新築ビル建設について

ビア様
上京区で事務所を開設していますラウムアソシエイツの宗本です。
法規上建てることが出来る面積は、71.5坪ほどです。施工面積はやや大きくなって、80坪位になってきます。間口が狭く2間半の鰻の寝床に近い敷地ですから、鉄骨造で隣地との間を最小限にする設計と施工がもっとも重要となるでしょう。
多分、京都市内では高度地区で5階（15ｍ）が限度でしょう。工事費は8,000万円から9,000万円の間で出来るでしょう。
お気軽にお声かけください。
宗本順三

敷地は京都市内でしょうか？容積率からすると、前面道路の幅員が6.5mで敷地間口が4.5mということでしょうか？そうすると敷地の間口が4.5mですから、奥行きが13.48mということになります。この条件ですと、道路斜線の関係で、道路から1m程度建物をセットバックしてやっと4階が建つ状況です。5階はそれよりまだ2mほどセットバックしないといけません。京都市内のこのような敷地では、一般的に高さは15mまでですので、5階建てが限度です。延べ床面積はいっぱいに建てられたとして、約70坪が限度だと思います。ただし、地下を作れば、床面積は増やせますが、建築費は地上の1.5倍はかかってしまいます。
現在、建築業界では鉄骨とボルトが大変品薄になっておりますので、構造はRC造の壁式ラーメン構造が良いかもしれません。建築費は少なくても坪100万円はかかりますが、敷地が狭い分、割高になる可能性はあります。
大事なことは、設計事務所に設計を依頼し、その設計図に基づいて複数の施工会社に見積もりを依頼し競争していただくことです。そうすれば、建築費を抑えることが出来ると思います。

こんにちは。芦屋市の設計事務所、すまい研究室です。

収益性を上げるための効率的な建築計画とコスト、他と差別化するための良いデザインを両立させながら進めることが大事だと思います。

ワンフロアのオフィス又は住宅部分に使える面積を優先する計画とすると、
5階建てとなります。法的に要求される２つの避難用階段や、避難時に使うバルコニー及び敷地内通路を確保すれば6階建ても可能かもしれませんが、間口4.5mということと敷地面積を考えると非現実的に思います。

鉄骨造、地上5階建て、屋上20㎡、ワンフロア40㎡、延床面積220㎡（66.7坪）
駐車場なし、エレベーター１基、共同トイレなどを想定して、
建物本体の工事費　坪単価90万円として約7000万円
建物の外廻りを整える工事、電気ガス水道関係の費用、などその他費用を500万円として
消費税8％として600万円
合計8100万円と試算できます。

その他大きい金額としては、既存建物がある場合は解体費、地盤が弱い場合は地盤改良費、融資を受ける場合の手数料、設計事務所に依頼する場合は設計料、不動産関係の登記費用、不動産取得税、固定資産税、などがあります。

賃貸オフィス部については、建物全体として借り手のニーズを満たすビルを作ることが収益に係わる命題になると思います。敷地がコンパクトですので、必要な要素を見極めて全体を注意深く計画する必要があります。また、住戸とオフィス部分を、互いに気持ちよく分けるための工夫も必要かと思います。

お気軽に、すまい研究室までご相談ください。
http://sumai.us