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家づくり相談

見積に対して減額案がない

35坪木造2階建て、予算税込み4000万で建築事務所に設計を依頼しました。
途中、建築事務所の資金繰りの関係で、契約を2か月ほど先延ばしにされましたが、最初の打ち合わせから1年2か月経過して、やっと見積もりが出ました。

設計契約を結んだ際に、最大でも坪単価税込み120万と言われていましたので、120*35=4200万を上限で出てくると思っていましたが、工務店の見積は税込みで5000万でした。

見積額が予算をオーバーするのはよくあると聞いたので、オーバーしても減額しながら、機能や間取りを絞ってより洗練させていくのだろうと思っていました。

しかしながら、見積額について、建築家からは「こんなものですよ」「こちらもここまで絞ったので、施主も多少は無理してください」という言葉でした。
こちらから、外壁を羽目板からガルバリウムへ変更など、減額の可能性を探りましたが、100万ほどしか下がらないと言われました。つまりこれ以上減額してもしょうがないし、いい家にならないと。

家具工事と木製建具工事が合わせて1000万程度なのですが、ここから減額できないのかと思っていますが、減額案は未だこちらが提案した外壁のみです。

仮住まいの費用や、ここまでの時間・設計費用を考えると前に進めていきたいのですが、費用が折り合わないと、解約も考えなければならないと思っており困惑しております。

・見積が予算オーバーの時点で、なんらかの減額案を事前に準備しないのか?また、その後も減額案を積極的に提案しないのか?
・予算を伝えているにもかかわらず、予算を拡大させて見積額を納得させようとするのか?
・予算をオーバーさせて契約を迫る建築事務所は少なからず存在するのか?

以上のように疑問を感じております。
ご助言のほどよろしくお願いいたします。


専門家の回答

11件

2019年10月29日
pepiさん

こんにちわ。LIFULL HOME’S 住まいの窓口の黒川と申します。

ご相談につきまして拝見しました。まずは心中お察し申し上げます。
注文住宅は完成するまで不透明な点が多く、どうしても売り手と買い手の力バランスが取れなくなるケースもありますが、理想のバランスはやはり対応な関係かと思います。

結論から申し上げますと、ご相談の件は建築家さん次第かとは存じます。
ご相談のようにご予算にあわせてどのようにすれば減額できるかとか、限られたご予算で最大限のパフォーマンスを発揮する建築家さんもいらっしゃると思います。

私どもLIFULL HOME’S 住まいの窓口では弊社独自の基準で安心と判断できる工務店やハウスメーカーさんと提携し、ご相談者様にご要望に照らし合わせ工務店やハウスメーカーさんをご紹介しております。
またこれまでLIFULL HOME’S 住まいの窓口をご利用頂いたご相談者様の大多数の方はご予算に限りがあり、そのご予算の範囲内で理想の住まいを実現されてきております。

また実現にあたり各社様「建物の安全面や安心面」「将来に渡り住み続けて頂くための安心」といった点では絶対妥協せず、一方で求めるお住いで優先度の低い項目は見直しながら、お施主さんに寄り添いご予算に極力近づけるように各社様努力されております。

今回pepiさんのご相談ですが、弊社サービスで改めてお住まいに求める条件の整理(ご予算やデザイン性、性能面など)からサポートし、ご希望を叶えられそうな工務店さんやハウスメーカーさんを複数社ご紹介させて頂き、理想のお住い実現に向けてお手伝いできるかと存じます。

神奈川県に相談店舗を設けておりますので、ご都合の良い日や店舗をご予約頂き、まずは弊社アドバイザーが改めて条件の整理からご相談承りたく存じます。
弊社サービスにご興味頂けましたら、下記よりご予約を頂けますようよろしくお願い申し上げます。


■LIFULL HOME’S 住まいの窓口 店舗一覧
https://www.homes.co.jp/counter/shop/


なお弊社サービスはすべて無料で提供しておりますのでご安心ください。
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2019年10月29日
pepi様

高田馬場で、高品質な注文住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

記載内容だけですと、本当に酷い話です。
木造2階の一般住宅であれば、35坪で1,750万
設計監理料等を含めても、2000万あればできるはずです。

5000万の見積を見てみたいですね。
どんな仕様なのでしょうか。
想像を絶する高さですね。

弊社にて、CM(コンスロタクトマネジメント)を行い、減額しましょうか。
以下に、見積・図面をお送り頂ければ、減額案を提案致しますので、ご検討ください。
k*****t-g.co.jp

