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狭小な土地に地上3階地下1階建てテナントビルを新築

世田谷区成城の狭小な土地に現在、RC4階建て築55年のビル在り。
1F~3F店舗・4F住居の居宅および店舗。
全空のタイミングで内装解体スケルトン工事を今月初旬に実施完了。
築古で想定以上に老朽化しておりスラブ薄く150mm程度・改修を繰り返した形跡で床に多数斫り穴とクラック有り。壁はブロック積でクラックや割れ有り。
計画では、補強とリノベーション工事を施して再利用を見込んでいたが素人目でも酷い状態。建設会社の現地調査で目視ではあるが相当酷いと云われる。リノベーション工事を断られる。
区に相談したところ、耐震診断をすると300万以上は掛かりそうで補助金は100万くらいは出るが残りは自己負担となること(法人所有の為)。期間も最低半年から1年程度はかかる見込み。結果、建て替えの時には費用と時間が無駄になるかもしれないとの事。補強設計と工事費用は別で自費になること。
このような状況でリノベか建て替えを考えているところです。

・補強とリノベーション工事の場合の工法や工期・費用が知りたい。

・建て替えの場合、全フロアテナントビル(飲食対応)を希望。他に要望として容積率を最大限に使い切ること・エレベーター無し。

第1希望は地上3階地下1階建て
1階と地下1階フロアの有効面積をなるべく広く。
地下1階としたのは動線・アプローチの面で客付けが有利の為と高賃料が期待できるからです。

第2希望で4階建て
割高な地下室と普通の4階建てで建築コストに相当な差があるのなら、4階建てもアリです。
エレ無し4階でもルーフバルコニーを設ける等して特色を持たせればデメリットをカバーできるかも知れません。要はコスト次第です。

鉄骨・RCこだわりはありませんが、現在の市況で低コストで短工期の方を選択。

このような状況で、ほぼ建て替えの方向で考えています。直ぐにでも計画し実行に移したいと思っています。どうぞ宜しくお願い致します。

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2019年11月16日
お金の問題が分かれ道です。自由ヶ丘エリアです。世田谷内であれば見てあげます。お金は取りません=災害に強い建築がテーマですので災害死防止活動の一部です。東京都緊急輸送道路耐震化セミナーの相談窓口を都庁大会議室で2度やってました。お金をかけずにリニュアルするなら構造問題が残ります=その対策案は最上階を解体し25%荷重を減らす事により生き残りが可能となります。生命がかかってますので真剣に対処します。建て替えは予算なりにまとまる具体的な方法アドバイスしますが、本気度が大切です。他に仕事も抱えてますから相談者も真剣度がないとこちらも親身になれないからです。
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2019年11月16日
初めまして。KASA ARCHITECTSの笠掛伸と申します。

弊社は東京を拠点に鹿児島、福岡、長野、東京、埼玉、千葉、群馬などにてオフィス、店舗、展示施設、ゲストハウス、シェアハウス、保育園、住宅の新築、リノベーション、医療施設、教育施設、など幅広く対応してます。

クライアントの想いを共有し、新しい生活への楽しさの発見や心地よさを見つけながら、その場所のもつ良さを大切にし、建築の可能性を追求して豊かな場をつくっていきたいと考えています。

ご相談の件ですが、耐震診断は私もリノベ案件で行ったことがあるのですが300万程度費用はかかりました。耐震改修の費用は診断した結果次第で大きく異なってきますので費用の振れ幅が大きいので何とも言えません。壁の追加程度で終わればいいのですが、コンクリートの劣化、中性化が進みコンクリートの強度がないと判断された場合は改修が難しいです。

第一希望と第二希望の件ですが、4階建ての方がコスト的には安価になるかと思います。今回は敷地も小さいですので地下のドライエリア、ダクトスペース、PSなど考慮すると地上階完結が良いかと思います。
物件情報、コンセンプト、その他ご要望などをお聞かせいただき、具体的なご提案などをさせていただきたいと考えておりますので、是非お会いさせていただき詳しいお話をお伺いさせていただければと思います。

お時間があるときに当事務所のHPにてこれまでの実績などをご高覧いただけると幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。



