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店舗付住宅について

ご質問させていただきます。京都府下の実家で、来月ぐらいをめどに、道路拡張による移転で、現在の家の3軒ほど隣の70坪強の土取得を考えています。駅近、国道横なので店舗付を考えています。出来れば2店舗を備え、1店舗は自身で運営し、もう1店舗は賃貸に回したいと思います。土地取得には、移転保証金等+αでめどが立つ予定ですが、上モノに関しては、一部両親からの援助と、ローンでまかなおうと考えています。その場合、事業計画等の提出など、どの辺りから始めていけばいいのか、見当がつきません。まず、土地取得ありきなのか、その前に考えることも多いとは思いますが、市からの移転にかかる面談が増えていますので、ある程度早めに決めないといけないと思っています。その、取得予定地についても、ご近所だったよしみで、前地主様の好意にあやかっているのですが、こちらもあまり長くは放置出来ないため、出来るだけ早い返事を求められています。こんな場合、何から始めて、どのような相談をしていけばいいのか、その順番にも悩んでおります。そのような事例や、こんなやり方のほうがいいのでは、というアドバイスがあれば、教えていただければと思って投稿しました。よろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

8件

2010年 6月13日
muna_zoさん

はじめまして、新宿で設計事務所&不動産コンサルを主催している
片瀬ともうします。

ご質問の、何処から手を着けるべきかは、自己資金(自己+援助)の
金額により、多少違ってきますが、一般的な例を列記いたします。

1)計画案をまとめる。
2)建設概算見積を取る。
3)事業計画書を作成する。
4)上記3点と土地関連資料を金融機関に持ち込み相談する。
5)ローンの可能性を確認後、実施設計を行う。
6)確認申請と同時に、工事費見積書を3~5社取る。
7)施工業者の与信・経験・技術等を加味し、妥当な業者を決定する
8)上記現場終了時に、施主検査を行う。
9)表示登記をし、金融機関の決済と建物引渡しを受ける。
10)決済後、移転する。

上記には、設計事務所との契約行為が、何時になるか記入しておりま
せん。それは、各設計事務所により、サービスで行う範囲が異なるか
らです。直接、メール等で確認するか、HPで確認してください。

当社の場合、ラフな事業計画書までは、無料で行っております。
(ただし、最初の変更分から有料になります。)

http://www.maxnet-g.co.jp
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ユーザーの返答

2010年06月14日

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片瀬 様

早々のご回答ありがとうございます。
1)の計画案をまとめる、段階から
ある程度、設計事務所を決めた上で、
計画書を作っていくようにしないといけないのでしょうか。

それとも、その辺りは何人か(の建築家)に相談しながら、
自分たちの希望に添った部分にマッチングする方を探す段階までは、
設計コンペや複数の提案を見るようなカタチをとって、
計画を固めたほうがいいのでしょうか。

4)の段階では、当然のことながら方向性も設計を依頼する方も
決まっていないと難しいのですよね。

各設計事務所において“サービスで行う範囲が異なる”とのことですので、
その辺りは気になる人を捜した上で、
個別に相談をしていくのが遠回りのようで近そうですね。

ちなみに自己資金(自己+援助)は1800万弱で、
銀行からどの程度のローンがおりるかは、計画などにも左右されるでしょうし、
そう潤沢な予算が有るわけではありません。
ですので、建物自体はローコストを前提に考えていますが、
その辺りも合わせて、建築家と個別に相談していくほうがいいのですね。

ありがとうございます。

2010年 6月14日
muna_zoさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

質問に対する回答を致します。

多分、どの段階で、設計事務所を仮決定するのかと言う点で、悩まれ
ているのでしょうね。

ベストは、金融機関に事業計画を持ち込み、相談する前です。
しかし現実は、親身になって話を聞いてくれ、各種のコストダウン
を盛り込んだ計画をし、信頼できて気の合う建築家を見つけるのは、
大変だと思います。

そこで、コンペを依頼し、建築家を探そう!・・・と考えますね。

コンペとは、建主が、紙面による限られた条件提示をし、建築家が
それなりに判断・提案するものです。そこには、限界があります。
どこまで親身になって、建主の意向を汲み取ってくれるのか。
決定してから、「こんなはずでは・・・?」

