築50年の中古住宅のリノベ

シンさん

大阪高槻の建築家、吉永建築デザインスタジオの吉永と申します。

ご相談の件、築50年の物件を見に行くにあたりチェックすべき点ですが、項目は多岐にわたり且つ本当に大丈夫かどうかはプロでないと判断は難しいです。

そこで第三者の立場で物件をチェックしてくれる業者、例えばホームインスペクター（住宅診断士）に内覧同行をしてもらい「リノベーションで十分使用し続けることが出来る」物件かどうか調べてもらうことをおすすめします。

設計事務所や工務店に同行してもらうのも手なのですが、シンさんが不動産屋のセールストークを心配しているのと同様、どうしても作り手としてのバイアスがかかってしまいます。ホームインスペクターは物件を売買するわけでもなく設計や工事をするわけでもなく、客観的にこの建物が物件としてどうかを判断する材料を用意してくれます。もちろん検査料はかかりますがその価値は十分あると思われます。

シンさんがお住まいの地域のホームインスペクターを探すには日本ホームインスペクターズ協会から検索できます。
http://www.jshi.org/search/

以上参考になりましたら幸いです。

築５０年ということは、昭和３８、３９年ころの建築でしょうか。もう戦後の材料のないころではなく、ちゃんとした資材で造られている可能性はあります。うわべだけ見ても構造がしっかりしているかどうか、判断しにくいと思いますので、できれば天井裏や床下を懐中電灯持参で見てください。特に基礎は重要ですので、どこか床下を見られるところを探してください。本当は建築関係の知り合いに頼んで同行してもらうのがベストですが、それが出来なければできるだけ写真を撮ってください。そうすれば、後で建築関係の人に相談するときに役に立ちます。もちろん動画でも良いです。データを送れば、ネットでも相談できますよ。
私の住居兼事務所は築１２０年の町家です。全面リフォームしましたので、あと１００年は十分持つと思います。私が住めなくなっても、誰か町家の好きな方に住みこなしてもらおうと思っています。やはり、日本で長く住めるのは木造の家です。現オーナーが宮大工に頼んで建てたというのが本当だったら、価値ある物件かも知れません。今ではそんなことなかなかできませんから。近所のお年寄りに昔の話を聞いてみるのもひとつの方法かと思います。
ただ、どれくらいの延べ床面積なのかわかりませんが、全面リフォームするのであれば、1,000万円では足りないと思います、少なくとも2,000万円に近い金額は必要ではないでしょうか。高いように思われるかもしれませんが、同じ金額をかけても、同様のレベルの新築はできないと思います。
良い家でありますように！

初めまして、【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
快適性を計算で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整える設計手法で、快適で健康で省エネでデザインされた建築をご提案しています。

築５０年の大規模改修、築１００年の古民家改修など手掛けてきた経験からアドバイスいたします。良い材料を使い腕の良い職人の手で建てられた住宅は文化的に価値の高いものなので、良い部分を残しながら生かしていただきたいです。
リフォームする際の注意点は耐震性の確保と断熱気密性能（快適性）の確保です。この両者を改善しながらリフォームするには最低でも坪当たり６０万円は必要です。述べ３０坪の住宅ならば、消費税を入れて２０００万円は必要です。

リフォーム後の瑕疵担保保証を付けるためには着工前のインスペクションが必須となります。インスペクション診断を受けることにより１００万円～２００万円の補助金を使える可能性も出てきますので頭に入れておいてください。

森建築設計
川崎市中原区等々力１７－５
044-744-1596/*****
メール*****ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/

シンさん

築50年の中古住宅で耐震補強を含むリノベーションして住みたいとのことで、購入前の内覧で何に気をつけて見た方が良いかというご質問について。
一度ご自身で不具合がないか確認されているとのことですが、見たり嗅いだり触ったり、確認方法はその延長でよいと思います。触れるところはすべて触ってみてください。例えば建具やサッシなどの動きを調べてみるとか、それぞれの水栓で水を流してみるとか、小屋裏や床下の点検口があれば覗いてみるなどが挙げられます。専門家のようにはいかなくても違和感があれば気付くこともあるはずです。
専門家に相談する場合、他の方も述べていますが内覧会に専門家に立ち会ってもらい「住宅検査」をすることで建物のコンディションを把握し、より安心して購入を検討することができます。ただしこの時点で耐震補強がどの程度必要かは分かりません。

「住宅検査」と「耐震診断」は違うのかとよく聞かれるのですが、おそらくシンさんも今後、必要とされるかもしれませんので少し説明をさせてください。
どちらも住宅の健康診断を思わせる言葉だし、内容も一緒なのではないかと思ってしまいそうですが、「住宅検査」と「耐震診断」は目的が違うため検査や診断の内容が異なります。健康診断ですから、どちらも基本的には新築よりも中古住宅で行われています。
住宅検査やホームインスペクションの通称で呼ばれているのは既存住宅状況調査のことで、今後のために建物の現状を把握したい場合に行われます。主に家を買うときに行われる調査で、住宅に精通した検査員（既存住宅状況検査技術者）が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期などを見きわめ、アドバイスを行います。これにより住宅の購入前に建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。
耐震診断は既存の建築物の耐震性がどの程度あるのかを調べるもので、現在の耐震基準に比べてどの程度の耐震性があるのかを数値で確認するものです。主に家に住んでいるときに行われる調査で、自治体によっては耐震診断や耐震改修に助成金が出ることがあります。
耐震診断をすることにより建物が地震に対してどの程度耐えられるかが分かりますので、耐震改修が必要と判断していただければ、必要な個所に耐震補強をして建物の強度を高めることができます。
購入されてすぐにリノベーションされる場合は「耐震診断」が流れに乗りづらいこともありますが、購入される地域の耐震診断・耐震改修の助成について調べられるとよいかと思います。自治体によっては条件が揃えば、耐震診断だけでなく、耐震改修工事にも少なくない額の助成金を受け取ることができます。

北欧家具の店スークの松浦と申します。
今回のご質問について参考程度にお考えください。
まず耐震補強は必要です。
（そのお宅が平屋か２階建てかでも程度は変わりますが..）
築５０年という事は全体的に日本家屋と考えて良いと思いますがどのようにリノベイションを考えるかで費用が大きく変わります。
キッチンの広さや風呂、洗面所などの設備も含めスペース的にも大きくすることが考えられますのでどんな風にしたいかという方向性で変わると思います。
その家の正確な平面図や現状での写真などが重要だと思います。