建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

都心、狭小地での建替について

現在港区に16坪の土地に築30年の鉄骨住居住まい(もちろん親の土地建物)ですが、諸事情により建て直しもしくは住み替えを検討しております。母が、できればこの土地から離れたくないので、建替えが可能かどうか資金面も含めて考えております。
商業用途、防火地域、建ぺい率80(耐火建築物なら100)容積率400、接道は前面道路6.5メートルのみ(5階建てまでは斜線制限なし)、有効土地面積16.35坪です。現在は3軒長屋の真ん中で、建替えの場合ははじに移動し(接道状況変わらず)、5.2坪程買い増しして、完全分離二世帯+賃貸併用で建て直したいと考えております。1階を母(1LDK 12坪で充分)、3階を賃貸、2階を子世帯(夫婦、子供2人 20坪程度)で延床面積55坪弱にできたらと考えておりますが可能でしょうか?防火地域なこともあり鉄骨もしくはRCで建てたいのですが、予算どの程度でしょうか。ハウスメーカーは全部込み6300万とのことで、初期見積もりの倍以上でした。土地の買い増し坪単価が800万なので、建物にかける費用が難しければ、土地から探して住み替えを検討しなくてはなりません。近所には土地がなかなか出ないので、住み替えよりは建て直しがよいのかとは考えておりますが…

奇抜な間取りデザインは望んでおりません。性能(耐震、断熱)はもちろんですが、鉄骨もしくはRCで考えたい、間口4メートル程度などいろいろご相談したいことがたくさんあるので、建築家の方にお願いして長く住めるベストな家を建てたいと考えております。
こちらで勉強させていただくに、全国から建築家を探すことがよいとありましたが、子供が小さく持病もあるのでなかなか遠方に頻繁にでかけることはできませんが、遠方の場合はどの程度オフィスに伺うものなのでしょうか。
ホームページを拝見してもなかなかよくわからないのですが、他に比較の方法ございましたらそちらもご教示ください。
まとまりのない質問で失礼いたしました。よろしくお願いいたします。

専門家の回答

9件

星マーク
相談者が役に立った
2018年 5月11日
Natsuki様
初めまして。ご自宅建て替え(敷地移動)の相談を拝見しました。
敷地面積21.55坪×0.8=17.24坪を各階面積として
試算してみました。(建蔽率80%以上の建築が可能かどうか不明)

延床面積51.72坪の鉄骨造で6400万円です。
ハウスメーカーの総予算とよぼ同額の金額になるでしょう。
ただしハウスメーカーの総予算の中には空調費や照明器具は入って
いないことがほとんどなのでご注意ください。

おそらく総額ではハウスメーカーよりも金額下げられると思います。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎 / TEL:*****
〒211-0052 川崎市中原区等々力17-5
横浜atelier:横浜市中区本町6-50-1YCC
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2018年05月11日

Natsukiのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
ハウスメーカーには、鉄骨三階建で標準装備ですべての費用(周囲土地のボーリング調査結果からの予測地盤改良費用、外構費用、照明、カーテン、設計関連費用なども)を入れて見積もってもらいました。当初の見積もり3000万と言われていたので、あまりの差額に驚きましたが、妥当な額だとわかり、ハウスメーカーへの不信感は少しだけ回復しました笑 ご丁寧にご回答下さり、本当にありがとうございます。家を作るまでにはまだまだ難関がたくさんあるのですが、納得のいく家が建てられるようにこれからも勉強していきたいと思います。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 5月11日
Natsuki様

はじめまして、港区で(六本木乃木坂)事務所を開設しています
創作工房・閾の舩津基司ともうします。
もうすこし詳しいお話をお伺いして、ご一緒に検討をしていければ
良いと思います。
お気軽にお電話ください。

創作工房・閾 舩津基司
http://www.sousaku-iki.com

〒106-0032
東京都港区六本木7-3-8-806
TEL : *****
FAX : *****
E-mail : sousak*****.co.jp
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2018年05月11日

Natsukiのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
住所もお伝えせず電話相談にも関わらずご丁寧にご指導くださり、本当に感謝いたします。
家造りについて不確定要素ばかりですが、建築家の方からのお話がいただけて大変参考になりました。これから長い道のりですが、頑張りたいと思います。方針決定し、設計をお願いできるようでしたらご連絡させて下さい。ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 5月11日
Natsukiさま