※移転のため所在地が変わりました。

笠掛伸

KASA  ARCHITECTS
笠掛伸建築設計事務所

HEAD OFFICE
〒182-0022 東京都調布市国領町1-16-9-1N
tel:042-444-5651
fax:*****
mobile:*****
mail:kasa_arch*****-com.ne.jp
hp:http://www.kasa-architects.com


KAGOSHIMA OFFICE
〒899-5651 鹿児島県姶良市脇元1765-3
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2019年11月16日
都内狭小敷地での計画が多い渋谷区の設計事務所です。

建て替えの場合について回答します。
少し前まではRC造より鉄骨造の方が安くて早くできましたが、
最近は、鉄骨造の資材関係が上がり、どちらとも言えなくなりました。
施工業者側の話では、一旦上がった資材が再び安くなる見込みはなく、
しばらくはこの状況が続くであろうということです。

鉄骨造、RC造どちらが安いかは、お願いをする施工業者がどちらを得意とするかによる
というのが最近の実感です。
(同じような案件で概算を撮りましたが、そんな結果が出てきました。)

ただ、敷地境界ギリギリまで使い足場なしで作るということであれば、
鉄骨造の方が有利かもしれません。RC造で作ることもできるとは思いますが、
隣地側の型枠の処理が難しく経験のある工務店はそれほどないと思います。

難易度が高い計画ですので、信頼できる設計事務所に早めに相談をして、
ボリューム出しをして、施工業者に当たった方が良いと思います。
今も施工業者が仕事が一杯である状況が続いており、
引き受けてくれるところを見つけるのも大変です。

よろしければご相談ください。

角倉剛/(有)角倉剛建築設計事務所
・・・・・・・・・・・・・・・・
http://www.smkr.jp/
渋谷区代々木4-19-14ニューハイツ切り通し301号室
・・・・・・・・・・・・・・・・

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2019年11月16日
初めまして、都内で設計事務所を主宰しております、竹中と申します。
今後建物を資産と考え、長期にわたる運営を考えておられるのでしたら、新築で計画したほうが宜しいかと思います。
 坪単価では鉄骨の方が若干安く、工期も鉄骨の方が早くてオススメです。しかし、現在鉄骨部材の発注期間に相当の時間が掛かるので、タイミングがずれた場合工期はRCより長くなることが予想されます。
 地下を作った場合、地上4階建より工期もコストも掛かることが予想されます。
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2019年11月16日
はじめまして。
渋谷区にて三十数年設計事務所を運営しております。創設計/勝田と申します。
自称ではございますが経験豊富、気さくな建築家でございます。

リノベーションか?・・・・建て替えか?・・・・多々悩まれるところと存じます。
実は、私の事務所ビルも築48年・・・業界者としても先々を悩むところではあります。

1-1、リノベーションか建て替えか・・・は、数十年先の将来に向けて資産維持・活用のメリット・デメリット比較とお気持ちの勢いと思います。

1-2リノベーションのメリット
1.建物イメージを変えて10~20年の建物延命が期待できる
2.建て替えより建築費が安価(費用対効果の不安はありますが・・)
3.建て替えより建築工期がやや短い

1-3リノベーションのデメリット
1.建物本体は新耐震基準以前の建築であり、耐震補強を行っても震災等の不安は残る
2.リノベーションしたとしてもイメージ変更の度合いに限度あり
3.設備等含め大規模改修した場合、長期的な資金投下の効果が疑問

1-4建て替え新築のメリット
1.不動産資産として長期的な活用・展望が反映できる
2.震災・災害に対し安全・安心な維持管理が期待できる
3.イメージ・賃料設定を一新し、土地活用・建物活用の効率化が計れる

1-5建て替え新築のデメリット
1.近年建築費上昇傾向にあり、長期的な資金計画が必要
2.既存建物解体費・地質調査・測量・登記料等、直接建設費外の諸費用が必要
3.建設期間として設計期間・申請許可・建築期間を合わせると約1年数ヶ月必要
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1-6建て替え新築とした場合の懸案事項
1.建築費上昇傾向にありますのでローコスト・ハイイメージのデザイン指標
2.建物維持費の効率化。メンテナンスコストの掛からない設計対応が重要
3.地下を造るのは確かにコスト高となりますが、テナント誘因の計画より事業収支計画を熟慮し効率の良い賃貸収支を検討の上決定する必要があります
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多種多様な賃貸建物を建設して参りましたので、事業収支計画を含めまして最適な建築計画・事業収支計画を検討することが出来ます。

