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家づくり相談

建て替え検討しています

現在都内に倉庫(1F)兼住宅(2F)に両親が住んでいます。約35坪の土地に建ぺい率90%近くの建物(鉄骨)です。
40年以上前に建てられたもので、耐震基準に合致せず、断熱性もありません。
数年内に私が同居する予定のため、それまでにリフォームか建て替えを検討しています。
質問1
このような建物の場合、柱を残したフルリフォームできるのでしょうか?
それとも建ぺい率の点から建築認可が下りず、基準内の建ぺい率にしての建て替えにしなければならないのでしょうか?
質問2
建て替え、リフォームいずれも可能だとしたら、耐震性と断熱性が確保されることが最低条件で、
倉庫は必要なく、駐車スペースは1台あれば十分です。
解体や調査費用など含めて、最低どの位の予算を見ておけば宜しいでしょうか?

専門家の回答

5件

2018年 5月11日
ゆうかい様

初めまして、吉田裕一建築設計事務所の吉田と申します。
既存の状態がわからないですが、リノベーションして同じ建物に住まうことは可能だと思います。
構造検討はした方が良いですが。
建て替えて木造という場合はその方が安いかもしれませんが、鉄骨や鉄筋コンクリートで建て直すのであれば、リノベーションの方が費用は安くて済むかなと思います。
ただ、やはり既存の状態や、どのようなリフォームをするかによるかなと。

その場合、既存の新築当時の確認申請済証と完了検査済証の有無をご確認ください。
無い場合は、期間や費用が更にかかる可能性が高いです。
その上で劣化も見込んで構造検討し、適切に補強して安全であることを示せれば可能です。

建て替えの場合は、建ぺい率は現在の法規に見合った建物としなければならないため、どうしても建築面積は小さくなりますが、自由に建てられるのはメリットかなと思います。

どれくらいの費用がかかるのかは既存建物の大きさなどにもよって異なってきますので、既存建物の資料や図面などを下記メールアドレスまで送っていただけましたら、より具体的なお話もできるかもしれません。
お気軽にご相談ください。

いずれにしましても、素敵な住まいになることを祈念しております。


∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
吉田裕一 Yuichi Yoshida

株式会社吉田裕一建築設計事務所
A : 〒151-0062 東京都渋谷区元代々木町28-1-301
T : *****
F : *****
M : *****
E : yoshiday*****.com
W : http://4sdy1.com/
∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
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ユーザーの返答

2018年05月12日

ゆうかいのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。確認申請済証などがあるか探してみます。改めて相談案件出ましたら個別にご相談いたします。

2018年 5月11日
ゆうかい様

はじめまして、創作工房・閾の舩津基司と申します。

質問1について
まず、大規模修繕、模様替え(リフォーム)は鉄骨造の場合では確認申請が
必要です。また、建物の用途変更(倉庫→住居)の場合も同様、確認申請が必要
になります。
現在の状況からして、申請を行わずリフォームも耐震補強の(現状の建物の
確認申請が必要です)申請も、建物の用途変更もできないと思います。
一度解体をしての新築になると思います。
質問2について
解体、新築は可能です。
予算は、地盤の状況、敷地の環境、用途地域などによって変わりますので
はっきりしたことは言えません。
一般的には
鉄骨造は坪100万位(防火地域、準防火地域によっても変わります)
コンクリート造は坪110万~120万位を、考えておく必要があると
思います。
もちろん、建築家が対応して予算に合う状況の提案はできると考えます。

創作工房・閾 舩津基司
http://www.sousaku-iki.com

〒106-0032
東京都港区六本木7-3-8-806
TEL : *****
FAX : *****
E-mail : sousak*****.co.jp
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ユーザーの返答

2018年05月12日

ゆうかいのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。

2018年 5月12日
ご要望の建て替えとリフォームのオンリーワンの自分空間を3Dスケッチで形にして確かめてみませんか?どちらがベストか理解しやすいです。基本的に納めたい金額が大切です。それに合わせられるか一緒にチェックしましょう。
1)判りやすいこと。図面は普通の方には理解が難しいです。
2)イメージがワクワクする。
3)出来上がりに差がありません。

お気に召さない限りスケッチまでは御代はいただきません。そして、後追いもいたしません。
こんな風にリアル・チックなスケッチですので家族全員が納得しえる家つくりプロセスです。
日当たりチェックの視覚化も多面的にできます。家族全員が納得できるスケッチ・プロセスです。
1)https://sumika.me/p/works/7925fc5ca7f7d4921bddb9cbfc8ef36db4194b76
2)https://sumika.me/p/works/2fc3326d5fd1ba368e0a13056de2732f46fdafe3
3)https://sumika.me/p/works/dcd933892f7857fcfb27e07e28dccf92e20e95ea
4)https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7

代表作
1)https://sumika.me/p/works/daa51295eb7412707ce71db516d85c819832f70f

予算チェックをしっかりと事前にし災害に強い家を手に入れましょう。
大地震災害による二重債務をしない家つくりについて
1)火山活動が盛んの中、大地震は想定外が多くなりました。
2)繰り返す大地震に一度もてばよいというのが日本の法律です。
3)繰り返し大地震がくると、耐震金物により木が裂けて目に見えないところで構造劣化がすすむ危険性があります。
  外から見て確認できないから怖いものです。木が裂けない特殊設計で災害に強く、地震災害による二重債務を起こさせない家を作りましょう。

気が向きましたら資料等future.power.sy*****.comに送ってみてはいかがでしょう。
それでは、ごきげんよう。
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2018年 5月14日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。古い建物のリフォームも建替えもたくさん経験していますのでお答えさせていただきます。
ご存知だと思いますが、昭和56年に耐震の基準が大きく変わりましたのでそれ以前の建物は耐震的には問題があります。もちろん、鉄骨の耐震補強はそれほど難しくないですが、問題は基礎の鉄筋コンクリートとなります。昭和40年代は高度経済成長まっただ中でコンクリートの品質の確認が必要ですし、そもそもコンクリートの寿命は悪条件だと50年程度となります。そうなると、もちろん調査をしてからの結論ですが、そろそろ寿命が近いという事になります。もちろん、基礎の作り替え(大幅な補強)は技術的には可能ですが、建蔽率90%では容易ではないですし、新築以上のコストが掛かってしまいます。
資料をお送りいただければ、より詳細なご相談にもお答えできますので、ご検討ください。よろしくお願いします。
アーキネットデザイン市川均
E-Mail:*****o-net.ne.jp
http://www.doctor-life.jp
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2018年 5月16日
はじまして。

行政によって変わることもあります
地域によっても協定があったりします
具体的な検討はお住まいの住所や土地の情報をもって検討することになります

リフォームレベルで増築などがなければ工事にはいることは可能と思います

質問2:
耐震性や断熱性能ということですが非常にデリケートなものです
耐震性能ということを何処まで考えるか、断熱性能も同じですが
どのレベルまで考えるかによって仕様や工事自体も変わります

性能を考える場合、勉強をして理解する必要がありますね
場所によりますが調査や概算なども理解したい場合はご連絡頂ければ
説明します

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tekine.com

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