出来ればHPなどで確認し、直接問い合わせをして、お会いするこ
とを進めます。設計事務所は、敷居が高いから・・・と言われますが
そんなことはありませんよ。イメージと違うとこに、ビックリすると
思いますので、気軽に、問い合わせてみてください。

メールで何度かやり取りをすることは、コンペ1回開催するのと同じ
効果があるかもしれません。

まずは、問い合わせメールから始めては如何でしょうか。

http://www.maxnet-g.co.jp



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ユーザーの返答

2010年06月15日

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片瀬 様

再度ご連絡いただきありがとうございます。

おっしゃっていただいていることは、よく判ります。
当然、コンペ、といってもそのために、
しっかりコミュニケーションをとるべきだと思いました。

それぞれの建築家さんのイメージや作品を拝見させていただき、
その上で、こちらのイメージや、元になる条件などをふまえ、
ひとつずつキャッチボールも必要ですね。

一方的に投げかけて(コンペをお願いして)、返してもらっても、
ここはイメージ通りだけれど、ここはちょっと、など、
作っていただく側にも、こちらの思いを最大限伝えた上で、
イメージしていただくのでは、全く作るための思い入れが
変わってくることでしょう。

とりあえず、最近こちらのサイトを見つけただけなので、
今、近隣の建築家さんを中心に掲載されている作品などを
少しずつ拝見させていただいているのですが、

例えば片瀬 様は、東京の方ですが、
つい、様々な相談をする場合、手軽にお伺い出来るようなほうが
いいのでは、と思ってしまうのですが、
その辺り、遠方の建築家さんとのやり取りは、
不安要因にはならないでしょうか。

更に質問を重ねてしまい、申し訳ありません。

2010年 6月14日

muna_zoさん

大阪の設計事務所で造形工房の千原利英と申します。


敷地等の情報、予算、建築予定の内容をご用意され、面談による具体的なアドバイスを受けられたほうがよろしいのではないでしょうか。


建築関係に信頼できる人がいなければ、ここの登録建築家に、メール・電話等で相談に応じてもらえるか、直接コンタクトされてはいかがでしょうか。

ちなみに私共も無料相談に応じておりますので、よろしければご連絡お待ちしております。
事務所での対応、現地確認も可能であれば対応させていただきます。
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ユーザーの返答

2010年06月15日

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千原 様

アドバイスありがとうございます。

土地に関して、まだ購入に至って無いので、
現在は市からの、周辺を含めた区割り図(?)のようなものしかありませんが、
そんなものの段階からでも、相談は可能でしょうか?

高倉様の返事でも書きましたが、
最終の予算範囲が、銀行にあたってみないと出てこないので、
結局はご相談しても、どこまで話せるか不安もあります。

先ほどHPや作品を拝見させていただきました。

オフィスは、時々仕事で通る近くですので、
伺いやすい場所なのは、何となく気になりました。

“旅”というのも、気になり惹かれますが、
これを家作りにどう表現出来るのか
(それがいいかどうかも含め)少し気になりました←よい意味で(^^。

もう少し、いろいろ見た上でご連絡させていただくかもしれません。

その節はよろしくお願いいたします。

2010年 6月15日
muna_zoさん。はじめまして岡﨑善久建築設計事務所の岡﨑善久です。
店舗付き住宅についての事業をどのように考えたら順序よくスムーズに進むのかの質問だと思います。
キーワードは
(1)土地70坪は移転補償金で何とかメドが立つこと。
(2)上モノ(建築物)を両親の援助か銀行で借り入れをして事業計画を実行したい。
私が考える店舗付き住宅の事業プログラム案です。
お金をどのようにして借り入れするのか考える。(一番大切なのは銀行ですよ。)~土地をどのように取得するか考える~建築家をどのようにしてさがすかを考える。このように書きましたがmuna_zoさんのやりやすいところから進めてみてください。

