旗竿地のゲストハウスへのリノベーションについて

京都の場合簡易宿泊の許可をとる場合と100平米以下での用途変更の届出が無くても保健所、消防署とも建築指導課との連携を結構あります。（違反で営業しているケースが多いので）最低でも耐火仕様に変更ができ、幅4ｍ以上の道路に4ｍ以上の接道が無いと結構厄介です。確認済書、検査済書は合ったほうがよりいいです。

①既存の建物の用途を変更して，宿泊施設（ホテル，旅館，簡易宿所）として使用する場合は，建築確認の手続きが不要な場合でも（対象面積100㎡以下，増改築や大規模な修繕・模様替を伴わない等），用途地域のほか，建築基準法のさまざまな規定に適合させる必要があります。また，宿泊施設として使用する前に，バリアフリー条例に基づく手続きが必ず必要です。
②都市計画区域内にある特殊建築物は、第４条の規定にかかわらず、路地状部分のみで道路に接する敷地（路地状部分の幅員が８メートル以上のものを除く。）に建築してはならない。ただし、次の各号の一に該当するものは、この限りでない。
(１)　共同住宅、寄宿舎、ホテル、旅館又は下宿の用途に供する建築物で、その敷地の路地状部分が幅員４メートル以上、長さ20メートル以下であり、かつ、その用途に供する部分の床面積の合計（同一敷地内に２以上の建築物がある場合においては、その用途に供する部分の床面積の合計）が200平方メートル以内のもの

難しいですね。特に②が写真をみると、４Ｍなさそうです。

また、耐震基準に満たさない場合は、耐震改修をする必要があるかもしれません。確認してください。

鶴崎より

銀様へ
初めまして松本建築設計工房の松本と申します。
大阪府の南部にて営業しています。
ご質問の件ですが、従来の規定による宿泊施設として用途変更を行うのであれば、他の事務所さんの回答されているように、ハ－ドルの高い事ことになってしまいます。
しかし、昨今の外国人観光客の宿泊施設不足に対応すべく「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」という法律が制定され、大阪市でもつい先日マンションでの宿泊施設で7件認可があったとのニュ－スがありました。この認可制度により、違法宿泊施設の取り締まりが厳しくなったといえます。
先日大阪市の説明会に参加したところによりますと、以下のような基準でした。
「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」（長いので以下民泊事業とします）
の認定を取得すれば、建築基準法　旅館業法　宅建業法等が適用されず（行政の条例もありますので確認を要します）ハ－ドルは低くなったといえます。但し消防法の規定は少し厳しくなっていまして、自動火災警報器の設置を求めていますが、個々の相談が必要のようです。その他の規定の中から気になるところを一部抜粋しますと以下の通りです。
①認可可能な区域（国家戦略特別区域）の指定があります
②7日以上の滞在（現在国の基準が3日以上と変更になっていますので各行政条令にて3日以上となる予定：京都市に確認を要す）
③一居室（水回りを含む）の面積が25㎡以上（25㎡未満の場合保健所と相談により支障なしと判断されれば可能）
その他、施錠や設備などの規定もあります。
又管理者はゲストのクレ－ム等の対応は24時間対応可能の事や、ごみは業務用ごみとして処理すること、ゲストとの契約書はゲストの使用言語（英語、中国語、韓国語等　国土交通省のＨＰに雛形があります）にて行う事
又、近隣周知の説明も必要です（承諾の必要は有りません）
民泊事業は始まったばかりで、各行政手探りのような模様です。従来の方法では、各法律の為既存物件からの用途変更はむずかしいですが、この特別法により民泊事業に興味のある方は、ハードルが低くなったのではないでしょうか。24時間対応の事もありますが、地元で管理業務を委託できる業者を探せばあるかもしれませんし、これからは増えるのではないかと思います。
私も民泊事業には興味を持っていますので、連絡いただければ調査いたします。
お気軽に連絡ください。

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