小型アパートを建築するにあたっての費用について

一人暮らし用賃貸住宅は得意としております。建築可能規模は、土地の接道状況などに依り左右されますので、それに伴い建築費等、全体の収支バランスも導かれます。無料で対応しますので、一度具体的にご相談ください。

渋谷人さま

はじめまして、渋谷区にある株式会社吉田裕一建築設計事務所の吉田と申します。
ご相談の件、いただいた条件だけですと床面積含め、どの程度の建物が建てられるかはっきり申し上げにくいところがあります。
もう少し詳細をお聞かせいただければ、ボリュームチェックからざっくりした費用感まで検討させていただきますので、ご連絡いただければと思います。


吉田

渋谷人さん
はじめまして、まさに渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や店舗ビル、敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、三年前にフジテレビの月9ドラマ「恋仲」（主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー）の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

賃貸は収益性を考えると性能やデザインも含めて、他とは競合しない付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が今後ますます非常に重要で、特に渋谷という場所柄非常に個性的な賃貸が出来ると思います。
また、デザインの付加価値はそのまま賃料アップにもつながります。

ご希望の面積は数字上可能ですが、実際は土地の形状や条件、斜線制限などで大きく変わります。
工事金額はRC造、鉄骨造で120万以上/坪（鉄骨造は現在高騰しており、RC造よりも高いというケースもあります）、木造は80万以上/坪を目安として下さい。

2015年に手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅で、グッドデザイン賞にも共同受賞で選ばれましたので、新しく個性的なデザインはお任せ下さい。
ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

初めまして、（株）青海建築研究所の青海と申し上げます。
都市計画等諸条件を加味しないと何とも言えないところがあります。
敷地所在地、出来ましたら敷地図もご開示いただけましたら、詳細な調査・報告を無償にてさせていただきます。
ご検討いただけましたら幸いです。
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai

弊社は慣れてますので、ズバリ坪55万です。防火地域で耐火木造で3階建ては坪70万です。しかも、他のところではできない震度7を震度5以下に揺れをおさえて2重債務させません。基礎もひび割れない耐大災害スペックの特殊設計です。設計料は10％でリーズナブルです。デザイン以前に耐大災害スペックの優先順位がいまどきの基本です。
参考なる3Ｄ＝渋谷なら単なるアパートよりSOHOスタイルの方がレンタブル料金の収益アップになります。また、賃貸以上の収益ビジネス提案もして利益アッププロジェクト高対句可能です。
https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7
これで、確かめつつプレゼンし集客魅力あるか確認できるようにしています。
問題は不明確な出費の地盤です。住所をお知らせ願えれば近隣地盤dataをお知らせします。お気軽にメッセージより現場住所とうお知らせください。また、耐大災害賃貸住居に役立つフューチャースタジオ12のお手伝いレポート送ります。とっても役立ちます。それと工務店が許せば部分的分離発注に対応します。設備は40％で仕入れできます。246㎡＝74.5坪で簡単計算してみてください。それでは御機嫌よう。

小型のアパートを建設するにあたっての費用の内訳は、大まかに分けて、建設費用、設計料、調査費、税金、登記費用、その他の費用がかかります。ただ、借入を起こす等、まだ、条件がはっきりしていないので、目安として見てください。

◯建設費
建設費は、東京は残念なことに現在すごく高いです。もちろん、木造か、コンクリート造かと言う選択肢はありますが、渋谷区でしたら、建設費は高いですが、コンクリート造をお勧めしております。コンクリート造の場合、今はだいたい110万/坪(高い！）からとお話ししております。
とすると、７４坪（246㎡）×110万=８,140万円　となります。
　住宅用の水道、ガスから、共同住宅用に変更する引き込みを考慮すると、＋260万ほどで
建設費は「８,４００万」ほどと見込んだ方が無難だと思います。

◯設計料
設計料は工事費の１０％とする方が多いですので、仮に「840万」とします。
(まけてくれるところがあるかもしれません）

◯調査費
調査費用は、ボーリングが必要であれば１本で、約２０万
２階建と思われますので、近隣調査、電波障害は必要ないと思います。

◯税金
建物の評価額を仮に3400万として、現在の軽減税率は考慮しないでお話しいたします。
・消費税（建設費の８％）約６７万円
・印紙税、６万円、
・登録免許税（固定評価額の1000分の４）約13万円
・不動産所得税（４％）約136万円

◯その他
・司法書士手数料として、約20万円
・地鎮祭費用 　約10万、
・火災保険 　約30万
・銀行諸費用（借入を起こす場合：借りる銀行と融資額によって変わります）
　ここでは建設費と同額のの１％と仮設定して、84万

合計で9,626万円となります。

現在のコンクリート造の建物の価格の標準でお話しいたしましたので、もちろん、建物の構造（木造、鉄骨、コンクート）や、設計内容で変わってきますし、地盤調査等、必要ないかもしれない項目、もありますが、まずはこのくらいは覚悟していただいた方がよろしいです。

　正直、前の方でも述べた通り、東京の建設費は大きく上がっており、大阪と比べても高くなっております。賃貸経営で採算計算をすると、ほとんど手のこりのない状態です。賃貸住宅に関しては、相続等急ぎでなければ、今現在、あまり建設はオススメしておりません。（設計事務所として身も蓋もないですが）

