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家づくり相談

ひな壇の土地 彫り込み駐車場と玄関

現在、鎌倉で土地を購入し、注文住宅を作ろうと考えています。
まだ土地は購入しておらず、候補地はいくつかあるのですが、1件、利便性の良い接道面と5mほど高低差のあるひな壇の土地(接道面16m前後)を見つけました。

現在の入り口は、ひな壇の土地の横から急斜面を登りひな壇に至る坂道と階段のみなのですが、もしこの土地を購入する場合には、利便性を考え、接道面からの駐車場および玄関アプローチを作ることを考えております。

擁壁はコンクリート製で以前古屋を建築した際に造成したと思われる古いものです。
そこに車1台か2台が入るガレージと直接階段でアプローチできる玄関口を設け、可能であれば、高齢になる両親の訪問を考慮してホームエレベーターを設置したいと考えております。
土地は350平米前後で、建物は延床150〜200平米程度の4LDKを考えております。
建物の建築時に地下の増設を一体で行った場合、どれくらいの追加的な費用が発生しますでしょうか?

よろしくお願いいたします。

※ 現在海外在住のため、メールまたは国際電話(skype等)で対応ができる方が希望です。

専門家の回答

7件

星マーク
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2017年 6月20日
鎌倉で設計事務所をやってます平林繁環境建築研究所の平林と申します。
土地の条件を調べないと正確な費用は算定できませんが、長さ16m高さ5mの擁壁の解体とガレージ、階段、EVを新設するのは2~3000万円かかりそうです。
鎌倉は古都保存法、宅地造成、急傾斜、風致地区など規制も多いので、申請にも時間と手間がかかります。具体的な土地を教えていただければ、もう少し詳しくアドバイスいたします。宜しくお願い致します。
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2017年06月21日

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早速のご回答ありがとうございました。
やはり擁壁全体を解体し、希望通りに、と考えるとその程度になってくるのですね。
その後、不動産業者にも同様に規制上の課題を指摘されました。やはり乗り越える壁は大きそうな物件のようです。
参考にさせていただきます!

星マーク
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2017年 6月20日
はじめましてURBAN GEARの本多と申します。

ユニークな土地のようですね。やりようによっては
面白くて利用しやすい計画が出来ますよ!

ただ確かにエクストラコストは避けられません。
これもやり方次第で費用の幅が出ます。
現地確認が一番確かなのですが、物件資料などが
御座いましたらお送りいただければ所感ていどを
御伝えできると思います。

取り敢えずご一報お待ちしております。

URBAN GEAR /アーバンギア 本多 信章
atelier@urbangeardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
09060885212
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ユーザーの返答

2017年06月21日

Junのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございました。
現在検討中の土地については立地は良く、面白そうだと思ったのですが、いろいろご意見を伺い、見送ったほうが良いかと考えております。

ご連絡先も教えていただきありがとうございました!

星マーク
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2017年 6月20日
金額については前のお二人と同意見です。

気になる点としましては、建物の地下を一体化して造成するということです。当該地が宅地造成等規制区域内の場合、擁壁の上に建てる場合は一般的に次の2種類になります。

①宅造申請し、宅地造成したあと、建築確認申請し、建築する
②擁壁と一体化した建築とする

①の場合が一般的です。
②の場合は擁壁が建築の基礎と一体化しているため擁壁も建築の一部としてみなされます。それ以外の部分で擁壁が出る場合は宅造申請が必要となります。

鎌倉市では風致地区や景観地区などで建物の階数や高さが厳しく制限されています。②の場合には、建物は三階建てとなり風致地区では建築できません。また、建物の高さ制限にも大きく影響します。

具体的には行政と協議しながら方針を立て、計画を進めるという難しい条件となります。ですので、現時点で②が現実可能かは事前調査しなければわかりません。プロジェクトの期間も長くなりますし、設計料も高くなりますことをご承知おきください。
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2017年06月21日

Junのプロフィール写真

早速ご回答いただきありがとうございます。
玄関アプローチが複雑な土地のため、擁壁と一体化した建築を考えておりましたが、風致地区内にあり平屋建てしか難しくなりそうですね。
非常に参考になりました。ありがとうございました!

星マーク
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2017年 6月20日
初めまして、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
太陽エネルギーと通風の効果を有効利用する、快適で健康で省エネで、美しい建築を提案している設計事務所です。

鎌倉の住宅計画を拝見しました。
地下室の工事費は木造地上建物の2倍強です。最低でも坪150万円+消費税の費用を見て置く必要があります。その他、建築計画に関すること何でも聞いて下さい。
スカイプでの電話対応も可能です。
スカイプID : moriken1ro

簡単ですが森建築設計の特色をご説明いたします。
■デザイン面では神奈川建築コンクール受賞などあります。
■住宅コスト解説の執筆をしておりコストコントロールに優れています。
■バウビオローゲBIJとして「健康で、快適で、エコで、美しい建築」をご提案します。
お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。
森建築設計 森健一郎
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
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2017年06月21日

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早速のご回答いただきありがとうございます。
費用に関してはおおよそ想定の範囲内だったのですが、やはり規制の壁が大きく立ちはだかることを認識しました。
住環境重視の家づくりに興味があり、ウェブサイトも参考にさせていただきます。
ありがとうございました!