■「銀行に行ってお金を借りる方法を考える」
(1)まずお金のことですので銀行に相談してみて下さい。どのような書類が必要かわかってきます。
(2)銀行に行くときには参考資料として
(a)土地代70坪は移転補償金にて取得する。土地は担保になりますか。
(b)ここに住宅を建てる場合は住宅ローンが必要ですネ。そのお金を銀行に借り入れを行う必要があります。銀行がどのくらいmuna_zoに融資をしてくれるかをmuna_zoさん自身が確かめる必要があります。
(c)まず住宅ローンを申し込む必要ありますね。そのとき建築計画(確認申請受付が必要であるといわれる。1年以内の条件付でOKですよ。)や資金計画(事業計画)が必要です。融資に1ヶ月から1.5ヶ月ぐらいかかるかもわかりません。メドが立つと一安心ですよ。何かあったら相談してください。銀行に明日確かめてみます。

■「土地をどのように取得するのか」
役所に移転補償金の決済の日時の確約をすることが必要です。移転補償金の書類を交わす。(仮契約でも結構ですね)この書類をもって銀行に借り入れを出来るかを確認する。
取得予定の土地を地主さんにはっきりと買いたいのですが銀行融資が必要でありますのでどのくらい待っていただくのか確かめる必要あります。それによって土地の取得のお金が必要です。うまく交渉してください。

■「建築家を探す。」大事ですよ。
(1)インターネットやハウスコにて検索して建築家をさがすのもひとつの案です。高い買い物ですのでお気に入りの建築家を見つけてください。そして、銀行融資がOKになる条件付で建築家に相談して見る。「当たって砕けろうですよ!」事業計画や店舗付き住宅の建築計画案はすぐに出来ますので心配いりません。銀行融資の書類を提出後(銀行に1案を提出後じっくりと建築計画を練る。

■「近隣の不動産屋さんで賃貸店舗の保証金や賃貸料を調べてください。事業計画に影響してきます。
上記のプログラムを同時進行するには昼は銀行と地主さんと打ち合わせをする。余った時間で近状の不動産を調べる。または不動産チラシを見る。夜はインターネットで建築探しをする。高い買い物ですので労力を惜しまず頑張りましょう。
muna_zoさん。色々書きましたが根気よく一つ一つ解決して行くように頑張ってください。何かありましたらハウスコの相談してください。お役に立つこと請け合いです。以上ことがすべて完了すると予算応じて建築計画が進みます。融資は出来るだけ多く借り入れしていく必要あります。あとで融資してくださいと言って融資してくれませんのでその辺を考えて銀行と交渉してください。余ったら事業計画後すぐに返済してしますこともひとつの考えです。
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ユーザーの返答

2010年06月15日

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岡崎 様

ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
やはり、銀行が一番に考えるべきなのですね。

まず、銀行に相談に行く時間を考えてみます。
資金計画が最初にありきだと言うのは、ほかの方のアドバイスも含め
よくわかりました。

こんな風にしたいから、いくらかかる、では無く、
やはり資金を手当て出来る前提が必要なのですね。

役所や取得予定の土地を地主さんとの取り決め等、
ひとつひとつのことで、やはりその時々、どうチェックしていけばいいか、
その辺りも、具体的にリストにしていかないといけませんね。

金額的に言えば、本当に人生でもトップクラスの買い物になるわけで、
やはりいろんな方に相談してみたいと思うのですが、
逆に相談だけで終わっちゃ、という腰が引けた気もあります。

別途アドバイスを頂いた、千原様同様、
大阪市内で事務所をされているようで、
先週もそちらの前あたりを通っていますので、
そういう意味では、日頃気にしてなかった場所に、
多くの建築家の方がおられて、何となく相談してみようと言う
気になってきました。

まず銀行と、岡崎様を含めた建築家さんの作品やHP等を拝見して、
とりあえずいくつかに相談してみたいと思います。

資金融資も“出来るだけ多く借りて、余ればすぐ返す”は、
目からウロコでした。
確かに、足らないから追加、というのは難しいと思いますので、
そういう部分でも、しっかりと準備出来るところはしていく、
必要性を実感しました。

本当にありがとうございます。

2010年 6月15日
muna_zoさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

遠方の建築家に依頼する場合に、どのようにコミュニケーションを取
るかと言う質問ですね。

建主としては、遠方であればあるほど不安要因になると思います。
恋愛と同じだと思います。(たぶん?)

