になって頂き、もしご興味をもたれましたら、詳しい敷地の情報をご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2018年 7月 3日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。
埼玉の川越にて店蔵の保存、修復、他の商店街での建て替えや活性化、長屋の再生など古い建物の維持や再生の仕事をしております。そこで、他の方とは違った視点で回答させていただきます。
商店街(商業地)では間口を目一杯に建てる事は必然です。しかし、長屋と違いそれぞれの建物は別々です。そこで、それぞれの建物の間で起こる雨漏りのトラブルが絶えません。新築する際には敷地境界ギリギリに建てる事は可能です。しかし、この場合外壁の外側の止水(雨水を内部に侵入させない為の措置)は充分に出来ません。これは何れ雨漏りを起こします。つまり、外壁のメンテナンスとは雨漏り防止なのです。
よって、自分の敷地内で外壁メンテナンスは出来ないのは必須なので、隣り合う建物同士で話し合い、お互いの建物の外壁のメンテナンスが出来る様にするか、お互いの建物の間を工夫して止水するか、いずれかの方針を合意すべきと思います。
長文にて失礼しました。さらに詳細なご質問があれば下記に問い合わせください。
アーキネットデザイン主宰市川均
E-Mail:*****o-net.ne.jp
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2018年 7月 4日
はじめまして、
高さのある建築が可能な敷地のようですので、ご希望の内容は建てられると思います。住宅やオフィスのご希望広さにもよりますが、4階建てから7階建て相当の高さとなりそうですね。
地盤は具体的な敷地調査をしないと何ともいえませんが、建物規模からいって杭工事が必要となるかと思います。
ざっくりとした費用の考え方は、他の方の回答にもありましたように述べ床面積の坪あたりで考えます。
その他間口が狭いので、工事にはやや手間がかかる(→費用が少し高めになる)かもしれません。

このサイトにも多くの建築家が登録されていますが、まずは考え方の合う建築家を探されることをお勧めします。費用も事務所によって違います。そして設計を練った後に、しっかりと施工会社を選んで下さい。建築家選びを正しくやれば、施工中の監理(施工が計画どおり正しく行われているかをチェックします)もしっかりやってくれるでしょう。どうしても竣工後のメンテナンスや管理なども何らか発生します。長い目で、パートナーとして信頼できる建築家に巡り合われますように。

当事務所でも微力ながらお力になれれば幸いです。
自己紹介などをご覧頂き、ご興味をおもち頂けましたら、是非ご連絡頂けますようにお待ちしております。

森山ちはる/森山ちはる建築設計事務所
*****erhmc.com
http://atelierhmc.com
tel/fax.0368752296
矢印
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