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家づくり相談

横浜 RCマンション建築費について

横浜市内にて新築マンションの建設を予定しています。
敷地は27坪 接道幅9m 奥行10m弱 前面道路南西7m
商業地 80% 400% 

上記の敷地条件ですが、最大でどの程度の戸数が可能で、建築費用は全て込でいくら必要かうかがえればと思います。

1R条例があるので、条例に触れる部分は30平米上、または1階2階を店舗等にすることで抵触しないようにできればと思っています。

土地の決済日は確定しているので、なるべく早く計画を固めたいと思っています。

専門家の回答

5件

2018年 4月22日
合流注意様
つくば市で設計を行っております海老原と申します。

1R条例は30㎡超であれば外せるとは思います。条例がかかってしまうと駐輪場や駐車場要綱がやっかいですね。
ご用意された土地ですと、1フロアに31㎡の住戸が2戸取れるかどうか、、というところです。(接道状況や詳細な方角にもよりますが)

31㎡と仮定すると、1フロア62㎡となりますので、

敷地面積90㎡×容積率400% = 360㎡
360㎡ ÷ 62㎡      = 5.8フロア

つまり5~6階建てで容積率が最大使えるということになります。
ただし、前面道路幅員が7Mということですので、通常の道路斜線制限でいくと、6階建てはちょっと難しそうです。5階建てでいけるかどうかかもしれません。
(うまく天空率で緩和できればですが、厳しいとは思います。)

5階建てで想定してみますが、

○住戸数 
    2×5 = 10戸(容積率使用は340%程度)
○建築対象面積 
  建蔽率最大値とする = 72㎡×5階 =360㎡(≒109坪)
●工事費 
  鉄骨造(耐火建築物)として坪80万にて仮定
  109坪×85万    =8720万(税抜き)
●設計監理費
  工事費の7%として仮定 = 610万(税抜き)
●総額
  9330万(税抜き)
  ⇒ 8%消費税の税込み = 10076万(約1億)

となります。(あくまでざっくりですが)

横浜市は広く、立地条件により賃料がまったく違います。
土地代を含めた総額費用を算出し、利回りを確認されるべきと思います。
(ご存知とは思いますが。)
単純に土地の坪単価が100万と仮定した場合、土地・建物合わせて総額12700万程度となり、賃料が8[万/戸]とした場合、表面利回りで7.5%程度となります。

2019年10月には消費税が10%になる予定です。建物建設の場合2%がばかになりませんので、早めのご計画をお勧めいたします。
土地の決済日が確定されているとのことですので、ご必要であればご予定の土地からラフプランを作成して概算金額の算出まで致しますがいかがでしょうか。
(ご契約までは費用は頂いておりません)
ちなみに、当方、青葉区に8年程度住んでおりました。田園都市線は混んでしまって大変ですよね。。余談ですが。。

ぜひお気軽にお声掛け下さい♪

◆海老原建築一級建築士事務所
所在 :茨城県つくば市春風台A22街区1-3
Tel  :029-875-3865
E-mail:d*****ra-architecture.com
Web :http://ebihara-architecture.com
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ユーザーの返答

2018年04月22日

合流注意のプロフィール写真

海老原様、ご回答有難うございます。
道路斜線は気になるところでした。
利回り確保には戸数も必要なため、コスト削減も含め検討させていただきます。
また必要に応じて個別にご相談させて下さい。
御礼申し上げます。

2018年 4月22日
合流注意様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパートマンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

横浜市の1R設置基準を考慮し、利回り等を考えた場合、5階で13戸
が最大戸数となります。
上記を確定させるには、駐車場条例の確認が必要になりますので、ご注意
ください。

下記まで測量図・住宅地図をお送り頂ければ、ラフプラン・工事費概算を
作成致しますので、
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
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ユーザーの返答

2018年04月22日

合流注意のプロフィール写真

片瀬様、ご回答有難うございます。
ワンフロア三戸想定という事ですね。
横浜市は10戸以上から条例に抵触するようですので1Kを9戸とそれ以外を店舗または30平米以上が良いのかと思いました。参考にさせていただきます。

2018年 4月22日
横浜の建築事務所です。
市の建築条例が厳しいので、具体的な住所を特定し検討が必要です。
よろしければご連絡ください。
髙橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com
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ユーザーの返答

2018年04月22日

合流注意のプロフィール写真

高橋様、ご回答有難うございます。
おっしゃる様に横浜市は条例が厳しい様ですね。
必要に応じて個別にご相談させていただければと思います。まずは御礼申し上げます。

2018年 4月23日
はじめまして

収益物件開発を全国で展開しております

土地決済日が確定している場合、焦ってプラン
を詰めるとミスなどが発生する可能性があります
ので気をつけてください

横浜は建築条件が厳しいので専門家と進める事をお薦めします

部屋数も収益にとっての重要な要素ですが
宿泊する人間像や場所など、様々な要因が
安定的な収益を生み出すことになります

例えば、駅から遠い場合は賃料設定を幾らと
するか、など賃料想定も競業する場合が多く
周囲の状況を理解した上で計画を進めること
が重要と思います

経験の少ない方がおこなうと将来の出来事が予測されず、問題を抱えるケースがあるます

tekine.com
世界中の収益物件開発を行っています

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2018年 4月23日
合流注意さん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。敷地条件の厳しい住宅やユニークな集合住宅を手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」などのメディアにも度々出演しており、余談ですが、2年前のフジテレビ月9ドラマで福士蒼汰君、本田翼さん主演、主人公が建築家を目指す「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご相談のコストについてですが、RC造は、現在コストの高騰もあり工事単価120万円/坪が目安で、鉄骨造でも100万円/坪程度はかかります。
単純に建設可能な面積から判断しますと、最大108坪になりますので、工事金額はRC造で約1.3億円、鉄骨造で約1億円というところです。
設計監理料に関しましては、本当にざっくりですが予定工事金額の7~10%あたりで応相談となります。
また、工事金額は敷地の状況などによっては大きく変わる可能性もあります。
微力ながらお力になれればと思いますので、事例をご覧になって頂き、もしご興味をもたれましたら、ご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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