狭小ローコスト住宅への住み替えについて

はじめまして。
現在滋賀県大津市に住んでおります。現在は土地40坪程の一軒家に住んでいるのですが、現在の家を売却し、土地30坪程の所へ住み替えができないかと考えています。まだ具体的には動いておらず、現在の家をインターネット査定したぐらいなのですが、予算内での住み替えが可能かどうか教えていただきたいです。条件は以下のとおりです。
・土地探し、ローンの借り換えも一緒に考えてもらえる（こちらでは具体的には記載できませんが、家庭の状況でローンの借り換えが一番難しいところだと思います。）
・土地30坪前後
・普通車、軽自動車の二台分の駐車場と自転車置き場
・予算2000万から2500万
・トイレは一階二階に一箇所ずつで、一階は小便器も設置
・二階はできれば4部屋
・廊下は無くて良い
・吹き抜け無し
・床は無垢材
・壁はシラス壁等クロスでないもの
・学区はできれば瀬田か瀬田南学区
・できれば屋上がほしい
・オール電化、ソーラーパネル設置

知識がない為質問内容や条件がおかしいかもしれませんが、わかる範囲でよろしくお願いしますm(_ _)m