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店舗併用二世帯住宅

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ケン
岩手県
間口3.8m、奥行き約40m、約165㎡の細長い土地に店舗併用住宅を考えております。

商業地域、建ぺい率80%、道路法令は西、市道、準防火地域

1階は道路に面しているところを衣類店、奥にカフェ。
2階3階に完全分離の二世帯住宅。

家族構成は母、私、妻、子供2人。
母の住宅に関しては3階にせずワンルームのようなイメージ。

1階の衣類店の脇に1mほどの通路を設けて、
土地の中央から奥のカフェ、2階に上がると自宅に出入りできるのが理想。
この1mの通路の上の浮いている部分の強度を取ろうとすると予算が上がるといわれました。

地元の設計屋さんに見積もりを取ったら約5500万円と出たのですが、
その見積もりに関しては妥当なところなのでしょうか?

間口が狭く使いづらい土地の形ですし店舗2つと二世帯なのでそれなりの金額は覚悟しておりましたが、
それぞれの店舗や住居はそんなに広いものは求めておりません。
ちなみに予算は4000万円ほどを想定しておりました。

イメージしづらい文章かと思いますがよろしくお願いします。

専門家の回答

2件

2015年12月10日
汎建築事務所の大房汎と申します。宜しくお願い致します。           私が設計:監理した作品が港区麻布のK邸、江東区東陽町のE邸、とも4000万以内で、完成しております。作品の興味が御座いましたらご連絡ください?敷地条件にもよりますが十分可能だと思います。
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ユーザーの返答

2015年12月11日

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参考物件を見させていただきました。
私が望むものよりも立派な建物が予算内でも建つのですね。
参考になりました。
ありがとうございます!

2015年12月10日
はじめまして、東京・杉並に事務所をかまえますアーキファクトリー一級建築士事務所、山本と申します。相談内容を拝見いたしました。
まず質問内容にあります「5,500万円という既出見積が妥当か?」という点ですが、計画建物の規模や構造、そして敷地の容積率や道路幅員などが不明なため、判断しかねるところです。
例えば、仮に「木造3階建て」とし、建ぺい率一杯に3層を確保した場合
3.8m×40m=152㎡ × 80% ×3層 = 364.8㎡(約110.54坪)の床面積となります。
100坪としても、5,500万円ですと、坪単価55万円ですから高いとはいえません。
「そんなに広いものは求めていない」というコメントもありましたので、100坪もない規模だと思いますが。
予算4,000万円から逆算してみます。坪単価を75万円と設定しますと
4,000万円 ÷ 75万円 = 53.33坪(175.99㎡)が確保可能な床面積となります。
お母様エリアが完全ワンルーム(キッチン、バストイレ確保)として、35㎡として、
176㎡‐35㎡ = 141㎡ が店舗、共用階段、相談者自宅部分ということになります。

価格に関しては、もう少し希望する広さ(規模)と要望を整理しないと何とも言えないですね。4,000万円に近付ける可能性は、十分にあるかと思いますが。

次に、「1m幅の通路確保により予算増」という点ですが、これは大したことはないと思っています。全体の予算の中で調整すべきものでしょう。
予算どうということ以上に、間口3.8mで1m通路を確保して、かつ両側隣地境界からの離れ距離を考えると、店舗としての間口が狭すぎるのではないかと心配します。
民法での50cm離れ確保とすると、それだけで2.8mとなります。通路1mを確保すると、もう50cm片側から差し引くことになり、残り2.3mです。

 予算に関しては、完全分離ですと設備関係(キッチン、浴室、トイレ、洗面所など)がすべて2重にかかる点、そして店舗部分の内装や備品類、設備類をどこまで今回工事に入れるのかなどが大きく影響すると思います。また間口が狭いことによる施工効率の低下という点もコストを引き上げると予想されます。
もう少し条件を整理していくことで、工事価格も変動するかと思いますので、ご検討いただければと思います。何かわからないことがあれば、気軽にご相談ください。宜しくお願いします。
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ユーザーの返答

2015年12月11日

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詳しい説明ありがとうございます!
店舗の間口に関してはそれでも可能だと計算しておりました。
通路確保部分に柱が多く必要だと説明されても素人にはさっぱり理解できなかったのですが、
そんなに難しい問題ではないのですね。

備品や広さ含めてもう少しいろいろ検討してみたいと思います。
ありがとうございました!

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