敷地条件が要注意です。敷地が２筆で154㎡で、接道部分が4ｍというのは、おかしくありませんか？うなぎの寝床のような敷地ですか？現在の２住戸はどのように建っているのでしょうか？このような敷地に、安易に共同住宅が建てられると考えるのは、危険です。東京都では窓先空地も必要になるはずですから、敷地形状などをもっと情報公開して、質問する必要があります。
建築費用は、延べ床面積に東京での坪単価を掛ければ、すぐに想像できるわけで、まず、建つかどうかを聞かないと、それこそ皮算用になると思います。

初めまして。
ユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。私どもは、賃貸マンションを多く手掛けている設計事務所です。
住戸部分が10m2x10戸=240m2建つとしますと、それに階段や廊下、バルコニーなどが付随します。
結果として施工する床面積は(住戸面積x1.15程度)になります。
10m2x10戸x1.15=276m２（83.5坪）が建物の施工面積です。
最近は工事費が値上がりしていますが、私どもが最近手掛けている小規模建物の工事費の目安を記します。
建物建設工事費(工事費、設計料、地盤調査費、確認申請料及び消費税）

RC造、鉄骨造　　施工床面積x105〜110万円/坪 →　8750万円〜9180万円（税込）
木造　　　　　 施工床面積x 90～ 95万円/坪　→ 7500万円～7930万円（税込）　　

上記が新築の工事費です。(これに既存建物の解体費200〜250万円？が加わります。）
建設予定の渋谷区は恐らく良い地盤と思いますから、杭はみていません。
私どもは下北沢周辺で多くの賃貸マンション、アパートを設計していますが、入居者募集時の家賃はRC造を1とすると、鉄骨造0.95、木造0.85くらいであると不動産会社から聞いています。
どういう構造で建てるかは工事費と家賃を算定して利回りを算出して決めるのが良いのではないでしょうか。この計算は銀行融資にも役立ちます。

私どもは利回りを含めた計画の案(無料）をいつも作成しています。声をかけていただければすぐ提案させていただきます。
一度ご連絡ください。

http://www.yumira.com/02-1proc.html
http://www.yumira
*****a.com
*****　弓良

類似の規模の設計例を紹介させていただきます。
1）Sidewalk下北沢 （世田谷区北沢）
RC造3階建て　店舗1、賃貸住宅8戸　敷地面積：112m2　床面積：257m2　
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/21kitazawa/21kitazawa.html

2）西原APARTMENTS(渋谷区西原）　　RC造3階建て　　敷地面積：152m2　床面積：241m2　
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/07nishihara/07nishihara.html

3）Ayase212（足立区綾瀬）
RC造4階建て　賃貸住宅16戸　敷地面積：150m2　床面積：455m2　
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/32ayase2/32ayase2.html

渋谷人さま

はじめまして、渋谷区恵比寿にある中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。私どもはアパートやマンションなどの集合住宅や、一戸建て住宅などの設計をメインに手掛けています。

今年に入って、杉並区にRC造３階建ての集合住宅（共同住宅）が２軒、木造３階建ての集合住宅（重層長屋）が１軒、墨田区で木造３階建ての集合住宅（共同住宅）が１軒、完成いたしました。昨年は、このSuMiKaのサイトの「建築家を募集」で選ばれた市川市の集合住宅も完成しております。市川市の集合住宅については下記にてご覧いただけます。
https://sumika.me/works/5ec0020539203981f1ae23c1cf01d39365d6b0a8

渋谷人さまの土地の詳細が判りませんので、推測を含んだコメントとなりますが、接道４mだと共同住宅は難しいかもしれません。もし重層長屋となる場合、敷地内通路を確保した上で、容積率最大まで建てられるかどうかですが、建てられると仮定してす。一戸あたり平均24m2なので、１階は21m2、２階は24m2（内階段と玄関で約３m2）、３階は27m2（内階段と玄関で約６m2）という感じになると思います。

コストは６０万円／坪〜、または１戸当たり450万（概算）で4500万円〜。
その他、諸々（外構、水道引込み直し、地盤改良、解体、設計料など）で1000万〜。

トータルで6000万円（税込）〜
（仕上げや設備のグレードを上げても、最大で7500万（税込）までに収まると思います。）

現在、千駄ヶ谷で現場が進行中です。
渋谷区内だと気軽に現調に行ける範囲なので、お気軽にご相談ください。

私どもが手掛けた集合住宅は下記ブログにてご覧いただけます。
https://m3-naka.at.webry.info/201804/article_4.html

よろしくお願いいたします。


中辻正明
中辻正明・都市建築研究室
〒150-0021
OFFICE：東京都渋谷区恵比寿西1-3-5アルス恵比寿メイクス601
ANNEX：東京都渋谷区恵比寿西2-17-3ダイヤビル5F
*****／Tel *****／Fax *****
E-mail m*****esh.ne.jp
URL http://www2u.biglobe.ne.jp/~m-naka/
BLOG https://m3-naka.at.webry.info/

渋谷人様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパート・マンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

６０/１６０　　だとすると、そこは、１低層だと思いますが・・・
ここでは、軒高７ｍ以下にする必要がありますので、２階建で一杯です。
よって、８戸が限度だと思います。
この場合、施工床面積は、２４０㎡程度になり、工事費は、約４０００万です。
上記には、地盤改良・外構・設計料が含まれておりません。

その他詳細事項やラフプランのご希望があれば、下記まで連絡をお願い致します。
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション：http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資：http://apart-toushi.jp/
作品集：http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/