防火地域・三角地形・48平米の土地での建築予算について

紫水さま

初めまして、アトリエシーユー の竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

防火地域においては、３階以上、又は100㎡を超える建築物は「耐火建築物」に、
その他（即ち２階以下で100㎡以下）の建築物は「準耐火建築物」とすることができます。
準耐火がどういうものかはさておき、今回ご相談の床面積100㎡弱で２階建てですと、
耐火建築物にする必要はありません。
45分準耐火建築物で結構です。

その場合の建築費は坪単価にして、
耐火建築物と比較して15万円〜20万円は安くできると思いますが、
30坪の住宅を諸経費諸々合わせて2000万円は厳しいと思います。
そこまではかからないとは思いますが、
地盤の状況、インフラの状況などなど鑑みて、
3000万円の予算はご用意いただいたほうが間違いないと思います。

2000万円前後で、30坪の住宅は、
敷地が準防火地域で、
かなりリーズナブルな地元の工務店に依頼する感じでないと実現できなさそうです。

株式会社アトリエシーユー 一級建築士事務所
竹石　明弘
http://ateliercu.jp

ご質問内容を確認しました。

再下階を地階にして2階建てにするとうことですね。
建築基準法では、「地階は床が地盤面下にある階で、床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの３分の１以上のものをいう」とあるので、地階扱いにしようとすると2400mmの天井高さでも850mmは地盤から下がげる必要があり、結果的に掘削量や土の搬出、コンクリート量を考えると、同等の金額もしくはそれ以上がかかってくるかと考えられます。

2400〜3000万円は建物の本体金額だと妥当です。地盤改良や外構、設計費を含めると×1.25〜1.4は必要になってきてしまいます。

建物本体だけで、30坪/2000万円のイメージとしては、防火関係の規制がないエリアで最低限の在来工法の家ほどのイメージなります。

何かお手伝いできることありましたら、ご連絡いただけたらと思います。

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メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
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紫水さん　こんにちわ。
海老原と申します。

ご相談の内容ですが、防火地域内とのことですので、地下を含めての階数が３以上になると耐火建築物になってしまいます。

あくまで耐火建築物を外すということであれば、階数は２以下、延べ床面積を１００㎡以下にしないといけません。

半地下の車庫をどうするか次第というところもありますが、どちらにせよ、耐火建築物でなくてよくても、準耐火建築物にはする必要がありますので、そこそこコストはかかります。
2000万が税抜き予算だとすると、建物にかけられる金額は逆算して坪65万強といったところなので、なんの仕掛けもない建物なら不可能な数字ではありませんが、汎用プランがすぽっと入るような土地でもないようですし、建物の形状も工夫しないといけないような印象です。さらに、半地下車庫に割と費用もかかると思います。また、半地下車庫の構造やその上の立体構成をしっかりやらないとできませんので、設計料もそれなりにかかると思います。（ハウスメーカーさんが設計料込々でサクサクできるような土地、条件ではなさそう）

そうなってくると、結局耐火建築物３階建てで地下を作らずに１階の一部に車庫を作る、くらいまで金額かかってくるのでは？という印象ですね。
（設計料抜きで2400万～2700万程度(税抜)くらいな印象です。）

最近は延焼防止建築物、準延焼防止建築物などの基準も出てきていますので、通常の耐火建築物よりも安くやる方法も出てくるかもしれませんが、2000万前後ではほぼ無理かな、という見解です。

◆海老原建築一級建築士事務所
Web ：http://ebihara-architecture.com

紫水さん
すでにコメントついていますが、
半地下に木造2階建てでもその予算は無理です。

また、三角地形の角地では木造の構造は不利なので、
2階建てでも耐震性高く設計するのが難しいです。

予算から土地については「準防火地域」の土地
土地の形も四角の家が作れる形が良いです。

ルーフバルコニーは十数年ごとのメンテナンス費用と
雨漏りリスクの高さと
作っても使わないことが多い実態から
作ることをお勧めしません。

一生に背負うローンと資産ですから現実的に冷静に考えて
改めて土地探しからやり直したほうが良いと思います。

できれば建築士に相談しながら土地探しが良いのですが
納得できる家づくりができることを祈っています。

何か質問があればメッセージでご相談ください。

以前に回答しました者です。
床面積が100㎡未満で2階建てですと準耐火建築物で済みますが、半地下にしますとコストが上がりますのであまり変わらないと思いますよ。