星マーク
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2017年 6月20日
Junさま

はじめまして。
鎌倉での住宅設計を専門しております、邸宅巣箱の早坂と申します。
建設地が鎌倉とのことで、少しでもお力になればと思い回答させて頂きます。

ご質問を拝見するに、ご検討中の敷地は、広めの道路と狭い生活道路の2面に接道し、
狭い道路に向かって回り込むように上り坂になっているのではないでしょうか。
するとこれは私の見解ですが、
16Mの擁壁すべてを解体するのでなく、高低差の比較的小さな交差点側から8~9M
程度を建物のアプロ―チと併せてガレージ+エレベーターにつくりかえるのが、
もっともパフォーマンスの良いやり方に思えます。(擁壁の安全性、ガレージ面積は50㎡未満とする、などいくつか確認検討しなければいけないことがございます。)

建物本体と相互扶助的にバランス良く計画できれば、地下車庫ナシで計画する場合に比べて、1000~1500万程度の追加で可能になるのではないでしょうか。母屋の工事に向けて、重機の乗り入れまで考え抜かれたアプローチ計画にできればベストです。
(※感覚的な数値ですので、諸々の条件により異なる旨、ご了承下さい。)

海外在住とのことで、敷地を見に行くのも大変でしょうから、
代わりに敷地を動画撮影するなど、お手伝いできることがあればお気軽にお申し付けくださいませ。ご検討の敷地は事務所の近所かと思いますので。

Junさまの鎌倉での住まいづくりが成功することを願っています。

邸宅巣箱ディレクター 早坂直貴
http://www.teitakusubako.com/
hayasaka@teitakusubako.com
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2017年06月21日

Junのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
まさにご指摘いただきました通りの構造です。
ご指摘いただいたアイデアですと、エレベーター込みで1500万円程度に抑えられるのでしょうか?
いずれにしましても、本物件の場合、規制の問題をクリアすることがまず第一の関門になりそうです。
またご相談させていただけましたら幸いです。
ありがとうございました。

星マーク
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2017年 6月20日
はじめまして、ラウムアソシエイツの宗本です。
おなじような事例で、昨年竣工した地下駐車場+エントランス階段の工事で、業者によってばらつきがありましたが、1500万円±150万円でした。ただし、木造であっても基礎が地下コンクリートの車庫上と土の部分にまたがるので、補強のために大きくなります。(これをしなければ基礎が折れます)
これに加えて、住宅用EVの費用がかかります。初期は設置可能にしておいて後ほど設置でも良いと思います。当社で設計した籠坂峠の住宅では、地下駐車場から上部の住宅までEVで一気に上がるのは、007の基地のようで大変気持ちの良いものです。
http//www1.odn.ne.jp/raum
是非ご参考にしてください。
様々なサポートは行いますのでよろしくお願いします。

宗本順三
株式会社ラウムアソシエイツ一級建築士事務所
〒 602-0854
京都市上京区荒神口通河原町東入亀屋町122-2
ヨルダン社ビル3F
E-mail; munemoto@dream.bbexcite.jp, raum@lion.odn.ne.jp,
munemoto-raum@tiger.odn.ne.jp
URL;http//www1.odn.ne.jp/raum
tel 075-254-8188 fax 075-254-8189
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ユーザーの返答

2017年06月21日

Junのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
実際に同じような事例を設計されたとのこと、地下駐車場+エントランス階段の工事のおおよその予算が把握でき非常に参考になりました。やはり基礎の費用も膨らみそうですね。

URLも教えていただきありがとうございます。参考にさせていただきます。

2017年 6月24日
初めまして。鎌倉での雛壇上の土地の件ですね。土地の状況がいまいちはっきりしませんが想像するにこの土地は、造成するのではなく建物と一体に建てれば法規的なものはクリアできると思います。確かにEVやパーキングに少し余分にコストはかかると思われますが(約1000万円位か・・・)それに変えられないメリットもあることをアドバイスしたいと思います。たとえば眺望、日当たり、プライバシー、アクセスの利便性等良いところも多々あります。一般的に周辺ともフラットな土地は上記の部分がなかなか満たされないことが多いです。したがって他にも候補地があるようであれば早めに専門家の知恵も借りながら比較検討されることをお勧めします。パット見の工事の大変さに惑わされずこの環境でどんな生活を実現するかの初心に帰って計画を進められることを期待してます。ちなみに当方では斜面地や鎌倉の土地等に立つ家を土地選定のときからアドバイスを行って実現させています。下記に当方のHPを付記しておきますので参照していただけたら幸いです。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; takahashi@smile.email.ne.jp




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