土地探しからの注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集:https://apart-toushi.jp/work/
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2019年10月29日
pepiさん

欠陥住宅や同様のトラブルの相談も対応しています。

予算オーバーで減額が進まない相談事例はあります。
デザインの作品としての質を第一と思っていて
施主の予算を考慮せず設計している方と思います。
減額のノウハウを持っていないのも理由でしょうけど。

多くの建築士事務所は減額案提案します。
私も施主の予算と建物の住み心地のバランスで
提案するので減額案も用意しています。

pepiさんの要望が不明瞭なので35坪自然素材の家が
希望する予算の坪120万でできるかどうかなんともですが。
具体的な間取りやデザインなども含めて要望伺えれば
そもそも無理な話だったかどうかアドバイスができると思います。
宜しければメッセージでご相談ください。
矢印
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2019年10月29日
一般的に設計事務所の設計する建物は仰る様に工事金額は高めに出てしまいますが、減額調整もします。デザイン的に残したい部分があると思うので何を優先するかを施主様と話し合って減額調整をすると思うのですが?
35坪2階建の木造で坪単価120万という事は通常より仕上仕様が良いのだと思うので、仕上仕様を見直しすれば金額は落ちると思いますが?
施工会社数社から見積取られてると思うのですが、施工会社にも減額の相談をされると良いのでは?と思います。
矢印
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矢印
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2019年10月29日
このような話は非常に多く、困っている方は
多くいると思います
本来であれば、このような事態にならないように発注者側の意識や知識を持つ必要があると
思っています

理由があると思いますがその理由は聞いても
予算と違う訳ですから発注者は困るわけです

既に契約されている場合はその契約条件にそった事しか出来ません

相手側に対して文書などで問題に対して
依頼しても対応しない場合は契約解除
しか無いと思います

契約をする前に設計者との条件整理や
予算を消える場合の処置などを契約文書に
記載するなど、発注者側の心得が必要です

お互いにトラブルを望んでいる訳ではないと
思いますので、法的な対応がどの様状況であるかを整理するべきだと思います
矢印
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矢印
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2019年10月29日
こんにちは。
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。

ご質問内容を確認しました。
頂いた情報を元に意見します。

・見積が予算オーバーの時点で、なんらかの減額案を事前に準備しないのか?また、その後も減額案を積極的に提案しないのか?
→建築士の業務範囲は、契約時に業務委託書や契約約款に記載されています。しかし、小規模な事務所ですとそこまでは作成せず、重要事項説明と契約書のみが多いです。
業務委託書や契約約款の中では基本的に提出図書の内容やサービス内容が書かれていますが、金額調整の項目は明記されていないようです。
しかし、各建築士事務所協会が出しているパンフレットなどでは「予算にあわせた設計の調整」が建築士の設計業務範囲として記載されています。
そのため、建築士の業務範囲として捉えられていますし、私も調整は当然するものとの認識でおります。





建築設計事務所の設計の進め方は、基本的な定義はなく、皆それぞれ色々な進め方があります。一般的に建築士の業務は頂いたご予算をもとに全体スケジュール監理やコスト監理含め建築物の設計を業務範囲としています。
金額と仕様を比較しながら設計を進めていくことが必要です。は設計士の業務範囲のことです。そのため、通常は減額案を用意することはマスト事項でしょう。

・予算を伝えているにもかかわらず、予算を拡大させて見積額を納得させようとするのか?
→工事費が大きいとその分設計費用を後から追加で請求しやすい、もしくは単純に手間だからかもしれません。ハウスメーカーでもこういったことは多々あります。

・予算をオーバーさせて契約を迫る建築事務所は少なからず存在するのか?
→少なからずいると思います。建築士は暗黙に業務範囲が広がりながらも、国土交通省が推奨する設計料算定を施主に出しても受け入れらる可能性は0に近いです。そのため、安請負し、経営が難しい事務所は多々あることが原因の一つです。そもそも消費者側の感覚も変わるようなことが起きない限りはこういった事務所は増えていくでしょう。
一方で、そういった背景でもよりよく施主に寄り添う事務所の方が多い気もしますが、そのアンテナをはることは難しいと思います。

よければ相談にのります。
よろしくお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp



矢印
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2019年10月29日
こんにちは。

お気持ちは十分に察します。
一般的に「建築設計事務所」は「積算=予算管理」が苦手のところが多い
のが現状です。
「建築家からは、こんなものですよ。こちらもここまで絞ったので、施主も
多少は無理してください」は本音だと思います。
「建築家の納得できる範囲内」ではコストを抑えているという事だと思いま
す。

