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細長い土地でのファミリー向け小規模マンションの建設について

現在、以下の土地(現況:古家あり)を購入し、1フロア1世帯ずつの2人以上向けマンションを建設できないかと考えております。

立地:23区内、山手線沿線まで徒歩10分
有効面積:約91㎡(セットバック済み)
地形:約15×6mの整形地
接道状況:西側の私道(幅員3.5m)に15m接道
建蔽率・容積率:80%・現況210%、対面セットバック後240%
用途地域:準工業地域
地勢:平坦
高さ制限:あり(16m)

こちらの土地に、1台分の駐車場と駐輪スペースをインナーガレージとして設け、4階建てマンションを建設できないか、検討しております(その際は、一部を自己使用するつもりです)。

また、現在対面宅が未セットバックのため、容積率と前面道路の斜線制限が厳しい状況です。
そのため、現況のまま新築するか、とりあえず古家(築29年の木造戸建)に住み、対面宅の建て替えを待つかでも悩んでおります(ちなみに、対面宅は築45〜50年ほどで、現在ご高齢の女性がお一人でお住まいだと聞いております)。

以下が、前面道路状況別の想定です。

・現況(前面道路の幅員3.5m)のまま新築する場合
1階:駐車場、駐輪場、25〜30㎡の1R
2〜3階:50〜55㎡の1LDKまたは2LDK
4階:40〜45㎡の1LDK(道路側は全てバルコニー)

・セットバック完了を待って新築する場合
1階:駐車場、駐輪場、約45㎡の1LDK
2〜3階:約60㎡(建坪72㎡から共用部分を引いた残り)の2LDK
4階:〜55㎡の1LDKまたは2LDK(バルコニー大きめ)

また、窓先空地を確保しなくて済むよう、道路側にバルコニーを設置しようと思っております。

長々と説明してしまい恐縮ですが、今回の土地に以上のようなマンションは建築可能でしょうか?(自分なりに条例や建築基準法を勉強しましたが、なにぶん素人考えなものですから、専門家の方にご判断いただければ大変心強いです)
加えて、可能な場合の建築費概算をご教示いただければ幸いにございます(構造体は問いません)。

お手数おかけしますが、何卒よろしくお願い致します。

専門家の回答

4件

2020年 5月26日
よこいちさん
高さ制限が最高高さだけで3種高度や2種高度の規制がなければ
考えられている集合住宅の可能性があると思います。

また、セットバックの考え方が間違っています
こちらがセットバックすれば向かい側がセットバックしてなくても
道路はセットバック済みで建てることができます。

なので、予算検討としてはセットバック完了での計画になります。

建築の構造は木造耐火かコンクリート造になります。
具体的な要望が不明なので勝手な提案ですが
目安の工事費として木造耐火で7000万円程度
コンクリート造で8700万程度
地盤が悪いと700~1000万程度杭工事にかかるかもしれません。

土地の場所など詳しい情報がないのと
ざっと数分程度で検討したことですが
参考になれば幸いです。

何か質問があればメッセージでご相談ください。
矢印
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2020年 5月26日
はじめまして。コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
新築時には最初からセットバックして、道路幅員を4mにする必要があります。
敷地の奥行きが6mのようですので、窓先空地は道路に設ける事になるようです
道路幅員が4mとなりますが道路斜線が厳しいですね。天空率緩和を適用しても4階部分は少しセットバックせざるを得ないと思います。それと日影規制でどうなるかです。
どうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら検討し、それで可能かどうか判断します。
建築費概算はそれからですね。
基本調査は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
矢印
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矢印
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2020年 5月26日
可能性はあると思いますが、
詳細に資料をいただかなければ確実なことは申し上げられません。
直接ご連絡いただければ、ボリュームチェックなどはできると思います。
概算については坪単価での概算くらいであれば可能です。
もう少し精度の高いものを出すにはそれなりの資料の作成が必要になると思います。
矢印
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矢印
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