建築家としては、距離感は、殆ど気にしないと思います。
大事なのは、距離よりも時間ですね。
連絡して、直ぐに返事が来る、即断してもらえるのが一番です。
どんなに近い現場で、近隣の建主でも、質疑回答が1週間もかかる
ようでは、スムーズに進みませんからね。

連絡手段は、色々です。
最近は、メールが大半ですが、電話でニュアンスを伺ったり、大事
な場面では、遠方でも直接伺って、顔色や家族の様子等を観察しな
がら話を進めたりします。
現在当社では、博多やむつ市の仕事も進めていますので、国内なら
出来れば海外でも、と何時も考えていますが・・・

依頼先が、近いに越したことはないのですが、どんなに近くても、
問題なのは、コミュニケーションの中身とタイミングだと思います。
適切な時に、的確なコミュニケーションがとれれば、距離感は全く
問題ないと思いますが、如何でしょうか。

気軽に伺える所よりも、気軽に相談できる、信頼できることが一番
ではないでしょうか。

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2010年 6月16日
muna_zoさん
造形工房の千原利英です。

土地に関して、敷地の位置・面積が分かれば基本的な法令チェックが出来ますので、ご相談に十分対応できると思います。

住宅ローン等の金融機関の対応に関しては、サラリーマンの方々で普段から付き合いが無く、金利等の条件交渉に不安を感じるのであれば、ファイナンシャルプランナーに相談されるよいと思います。
クライアントに最適な金融機関の紹介、金利条件の優遇も可能になることもあります。

HPの閲覧頂き光栄です。ありがとうございます。
“旅”をテーマの家作りは、建築主と設計者の“価値観の共有”をしっかり築きたい、と願って最近取り組みたいと思っている創作手法のひとつです。

ご連絡いただければ、いつでも対応させていただきます。
お待ちしております。
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ユーザーの返答

2010年06月16日

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千原 様

再度アドバイスいただき、本当にありがとうございます。

森町界隈で飲んでおられる様子やカレーの話など、
ブログも見させていただき、感覚的にわかる部分の近さを含め、
親近感も覚えますが。。。(^^。

金融機関の選択も大切だと実感しています。
金利そのものは別にしても、知っている人がいるだけで、
銀行の対応が全く違うことも感じました。

残念ながらサラリーマンではないので、その辺りも含め
様々なハードルも覚悟しているのですが、

先の銀行の話も含め、どこかで人の顔が見える仕事、
というのが大切だと思いました。

本当にご迷惑をおかけするかもしれませんが、
その近所を伺う際に、一度ご都合を連絡させていただきます。

ありがとうございます。

2010年 6月16日
店舗付き住宅について第2弾
muna_zoさん。融資について銀行に相談して見ました。
銀行融資には(1)消費性(2)事業性の2通りあります。
(1)消費性は車や教育や住宅ローンのことです。
(2)事業性はアパートローンでありマンションやその他事業に関する融資のことです。
今回の計画は住宅ローンと事業に関するよる融資が必要になってきます。窓口をひとつに絞って相談することが抵当権等のその他いろいろ問題等がありうまくいくのではないかと思います。
「たとえば」銀行によって融資をしてくれるが金利が高いとか様々要素を考えなければならないと思います
(1)消費性:住宅ローンは住宅の建設費による融資だけです。色々と考えながら銀行に多く融資していただくことが必要です。マジックが必要かな・・・・・・・!
(2)事業性:店舗における融資です。事業計画が必要です。近隣の賃貸料や保証金等の調査も必要であります。後ですが不動産屋に募集をお願いしなければならない場合も多々あります。
「もうひとつの融資における案でありますが・・・・・?」
店舗付き住宅についての融資の考え方に住宅ローン+政策金融公庫に借り入れをする考えもあります。抵当権は別々です。
住宅の融資は住宅ローンで銀行で借り入れする。
店舗は日本政策金融公庫で借り入れできます。また、近くの日本政策金融公庫を尋ねて見てください。店舗の建物も含んだ融資が可能見たいです。申し込んで1ヶ月ぐらいで解答してくれます。
色々と情報を集めてください。それから建築家を探してください。
様々なアドバイスをいつでも遠慮なく言ってください。メールでも対応させていただきます。その中から何かヒントや答えが出てきます。今後店舗を開業するのであれば、融資についてはまず何事も自分でやって見てください。仕組みがいろいろとわかってきます。応援しておりますので一つ一つ解決していきましょう。頑張りましょう。
メールアドレス:okazakidesign@wonder.ocn.ne.jpを添付しておきます。