土地情報等詳細をお知らせ戴ければ検討が可能です。
方針提示までは経費が掛かりませんので宜しければお気軽にご連絡ください。
-----------------------------------
(有)創設計
代表取締役 勝田無一
150-0001
東京都渋谷区神宮前4-25-3
TEL *****
FAX *****
URL http://sou-archtect.la.coocan.jp/


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2019年11月16日
狭小テナントビルさま

目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
築55年となりますと、当時はコンクリート内部に使用している鉄筋が丸鋼が多く(本件がそうかどうかは分かりませんが)、床スラブも鉄筋の量が今よりグンと少ないと思います。基本的な構造設計の基準が今と全く異なることと、建物毎出来不出来があるので、耐震改修といっても結果どのような方向に推移するかについては少しリスクがあると思います。

敷地の状況も分かりませんので、具体的な事は分かりませんが、一般論としてはこのような感じかと思います。

まず、リノベーションですが、恐らく躯体の補強に関しては垂直力柱は鉄板巻きや炭素繊維シート補強などを用い、地震時の横力には耐震壁の増量などを行います。工事費も工期も情報が少なすぎて分かりませんが、少なくとも状況によっては新築と変わらない工事費なる可能性もあるかもしれませんし、狭小地とのことですので、改修した先に使い勝手の良い建物になるのかどうかも定かではありません。

新築に関しては、敷地一杯に建てるのならば鉄骨造ですが、敷地の状況にもよります。値段は鉄骨のほうが若干安価ではないかと思います。構造により重さが異なるので、杭の状況もかわります故。地下の有り無しについては、前面道路との関係、斜線制限などを紐解いた結果価格も含めて最も合理的な案であることが重要かと思いますので地下有無含めての検討で宜しいのではないかと思います。

約10坪の狭小地テナントビルの経験もありますので、
話を聞いてみたいとのことであればお声掛けください。
http://www.mf-architect.com/Works04.html
「池袋Tビル」です。

藤田征樹
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藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18
TEL:*****  FAX:*****
http://www.mf-architect.com
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2019年11月18日
狭小テナントビルさん

はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や店舗ビル、敷地条件の厳しい個性的かつ独創的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、三年前のフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご相談内容を拝見する限りでは、耐震改修リノベーションよりも新築で進めた方が断然お得です。
また、地下を造るよりも地上階だけで計画した方がイニシャルコストも安いと思います。現在では、工事金額は鉄骨造約120万/坪、RC造130万以上/坪程度で考えて下さい。

ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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星マーク
相談者が役に立った
2019年11月18日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。現在、隣の千歳台で半地下RC3階建ての賃貸併用住宅を工事監理していますので週1回以上現地に行っています、資料をお送りいただければ現場に行った際に現地を確認しアドバイスさせていただきます。ポイントは地盤状況です。以前6丁目の方で設計した経験もありますが成城でも場所によって地盤状況が大分違います。今は環8寄りなので地盤が比較的良く直接基礎ですが、それでも関東ローム層は1mちょっとの深さになります。そこで提案ですが、半地下+3階建てが良いと思います。構造は地盤強度によってですが、総RC造よりRC+Sの混構造がコストと工期を抑えられ良いと思います。
また、このようなRC造の耐震改修はその後の耐用年数(RC造は皆さんが思っている以上メンテナンスが悪いと耐用年数は短く新築当初から55年程度が目処です)を考えるとお勧めしません。
私は様々な工法を得意としておりますので、遠慮無くお問い合わせください。相談は無償で対応致します。
アーキネットデザインLLC代表市川均
https://sumika.me/p/seek_advices/3318
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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2019年11月19日
汎建築事務所の大房汎です。新築を考えてのご相談に応じたいと思います。よろしくおねがいもうしあげます。 作品例など見て興味が御座いましたらエントリーをお願い致します。  汎建築事務所  h*****c.ne.jp 携帯 *****
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