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家づくり相談

10坪狭小地ビルを飲食店ビルにフルリノベーションする際の建築士を探しています

はじめまして。Sと申します。

現在、都内某駅2分にある約10坪の土地に5階建(昭和50年)の使用していない空のオフィスビルがあり、それを内外装すべてフルリノベーションで飲食店のビルにしたいと考えております。

建物も古くボロボロのため建て替えるのがいいと思うのですが予算の関係と出来るだけ早く飲食店をオープンしたいとの希望もあり外壁、配管、内装すべてフルリノベーションする予定です。

・敷地面積 32㎡
・建物面積 146㎡
・商業地域 防火地域 建蔽率80% 容積率800%
・前面道路 8m公道 
・間口 3.6m 奥行 8.7~9.7m

用途は、2階までが店舗事務所、3-5階が住居事務所となっています。
200㎡未満ですので用途変更は必要ない認識なのですが、すべて飲食店のビルに変更することは可能でしょうか?
また注意するポイントなどはありますでしょうか?

狭小ビルの飲食店舗リノベーションに慣れている建築士の方に出会えればと思っています。
どうぞよろしくお願い致します。

専門家の回答

6件

2023年 8月13日
旧耐震ですね!建て直しするかしないかは検査済書と確認申請書と構造計算書有るかないか次第です?
5階建で飲食店だとEVないと借りません。合法建物でないとEV付きません。エレベーターアリですか?
矢印
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ユーザーの返答

2023年08月13日

Sのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます!
物件は検済は取っておらず図面等は残っておりません。確認済は記載事項証明で確認出来るだけです。
狭小物件のためEVはなくEVを付けると面積を取ってしまうので設置しない方向で考えております。
なお天井の低い半地下があり、半地下,1,2階をカフェ、3,4階をレストラン、5階を事務所兼居住スペースにする方向で纏まりそうです。
一番いいのは新築を建てるのがベストかと思うのですが時間の制約もあるのでリノベーションで対応しようかと思っております。
現状はそのような方向性で考えております。

2023年 8月13日
古い建物は状態も課題も千差万別なので、慣れることはないのですが…リノベ案件は多い方かもしれません。繁華街の築数十年の古ビル一棟丸ごと飲食関係にリノベ、というのもやっています。それも済証のない物件でしたので、建築確認の不要な範囲で行政と調整しながら出来ることを最大限やりました。
検査済証、確認済証などがなければ、建築確認の不要な範囲でやるか、ガイドライン調査という第三者調査を行って建築確認が出せる状態にするか、の二択になります。
用途変更について言及されているので、おそらく前者の建築確認の必要ない範囲での改修を念頭に置いておられると思いますが、他の方もおっしゃる通り乗用エレベーターの設置には建築確認が必要です。
もし現状でエレベーターがなければ、5階まで飲食店にするには使い方を工夫する必要があると思います。

ご参考になれば幸いです。
矢印
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2023年08月13日

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早速のご回答ありがとうございます!
物件は検済は取っておらず図面等は残っておりません。確認済は記載事項証明で確認出来るだけです。
狭小物件のためEVはなくEVを付けると面積を取ってしまうので設置しない方向で考えております。
なお天井の低い半地下があり、半地下,1,2階をカフェ、3,4階をレストラン、5階を事務所兼居住スペースにする方向で纏まりそうです。
一番いいのは新築を建てるのがベストかと思うのですが時間の制約もあるのでリノベーションで対応しようかと思っております。
現状はそのような方向性で考えております。

2023年 8月13日
初めまして。クサノユカリ建築設計室と申します。
京都で活動している設計事務所です。

他の方もおっしゃるように、EVが必要かどうかで大きく変わります。
(法的にも費用的にも。)

EV無しで確認申請を出さない内容でおしゃれにリノベーションできたとしても、
飲食店の集客を考えると、階段での上り下りは3階までが限度ではないでしょうか。
(昔、不動産屋に聞きましたが、同じ建物で、1階と2階というだけで家賃が倍変わるところもあるそうです。)

美容院やその他店舗を考えても、難しいと思います。
例えば、2階と3階をロフトみたいにつなげて、セットで貸せるよう価値をもたせたり、
上階は事務所として階段OKな方へ貸し出しした方が良いかもしれませんね。

ご参考になれば幸いです。

クサノユカリ建築設計室
https://www.kusanoyukari.com/
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ユーザーの返答

2023年08月13日

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早速のご回答ありがとうございます!
物件は検済は取っておらず図面等は残っておりません。確認済は記載事項証明で確認出来るだけです。
狭小物件のためEVはなくEVを付けると面積を取ってしまうので設置しない方向で考えております。
なお天井の低い半地下があり、半地下,1,2階をカフェ、3,4階をレストラン、5階を事務所兼居住スペースにする方向で纏まりそうです。
一番いいのは新築を建てるのがベストかと思うのですが時間の制約もあるのでリノベーションで対応しようかと思っております。
階段に関しては、皆さま仰る通りかと思いますが、狭小のため、何か工夫できないものかと考えております。

2023年 8月13日
現在店舗、事務所、住宅があるビルでしたら用途変更は不要と考えます。が、店舗等の変更があるので、消防に関しては現行法に合致させる必要があります。
以前事務所+住宅ビルから店舗+住宅ビルにコンバージョンした時も消防のみの届出でした。

注意点は、消防法に関して合致した計画とする事、新耐震基準前の建物ですから耐震補強をどう考えるのか?及び、他の方も指摘しているエレベーター有無でどの様な計画にするか?を検討される事だと思います。

参考にされて下さい。
ゴトウアトリエ
url:https://a-m-g.jp/
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2023年08月13日

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早速のご回答ありがとうございます!
注意点としまして、消防法に関して合致した計画とする事は想定していたのですが、旧耐震で飲食ビルの場合、新耐震基準に合致するような耐震補強をしないといけなかったでしょうか?

2023年 8月14日
初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。注意するポイントを回答します。一つは、構造的な問題です。店舗と事務所とでは構造設計する際の重さが違います。店舗の方が住宅や事務所より多くの人や物が室内に入りますので重くなるのです。つまりこれは地震や台風への耐震性に危険性があるということです。二つ目の課題は、ビルの建て替えへの対策です。構造がRCの場合は鉄筋コンクリートの寿命がおよそ6〜70年(メンテナンスが悪いとそれ以下の場合も)ですので、今が築48年とするとフルリノベーションにかけた費用を20年で回収し建替えで再投資できるか、それとも売却できるか、という事業収支の問題です。おそらく今回のフルリノベーションで設備の更新はするのだと思いますので相当の費用になりますが、それでも構造躯体の調査はした方が良いと思います。その調査結果によって、ご質問の全て飲食ビルに変更できるか否か、の正しい回答になります。さらに細かなご質問があればお問合せください。使用していない空きビルというのも気になりますね。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師 市川均
矢印
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2023年 8月14日
申請関係については、他の方がおっしゃっている通りとして、上層階の飲食店化・EV無しということを考えると、階段部分が登りたくなるような・登ることが苦にならないような・階段が印象的なスペースになるような、散策路のような場所になると、EVがないことのデメリットを緩和し、ビルとしての魅力をつくることができるのかなと思いました。
矢印
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