はじめまして
港区白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。
お近くのようですので、ぜひとも詳しくお話を聞かせて頂きますれば幸いです。

現在、RC造は価格が高騰しているので、鉄骨造で考えますと
50坪程度で、建築費5000万円〜6000万円程度は必要だと思います。

詳しい情報を下記までお知らせくださいますれば、お手伝いできると思います。
打ち合わせは弊社でも構いませんし、ご指定の場所に伺うことも可能です。

どうぞよろしくお願いします。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
TEL : *****
FAX: *****
URL: www.mac-atelier.com
mail*****telier.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2018年05月11日

Natsukiのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
状況が複雑で、お電話でご連絡したかったのですが遅い時間になってしまったため、後日改めてお電話でご相談させていただけたら幸いです。
近くに建築家さんが何名もいらっしゃることに、大変心強く思います。よろしくお願いいたします。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 5月11日
Natsukiさん

はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。敷地条件の厳しい住宅やユニークな集合住宅を手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」などのメディアにも度々出演しており、余談ですが、2年前のフジテレビ月9ドラマで福士蒼汰君、本田翼さん主演、主人公が建築家を目指す「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご相談の件ですが、建て替えは充分可能かと思いますので、お母様の希望を尊重してあげて下さい。
延床面積55坪の場合、RC造だとハウスメーカーを超えて工事費用のみで6600万円は最低でも必要かと思います。鉄骨造で5500万円程度です。
また建築家を全国から幅広く探すことも一案ですが、さすがにメールでのデータのやり取りも限界があり、当然のこと顔を突き合わせての打合せでなければ伝わらないことも多いと思いますし、打合せの回数や現場監理を考えると身近な人から探すことが基本です。
微力ながらお力になれればと思いますので、事例をご覧になって頂き、もしご興味をもたれましたら、詳しい情報をご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2018年05月11日

Natsukiのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
狭小地の建築に長けていらっしゃる方にアドバイスいただけて大変感謝いたします。RCが耐用年数としても防火耐震にしても良いかなと考えておりましたが、価格差がやはりありますね。どこまで許容できるのか、コストコントロールできるのかが問題ですね。
大切な大きな家造りというイベントですから、やはり打ちあわせなどしっかりお会いしたいと思っておりましたので、近くでこのように頼れる建築家の方々がいらっしゃることがありがたく存じます。
母の希望に沿えるというお言葉、嬉しかったです。
形態からですと事例が一部しか拝見できませんでしたので、後ほどパソコンから確認させていただきます。ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 5月12日
遠方の場合、視覚化されて解りやすい3Dでおなし画面を共有して見て打合せができるようにしています。御都合の良い短い時間でも有効に進みます。ソフトは難しくなくお金もおかかりません。
ご要望のオンリーワンの自分空間を3Dスケッチで形にして確かめてみませんか?
1)判りやすいこと。図面は普通の方には理解が難しいです。
2)イメージがワクワクする。
3)出来上がりに差がありません。

お気に召さない限りスケッチまでは御代はいただきません。そして、後追いもいたしません。
こんな風にリアル・チックなスケッチですので家族全員が納得しえる家つくりプロセスです。
日当たりチェックの視覚化も多面的にできます。家族全員が納得できるスケッチ・プロセスです。
1)https://sumika.me/p/works/7925fc5ca7f7d4921bddb9cbfc8ef36db4194b76
2)https://sumika.me/p/works/2fc3326d5fd1ba368e0a13056de2732f46fdafe3
3)https://sumika.me/p/works/dcd933892f7857fcfb27e07e28dccf92e20e95ea
4)https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7


予算チェックをしっかりと事前にし災害に強い家を手に入れましょう。
大地震災害による二重債務をしない家つくりについて
1)火山活動が盛んの中、大地震は想定外が多くなりました。
2)繰り返す大地震に一度もてばよいというのが日本の法律です。
3)繰り返し大地震がくると、耐震金物により木が裂けて目に見えないところで構造劣化がすすむ危険性があります。
  外から見て確認できないから怖いものです。地震災害による二重債務を起こさせない家を作りましょう。

