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カフェ兼住宅

初めて書き込みします。近々家の購入を考えていて、近い将来にカフェの兼業も考えています。そこでいっそカフェ兼住居はどうかと考えているのですが、具体的にどういった点から考えるのがいいのでしょうか?どなたかご意見聴かせて下さい。既存の住居をリフォームして店舗とするのがいいのか、土地から探すのがいいのか。。予算的な面は5000〜6000くらいで可能なのでしょうか?特殊な建築条件等が発生するのでしょうか?店舗兼住居となり得る物件等を探す方法等もご存知の方いらっしゃったら教えて下さい。よろしくお願いします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

2009年 4月 9日
こんにちは。MASAさん。
現在は違いますが、前の家は店舗付き住宅でカフェを妻が経営していました。

既存の建物を改装するのであれば、勿論建物やテーブルや食器にかけられる金額が増えますし、運転資金にも余裕がでますのでお勧めです。ただ、税法上自宅の入り口と店舗の入り口は別にしなければいけません。また、店舗は何年か前から火災の場合の避難箇所を2箇所以上と決められています。他にも排水の問題はあります。

ご希望の規模がわかりませんが、コーヒー豆も市販の2.3〜3倍近い値段です。バイトさんなども場所によって時給がわかりませんが、例えば名古屋ですと最低850円はないと人は来ませんが通常は1000円前後ないと人は集まりません。でも最近他県へ引っ越した方が「こちらは時給670円ばかりで働く気が失せる」とおっしゃっていましたので、人件費が幾らかは解りませんが時給×必要週時間で計算して見てください。

予算に対してどれ位の規模で経営されたいか?また冷蔵庫などの設備を含んだ金額か?などが、文からは解りかねますので答えもアバウトになりますが、まず初期の運転資金は200万は必要だと思います。設備はエスプレッソマシーンなどを使いたいのか?などでも違いますが、300万以上が必要です。またこういった設備などもどこで頼むか?で金額は全く違いますし、税法上レンタルか?買取にするのか?という考え方でも違います。

一番良いのはまず保健所で申請代金や設備の指定の書面を貰ってきてください。申請は自分で出来ます。申請がカフェか、ランチなどを行うのであれば「飲食」が適当だと思います。経営をスタートする時に、地方によって違いますが申請代金1万5千〜3万くらいを保健所に支払います。さて、ご自身がイメージする場所を探した上で、既存か新築か?を考えながら場所を探します。客席に対して厨房は最低3分の1あれば、調理やストックをしまう場所に困りません。

住宅の改装や新築の引渡しが迫った2ヶ月くらい前には「衛生管理師」の講習を受けに行きます。昔は2日で試験ありでしたが、今は1日で試験無しです。食中毒などの講習を受けます。それが終われば、保健所に営業届けを申請できます。調理師は2年実務をこなせば受験できます。調理師を持っていれば客席の数などの限度がなくなりますが、持っていない場合は制約があります。その辺りも保健所で確認して見てください。

保健所の指定基準にしたがって1〜7年の営業許可がもらえます。
土地も建物もどこの設計士でも相談に乗ってくれると思います。特別難しいことは何も有りません。ただこういった店舗を得意とする事務所や工務店か?では随分とアドバイスの内容は違うと思いますので、出来ますか?と聞かれれば誰でも「出来ます」としか答えられないので「当為ですか?」という聞き方で探すのが宜しいかと思います。
最後に・・・有名になってもテレビなんか出ると大変ですよ。最初はうちの妻も楽しんでいましたが5分の放送に3時間。長い番組は7時間撮りで最後は「やーめた」って断っていました。
矢印
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2009年 4月 9日
すいません。誤字 当為→得意 です
矢印
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2009年 4月10日
masa様

初めまして、住宅と店舗設計の両方を設計して来た経験から回答いたします。
リフォームか新築か?
リフォームの場合
インテリアデザイナー(店舗設計)に依頼する事が多いと思われます。
インテリアデザイナーの場合、デザイン優先で柱や梁を平気で取ってしまう方もいます。町家を改装したカフェ等は「大丈夫?」と思われるような事をしている場合があります。オーナーさんも自己責任でわかっていると思われますが、住宅兼用にする場合は少し問題があると思います。
なので、リフォーム目的で購入される場合は、木造はある程度イメージに近いもともと1階が店舗として設計されている建物か、構造的に自由度のある鉄骨造やRCを買う事をオススメします。
勿論、補強して改装することもありますが、コレは構造強度を保証する物ではなく、何もしないよりはマシ程度で考えた方が良いです。

新築の場合
住宅を優先で考える場合、住居専用地域等の環境を選ばれる方が多いのですが、その場合、建ぺい率40%容積率80%(敷地面積に対する割合)と厳しい物が多いです。
コレは敷地に対してゆったりとした住宅の町を造る政策ですが、コレで設計すると1階が40%で残り40%と考えると2階建てしか出来ません。
と考えると敷地が大きくないと店舗付き住宅を造る事は出来ません。
住宅本体にかかる費用は4人家族で35坪で2千万円(坪単価60万弱)位だと考えています。(勿論もっとローコスト、ハイコストもあります)
店舗に15坪と考えると合計50坪(165平米)
逆算すると敷地に413平米(125坪)以上は必要です。
地方であれば意外と安いかもしれませんが、都市部の場合は厳しいかもしれません。

建ぺい率60%容積率200%ぐらいであれば3階建ても建てれますので、敷地もそんなに大きく無くても建てれると思います。その場合、典型的な住宅地ではなく、近場に繁華街があるような場所となったりする事が多いです。
店舗を優先して考えるとその方が商売上良いかもしれません。

その辺を考慮に入れ、値段と相談して土地を探して行くと良いと思われます。

予算的にはどの程度の住宅で、どの程度の店舗かにより大きく変わりますので、ご希望の内容に則しているかどうかわかりませんが、住宅に2000万、店舗に1000万(厨房機器、空調機等込み)土地2500万、設計料300万 その他諸経費200万、合計6000万というのは現実的な数字だと思います。
*運転資金やその他は含んでいません。

一番良いのは信頼の出来る不動産屋さんを探す事です。
個人的には大手の不動産屋さんは営業に当たり外れが多く、あまりオススメしません。
足を運んで、話をして、上記の条件を言って、探してもらうのが良いと思います。
不動産屋さんの情報はほとんど同じ物を持っていますので、小さな個人営業でも大手でも出てくる物件はほとんど変わりません。
真面目に親切に対応して頂ける所が見つかれば、随時、データーをメールかファックスで流してもらうようにし、見に行く事をオススメします。
多少希望する土地の場所と遠い場所の不動屋さんでも、人重視で選んだ方が良いと思います。また、相手が年齢的に近い方が感覚を理解してもらいやすいので良いと思います。
知り合いに良い不動産屋さんがいないか聞いて廻るのも良いですよ。

何人かに会うときっと嫌な思いもするかもしれませんが、「ココまでしてくれる方がいるんだ」と思う方がいます。

ご参考になれば幸いです。

矢印
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2009年 4月10日
初めまして
建築家+カフェビジネススクールの講師+インテリアデザイナー
以上3名で、カフェ住居専門ユニットを組んでいます
そのユニットでは 敷地選びのアドバイスから住居設計〜カフェ設計〜そしてカフェの運営コンサルタントまでを
一連の業務としており、その中で 主たるハード面のウェイトを建築家として担当しています

郊外で考えると
第一種低層 住居専用地域では カフェ併設の場合 敷地がいくら広くても
50平米未満しか店舗部分として認められません(建築基準法 別表第2による)
ただ 低層住居系の場合 お客様の来客者数と単価を考えると
ちょうど良い大きさなのかと考えています
あと住居部分を30坪〜35坪と考えると 合計で45坪〜50坪建築に必要かと考えます。
先にお答えの林泰介さまと同じ計算に後はなり、敷地は125坪程度必要になるかと思います