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ユーザーの返答

2010年06月16日

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岡崎 様

銀行での確認までしていただき、本当に感謝いたします。

店舗付ということで、生活としての部分と、営業としての部分を
しっかり分けて考えていくことも
大切なこととよくわかりました。

記載いただいた政策金融公庫のHPを、簡単ですが確認させていただきました。
かなり相談してみる価値はあると思いましたので、
事業計画と切り分けて、対応してみる方法も考えてみます。
当然、一括でない分、動かないといけないことは多いと思いますが、
いろんな方法は、方法として持っているべきだと思いました。
可能性は広ければ広いほど、その後の展開も広がりますものね。

下記の千原様同様、一度ご相談させてください。
話しだけで終わってしまうかもしれませんが、
多くの方にイメージを伝えて、方法論を探りたいと思います。

ありがとうございます。

2010年 6月16日
muna_zoさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

面白いもので、我国の教育機関には、家づくり課とかの専門課程がな
いのです。縦割り行政のせいか、家づくりをトータルにコンサルでき
る人が、非常に少ないのが実情で、残念です。

資金のことは金融機関に、土地のことは不動産屋さんに、建築設計は
設計事務所に相談しなければならない。それをトータルに検討しなけ
れば、お得で納得できる家づくりは出来ないのですが、各専門家の意
見を聞いて、判断しなければならないのが、建主なのです。それも、
家づくりに関しては、初めての経験者がね。

どこか可笑しいと思いませんか。

建築家が、もっと融資や不動産に関する知識が豊富であれば、金融機
関との交渉もスムーズにいき、有利な融資条件を引き出すことも、不
動産屋さんとの価格交渉や近隣折衝も、もっとうまく行くのですが、
なかなか、そこまでの知識と経験を持ち合わせている建築家は、非常
少ないのです。それどころか、建築家は、そんな余計なことをするも
のではない!と思っている人が大半なのです。

今まで、単に設計の知識・経験・技術があって、コミュニケーション
が上手く取れる人で、信頼できる人であれば相談しては・・・と記述
して来ましたが、HPなどで良く調べ、建築以外の知識も非常に大事
ですので、注意してください。

商業コンサルもでき、不動産取引もでき、その上で、設計能力があり
信頼できる人が、近隣にいればベストなのですが・・・?

iPhone4はTV電話付ですから、コミュニケーションは、益々
距離よりも時間の時代になってきましたね。
(スカプもありますね。)

色々、多角的に検討してみてください。
きっと、より良いパートナーが見つかると思います。
頑張ってください。
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ユーザーの返答

2010年06月16日

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片瀬 様

再三のアドバイス、本当に感謝いたします。

単に新しい家を造る、ということだけでなく、
店舗付を作る以上、商業的なコンサルも含めて、
お互いがしっかり話ししなければいけないこともわかりました。

確かに不動産屋が建てる家作り、
建築家が作る家作り、
銀行マンが作る家作り、など
それぞれ別のアプローチがあると思いますし、
判らない部分をどう補っていくかは、その筋の専門家のアドバイスも
必要だと実感しています。

スカイプやメッセンジャー、
今なら携帯でも普通にTV電話として機能する時代ですから、
距離感はあまり関係ないかもしれませんね。

更に枠を広げて、自分のイメージのカタチを伝えられるレベルの
モノを見ることも必要だと実感しました。

その中で、実際建築家の方と対峙して、
いろいろな質問を投げかけないといけませんし、
それに答えてもらえる人に出会えるよう、
多くの方とコンタクトも必要ではないかと思いました。

片瀬様には、リアルな現実とともに、
HPで書かれている、建築家より広い視野のマネージメントや
コスト意識は、かなり参考にあります。
これらも含めて、いろいろな方にぶつけてみて、
探していく必要があるのも実感しました。

本当にありがとうございます。

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