気が向きましたら資料等future.power.sy*****.comに送ってみてはいかがでしょう。
それでは、ごきげんよう。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2018年05月12日

Natsukiのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。こんなふうに立体的だとわかりやすくてありがたいですね!
作品集やコンセプト拝見し、大変興味深いです。いくつか質問事項ありますので、のちほどご連絡させてください。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 5月13日
Natsuki様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。
現在、鉄筋コンクリートは鉄骨造の工事単価は、極めて高いです。
(坪100万円でも正直厳しいと思います。)
Natsuki様のご要望や諸条件次第ですが
木造(あるいは木造耐火)でもかなりのことが可能です。
一度詳細なお話をお聞かせ頂けましたら幸いです。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。

それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
(お問い合わせを頂けるようでしたら下記アドレスまでお願いします。)
*****er-spinoza.com

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html

↓ 大東の家。さいたま市の二世帯住宅。ロの字型のコートハウスで中庭が両世帯を繋ぎます。
http://allabout.co.jp/gm/gc/402691/
https://www.youtube.com/watch?v=4SVF5aiVcSc
https://www.homify.jp/ideabooks/377000/%E4%BA%8C%E4%B8%96%E5%B8%AF%E3%81%A0%E3%81%8B%E3%82%89%E3%80%81%E3%81%A1%E3%82%87%E3%81%86%E3%81%A9%E8%89%AF%E3%81%84%E8%B7%9D%E9%9B%A2%E6%84%9F%E3%82%92

↓ 関町北の家、完全分離でありながらも気配を感じ合える、二世帯住宅
https://allabout.co.jp/gm/gc/466484/

↓ 戸手本町の家 (川崎の二世帯住宅リフォーム)
  辰巳琢郎の家物語 と言う番組で紹介されました。私も最後の方にちょっとだけ出演。
https://www.youtube.com/watch?v=ObOSVXCdmoI

https://allabout.co.jp/gm/gc/441595/

奥沢の家。北西側の電車及び踏切の喧噪を避けるため、外に閉じ、中に開いたコの字型のコートハウスです。
↓ AllAboutで「三角形の吹抜のあるチークの家」とのタイトルで紹介されています。
http://allabout.co.jp/gm/gc/463173/
↓ SUVACOの「訪問レポート」に「奥沢の家」が取り上げられています
https://suvaco.jp/doc/okusawanoie-160903
↓ 「中庭と吹抜けが作り出すリラックス感がたまらない!」とのタイトルで奥沢の家が homify に
取り上げられています。
https://www.homify.jp/…/%E4%B8%AD%E5%BA%AD%E3%81%A8%E5%90%B
https://allabout.co.jp/gm/gc/463173/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2018年05月13日

Natsukiのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
調べていく中で、耐火木造にも大変興味を持ちました。ご提案ありがとうございます。
また、素敵な二世帯住宅たくさん手がけていらして、興味深いです!この土地に建てるのであれば賃貸併用で考えております。その辺も踏まえてお話伺えると幸いですが、アトリエまで遠いのが難点です。。検討してみます。ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 5月14日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。事務所は埼玉で遠いですが、原則現地か建て主さんの家、又はその近くで打合せをしますので、事務所に来なければならない事はありません。残念な事でもあるのですが、実際に半数以上の建て主さんが弊社に来た事がありません。ですので、遠方ではありますが、最新の木造建築の良さを提案したく回答させていただきます。
私は、前職から現在まで、最新の木造を得意としております。30年前の木造3階建て、20年余り前の木造3階建て共同住宅の法律改正に前職で関わり、以降準耐火木造、耐火木造と常に木造の耐震、耐火の進化に関わってきました。最新ではCLTという木造パネルで中層の木造ビルも出来る様になりました。(実例もあります)それらの知見を活かしつつ、コストを抑えた建物の設計には自信があります。簡単にご説明すると、建物の価格で基礎とそれを支える地盤の補強にかかるコストは、3階建て以上の場合顕著です。つまり、重い建物程コストが高いのです。ご存知の通り、RCはとても重く、鉄骨も重量鉄骨は比較的重く、木造はもっとも軽量です。よって、計画地の地盤の強さによりますが、木造であれば地盤補強をしないで3階建てを建てられる可能性もあるのです。ハウスメーカさんの鉄骨が軽量鉄骨であれば、重さは同程度ですが、耐震性は軽量鉄骨はあまり良くありませんので、木造耐火をお勧めします。前述のCLTも場合によっては活用できると思いますので、最新の木造建築を是非検討してみませんか?
土地の資料をお送りいただければ、無償の範囲で簡単な提案をさせていただきます。ご連絡いただければ幸いです。よろしくお願いします。
アーキネットデザイン市川均
E-Mail:*****o-net.ne.jp
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2018年05月14日

Natsukiのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。木造の良さをご教授くださりありがとうございます。
自宅が重量鉄骨であるため、耐久性から木造は検討していなかったのですが、様々な先生方からの木造のご意見を伺い、非常に興味を持ちました。もちろん土地の状況などを加味してベストな選択をしたいですが、積極的に木造を検討したいと思います。また、現地にての打ち合わせ可能とのこと、子供のことがあるので大変ありがたいです。ご相談の際にはよろしくお願いいたします。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 5月16日
はじめはまして。

資金面での対応は銀行などの金融機関がどのような考えで融資を実行する
のかという情報やネットワークなど複雑になっています
その中でどの金融機関がよいのかは経験がないと分からないことが多いでしょう

建築費などの検討する場合はご自身の土地の情報から建築プランを決めます
概算という手法でボリューム設計(面積、容積、高さなど)法的制限を確認します
これが変わると設計のやり直しなどが発生しますので、確認が重要となります

メーカーハウスなどが高い理由はブランド的なものや組織力という部分です
会社経費も高くなるので料金も高くなります
但し、瑕疵以外は通常の劣化とみなされることも多く、メンテナンスについては
施主負担となります

鉄骨、RCは木造とは違いますので料金も高くなります
躯体部分に価値を見出したいということであればその性能をよく理解した上で
決める必要がありますね

ローコストを応援する
tekine.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2018年05月25日

Natsukiのプロフィール写真

御礼が遅くなり申し訳ありません。
資金調達については、ご指摘の通り難渋しています。なかなかベストな金融機関を探すのが難しいです。借りることにストレス感じます… 御社のホームページ等拝見し、勉強させていただきたいと思います。ありがとうございます!

星マーク
相談者が役に立った
2018年 5月23日
Natsuki様

こんにちは、初めまして。
cozy modern companyの神山です。

先ずは、記載されてる内容を仮定させて頂きますね。

延床が約55坪の3階建てで完全分離二世帯+賃貸併用。
弊社標準仕様で施工させて頂きますと、
RCが約6050万、重量鉄骨が約5929万、木造の耐火構造が約4661万で可能です。

消費税、設計~デザイン、施工の全て込みです。

含まれないのは一般的な項目ですが、土地に高低差が有る場合で擁壁などの施工費用、古屋が有る場合の解体費用、地盤改良費用、水道の取出し費用、外構、カーテンなどです。

地盤に関して木造とRCでは建物の重さが違いますし、地盤状況で変わりますから要調査です。
水道取出しも調査して本管からの距離で変わりますが、
いずれにしても解体費用を含めてCP(コストパフォーマンス)高く対応可能です。

後は土地が以下の条件に関わる場合は、費用が加算されます。
1
道路付けが4m以下
2
旗竿地で長く奥に入ってる
3
高低差が大きく有る

愛着の有る土地から離れずに、住宅性能が良くて機能美が有りながらコストパフォーマンスが高い建物を御提供可能です。

又、お打合せに関してはNatsuki様のお近くで行う事が可能です。

宜しければ、お気軽に御相談をして下さい。

宜しく御願いします。

cozy modern company

神山広明
Tel 03 - 5426 - 2605
Fax 03 - 5426 - 2664
156 - 0053
東京都世田谷区桜3 - 22 - 8
kam*****oderncompany.com
www.cozymoderncompany.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2018年05月25日

Natsukiのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
詳細な見積もりありがとうございます。性能を第一にコストパフォーマンスの良い家造り大変興味深いです。
ホームページも拝見させていただきますね!

この家づくり相談「都心、狭小地での建替について」をfacebookでシェアする

おすすめ

同じカテゴリーの他の相談

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら