都内狭小地の自宅兼テナントビル建て替えコストと階数について

ゆうきさん、初めまして。
建物ボリュームは6〜7階建てで、延べ床面積は75坪くらいと想定出来ます。
建築費で約10,000万、諸雑費、設計監理料、消費税を入れて総額12,000万円位では無いでしょうか。
ご希望がございましたらボリュームチェック、概算見積をお作りいたします。
お気に召しましたらご依頼いただければと思います。
（株）青海建築研究所　せいがい
http://arcseigai.com

はじめまして、素材空間設計　早川と申します。
場所は商業地域で高度地区等ございますでしょうか、、、
今ある情報からですと高さ20m程、階高を抑えて抑えて5階+ペントハウスというところかと思われます。
今は建築コストが高騰しておりますので、仮で170㎡で試算して1億〜ではないでしょうか。

他にも方法はございますし、敷地条件や都市計画によって内容は様々ですので、一度ご相談頂ければ、、、最適な方法を探せるかと思います。

SOZAIKUKAN DESIGN 素材空間設計室
〒157-0061　東京都世田谷区北烏山3-10-12
早川　結 　 Phone *****　
Mail 　 architec.yu.hay*****.com
Homepage https://www.architectstudiosite.com/

搭状比5越えるからSRCになる可能性が高いのと杭工事注意を必要とします。多分皆様の工事費より1~2割高いと思います。引き抜きするか？狭小のために既存杭に当たり再利用などするかで工事費がかわります。故に建築士の知識がいります。既存資料ありますか？地下水はありますか？基礎梁だって2m近くありますから地下水が-2mと高ければシートパイル打つことになります。規模関係無しに1000万は最低かかります。地盤が砂地系なら低盤から水が沸き上がり脇の建物へのダメージが起きやすいからです。こう言う仕事は住宅系で育った建築士は技術的にダメと思って下さい。

お尋ねの情報から、計画上多分6階7階は可能ではないかと思われます。
しかし、検討すべきは先の方もご助言されておりますが、狭小だけに既存建物の基礎や杭の状況なども予算計画には大きく影響するでしょう。また地盤状況にもより杭工事費用も左右され、既存建物の図面などの確認も必要です。
なお、階段の扱いも「屋外階段」で緩和を受けるなどの工夫も大切です。
費用については、昨今大変建設物価が高騰していますので、幅をもたせて実例から想定しますと、解体工事もありますので1.5〜1.7億前後が（税込）1つの目安になるのではないでしょうか。

添付の参考事例は
1　新宿の建物は古いビルの建て替えで、のっぽビルですがRC8階建となっています。
http://www.td-atelier.co.jp/works/faculty_detail/faculty_detail_028.html

2　北参道の建物は、最上階の2層がメゾネットでオーナー住居とした事例です
http://www.td-atelier.co.jp/works/house_detail/house_detail_037.html

参考にされてください。

ゆうきさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かした個性的な建築を数多く手掛けております。
敷地周辺の情報や詳しい環境がわかりませんが、頂いた情報だけで判断すると、7階建てまでいけると思います。恐らくコストとの兼ね合いになるでしょう。
プロジェクトには非常に興味を抱きます。
住戸は20m2弱で、コストを抑えるならば鉄骨造になると思います。
工事金額は、容積目一杯の鉄骨造で1億3000万円というところでしょうか。設計料や杭工事も考慮すると1億5000万円を目指すという感じですね。
ネガティブな見解ばかりではなく、千代田区という非常に無力的な立地だと思います。
ボリュームチェックは可能ですので、遠慮なく声を掛けて下さい。

SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、遠慮なくお気軽にご相談下さい。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/

狭小ビルとのことですので、階段の計画が大事だと思います。
5階以下で一定の用途、規模に該当しなければ階段は一つで大丈夫です。
ご質問の計画の場合は一つで問題ないと思います。
6階以上に居室がある場合は、2以上の直通階段が必要になりますが、屋外避難階段、バルコーニー等を計画することで階段を１つにする緩和が適用できます。
屋外避難階段の計画にも屋内との離隔、隣地との離隔など制約があり、
狭小ですので、機能性を損なわないプランが可能であれば、6階以上、そうでなければ5階以下も検討されても良いかもしれません。
ご参考にされてください。

川崎・武蔵小杉で設計事務所を構えて約３０年になります。
これまで全国で２００件以上のプロジェクト（個人住宅や集合住宅など住宅系が７割）を実現してきました。

①７階建て可能です。
②EVがある階はおよそ２８㎡（８．５坪）、EVがない階でおよそ３０㎡（９．０坪）かと思います。
③容積いっぱい建てれたとして、１３坪✖️６＝７６坪。本体で12,０00万円〜に解体工事費６００〜万円、それに設計監理報酬と消費税で15,000万円ほどかと思います。

建築費も高騰しているのと土地が狭いので、割高になる可能性があります。
私自身も、１７坪ほどの土地に６階＋R階のビル「GILIGILI」を建て、２・３階を賃貸に４・５・６・R階を自邸としています。土地が狭いと重機がうまく入らなかったり、杭工事が高くなったりします。

SuMiKaのWEBセミナー（https://sumika.me/biz）の中で、私の自邸「GILIGILI」を紹介してます。
ご参照ください。

1,間口4.64ｍ、奥行7.44ｍの狭小ビルの建て替えは
一般的には外部に外足場を設置し、建築の施工をする必要があります。
そのため、外部の足場のスペース（片側５０センチｘ両側で１００センチｘ４面）
が必要となり、専有床面積が小さくなります。

２，外部無足場で室内側からの施工が有効です。
（Ｂｒｉｘ建築無足場工法）が室内のスペースがより広く確保できます。

３，無足場で建築すると外部に人が入ることができなくなるので、
　外部のメンテナンスが不要な外壁の仕上げが必要となります。
　メンテナンスの不要な仕上げとは、自然石製の外壁となります。

４，Ｂｒｉｘ建築無足場工法(brix.co.jp)は外壁が天然石が前面御影石の建築で、
　　ＲＣ外断熱が標準仕様でありながら、ローコストな建築工法です。

Ｂｒｉｘ建築　ｂｒｉｘ．ｃｏ．ｊｐ