建築主にとっては「予算」もとても重要な項目の一つですので、建築設計事
務所も「積算=予算管理」をもっと勉強する必要があると感じます。

「予算をオーバーさせて契約を迫る建築事務所は少なからず存在するのか?」
とのご質問に関しては、そのような事務所はないと私は思っています。

「家具工事と建具工事」で金額の高いものを変更してみたら如何でしょう。
上記の工事は無垢板をつかえばとても高くなります。
クローゼットの扉等は無垢板ではなくフラッシュで十分だと感じます。
さらに金額を落すのだったらアコーデオンカーテン等の方法もありますよ。
もう少し粘って、かつ強い口調で催促をしてみて下さい。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
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2019年10月29日
建築家の業務は建築設計サービスです。あくまでもサービス業です。設計の技術やデザインを売る仕事ではありません。当然設計の技術力やデザイン力が必要ですが、本来の仕事はクライアントの代理人として、その希望をかなえるために、自分の持つ能力を提供するサービス業です。クライアントの要望する建築費を厳守することは、代理人がする一番大事な業務です。お書きになっている状態は、建築家の業務とはいえません。違約金が必要になるかも知れませんが、きちんとした建築家を見つけて、再出発されることをお勧めします。
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2019年10月29日
pepi様

初めまして、アトリエシーユー の竹石と申します。東京都大田区の設計事務所です。

住宅を設計していますと、お施主様のご要望で設計が変わり、予算があってないような物件に携わることがあります。意外に住宅をメインに設計活動されている設計士さんは、予算に関してお施主様に甘えてしまう傾向にあると思います。実際そのようなケースは散見されます。

私どもは事業系の物件をメインに設計しておりますので、弊社で事業計画書を作成、それを元に融資も受けます。よって大幅に超える予算は融資付けできないなど致命的な問題になるため、コストコントロールは設計業務の生命線になります。

今回のケースは設計もほぼほぼ完了し見積調整の段階ですので、まだ設計事務所との信頼関係があるようでしたら、第三者のコンサルを入れて、プロジェクトを軌道修正されたらいかがでしょうか?

私は設計事務所の本業とは別に、施主側のコンサルをして商業施設や賃貸住宅などのプロジェクトをまとめるような業務もしております。住宅も同じ建築ですので可能と思います。
もしご興味ございましたらご相談ください。

(株)アトリエシーユー一級建築士事務所  竹石 明弘 http://ateliercu.jp
矢印
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2019年10月29日
一度、工務店と減額案について話を聞いて、能力なしと判断した場合、設計事務所に工務店を変えるようにお願いした方が良いと思いますよ。
出来ないと言ってる人にいくらお願いしても能力がないのだから無駄な時間になりますよ。
家具と木製建具で1000万ですか・・・どんな家具なんでしょうか??木製建具も建具屋さんの特注品ですか??弊社でも標準仕様にしてますが既製品の木製建具でしたらそんなに高くないですよ。外壁の羽目板にしても防火認定が取れている製品でもここまでの金額にはならないような・・・・工務店さんリスク負担をみているような・・・・まずは工務店さんと話し合ってみてください。
矢印
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2019年10月29日
pepi様
大変なご苦労されていること心中お察しします。
文面読ませてもらったかぎりそれほど難しい話ではなさそうです。

1、予算4000万円で設計依頼したのですから、設計事務所に対して減額案を提出するよう指示してください。その際、減額できない場合は契約解除して未払い分の設計料等は支払いできない旨も伝えてください。

  予算オーバーに対する紛争は昔から多数あり、裁判凡例もおおいです。
一般的には予算の10%以内に納めなければ設計事務所の責任が問われています。

2、建て主の承諾なく設計事務所の設計で増加した費用は設計事務所の責任でコスト圧縮する必要があります。契約時のプランや仕上げ内容から建て主の希望で変更したために増加した費用は建て主の責任です。また消費増税や機器定価UPなど社会情勢の変化による費用UP分は、仕様グレードダウンで対応するか予算UPで対応する必要がございます。
  上記の原則を頭において設計事務所からの回答を整理して最終予算を決定してください。双方合意のもとに計画継続できるのであればそのまま進まてください。
納得できない場合は速やかに契約解除して予算管理に秀でた他の設計事務所などへ依頼したほうがいいです。

HP : https://kanlabono.com
メール:kanlabo*****.com
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一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
川崎市中原区等々力17-5
横浜アトリエ:横浜市中区太田町5-69
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