予算は敷地の場所に左右され、またカフェで提供されるメニューにより
厨房や換気設備、空調などが変わり変動していきますが その予算で可能でしょう。

都心になれば
店舗の面積も緩和されます。来客者に合わせて大きめの店舗も可能でしょう。
容積率と建ぺい率もゆるくなりますので、敷地面積は小さめでも大丈夫かと考えます
ただ敷地の坪単価も高いので、最終的には建築主(施主様)の判断とライフスタイルにより
変わるところだと思います。

リフォームの場合でも
まず耐震診断をオススメします。
その後、耐震補強をしてから、部屋の間取りやカフェ部分を考えていくのが良いと思っています
特に、1階にカフェ部分がくる場合、耐震壁が少なくなりますので
フレームユニットなどを併設しながら考えていくことが重要です。

奥和田
矢印
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矢印
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2009年 4月11日
masa様

はじめまして、片瀬と申します。

当社は、建築設計+不動産コンサル+商業コンサルをメインに、事業展開しております。

今回のご質問の中で、解からないのは、カフェ事業をどの程度に考えているのかと言う点です。
本格的に事業とするのか、暇つぶし程度なのか、それによって、計画地は、大きく異なります。
また、カフェの業態によっても、立地は異なってきます。

まず、事業として計画するには、立地の商圏・競合他店舗調査をし、土地の特性と、他店舗との
差別化を計らないと失敗します。住宅環境などは二の次です。現在の立地環境が、どの様な物
か解かりませんが、今の土地及び建物を利用して・・・などど考えているようでは、商売は難しい
と思いますよ。仮に、立地環境がそれなりに、整っているのであれば、現在の土地+建物を賃
貸に出し、家賃収入を得るほうが得策です。立地さえよければ、建設協力金+保証金で建物を
改修し、住環境の良いところで暮らすほうが、良いのではないでしょうか。カフェ業態は、儲かる
商売ではないですよ。シュミレーションゴルフとか導入して・・・?などと考えているのなら、先ず
は、立地最優先です。

どうしても、カフェ兼住宅を建てたいと思うならば、以下のところに相談することをお薦めします。

家づくり土地活用無料相談会開催中 http://www.maxnet-g.co.jp
矢印
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矢印
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2009年 4月11日
masa様

はじめまして、今井と申します。
カフェがある住宅。楽しそうですね。ちょっと羨ましいかも。
さて、夢ばかりでは。。。で投稿されているのでしょうから、これまでの経験から、質問も含めまして。

○どんなカフェにしたいですか?
・・・・カフェのイメージと、出店したい地域や街並みのイメージが合いますか?
○どんなお客さんが来て欲しいですか?
・・・・カフェのイメージと、実際にその地域にいる客層・人口は合っていますか?
○ご予算と、借入れる場合の返済計画に無理はありませんか?
・・・5000万〜6000万なら「何某はできます」といったところでしょうか。投資額は極力少なく、効果的にが一番ですよね。場合によっては「助成金」が活用できるかもしれません。
○特殊な建築条件は規模によります。
・・・お話のイメージからすると、大きな火力は必要なさそうですが、ある規模以上ですと内装に規制がかかります。
○新築か、リフォームか。
・・・物件条件、ご自身の経験や今後の事業展開によって随分違いますので、この場では何とも。。

物件探しは足です。色々見て歩くしかないと思います。探していくうちに、ご自身のイメージと合うものが見つかると思います。
契約する前により具体的なイメージが出来ているのが宜しいかと。建築士さんに物件の内容を相談し、実際にやれること、やれないことを確認できれば良いですね。
まずは「ご自身が頑張れること」でないと途中でツラクなることもあろうかと。競合店と差別化するにしても、得意分野があればそれも合わせて事業計画を。


「新しい飲食店開業」(発行元 株テンポ)という、タイトルどおり飲食店を開業したい人のための情報誌があります。物件情報・集客術、実際例など(表面的な情報源ではありますが)幅広いので「概ねの情報」を得るには良いかもしれません。


もちろん、弊社でも店舗を数多く手がけています。仲間に不動産業者や助成金・融資に詳しい社労士などいて、其々ユニットでお仕事をしたりしています。何かありましたら、メールででもお気軽にご相談下さい。(info@a-iz.co.jp)
矢印
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