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家づくり相談

3階建て併用住宅への建替費用と住宅ローン

現在、東京都内賃貸アパートにすんでいるのですが子どもが今後大きくなることを考慮し、実家の土地で併用住宅の建築を考えています。

60坪程の宅地に戸建が2軒(店舗併用住宅の実家と祖父母の家)あり、家族構成の変化もあるため建替を併せてしたいと考えています。
※実家は1F(自営店舗)2F(両親自宅)3F(屋根裏部屋)で両親が住み、祖父母の家は空き家です。

①祖父母の家→両親が住むための平屋に建替
②店舗併用住宅の実家→私の家族が住むための店舗、賃貸併用住宅に建替

②に関して、詳しい方の知見をお貸しいただければと思います。

質問としては、以下です。
▪️自営店舗+自宅+賃貸 併用住宅での住宅ローン適用は可能か?
・1F(自営店舗)、2F(自宅)、3F(賃貸1R×2戸)で自宅スペースを51%以上確保する予定です。
・2つの銀行に、電話で聞いてみたところ上記の条件でも自宅スペースが51%以上であれば対象にはなると確認はできましたが実際に近しい条件で借り入れをした方はいますでしょうか?

▪️1F(自営店舗)、2F(自宅)、3F(賃貸1R×2戸)の建築費はどの程度の幅になるか?
・3階分の総延べ床面積45坪~60坪が想定。
・予算4,000万(頭金1,000万+住宅ローン)
※上記は本体価格以外の付帯工事費も全て含む

です。

仮に延べ床50坪として、木造で坪単70万だとすると3,500万という算段などはつきますが、どのような品質のものになるか想像がつかず、専門家の方、教えてください。

また、できる限り借り入れ額を抑えたいため
金額を抑える場合、どのくらいまで下げられるか参考までに教えて欲しいです。

その際に、どこをどうすればこの程度下がるなどもご教授いただけるとさらに嬉しいです。

専門家の回答

4件

2018年 5月 5日
もうひとつ条件があると思います。その条件とは店舗面積が50平米以内となると思います。
皆さんローコスト・ローコストといって打ち合わせすると内容はフルスペックの人が多い意です。70万であればまずまず良いうちができると思います。住宅産業は最初は安く思えますが最終的に自分の思う家を追い求めるとオプション対応となり、かなり高い買い物になると思います。積水の利益率は工事費の40%を超えるとも言われています。

金額をおさえるなら部分的分離発注をすると良いです。工務店経費が一番乗せやすいキッチンやお風呂設備機器を施主支給とすることです。その他はあからさまに工事費を上乗せできないからです。瑕疵担保保険の問題もありません。多少のお金を出すと施主至急品に保証をつけることができます。

その分離発注で作った工事費を無垢の床材や寝室を漆喰仕上げにすることをじっせんしてきました。設計の段階から工務店積算を打診しながら進めることしています。鍋のふたあけたら、あらたいへんのなきようにしましょう。

さらに一番のテーマは繰り返し来る大地震に対して耐震金物で木が裂けて見えないところで強度劣化がおきない特殊設計しています。日本の法律は大地震にたいして一度だけ倒壊を免れればよいという基準で充分ではありません。火山活動さかんとなった今日この特殊設計で二重債務を起こさせない設計を心がけています。ぜひお試しあれ。

当アトリエのスタイルはいかようです。部分的に分離発注をとりいれ想定外の大地震に強い家つくりしています。
ご要望のオンリーワンの自分空間を3Dスケッチで形にして確かめてみませんか?
1)判りやすいこと。図面は普通の方には理解が難しいです。
2)イメージがワクワクする。
3)出来上がりに差がありません。

お気に召さない限りスケッチまでは御代はいただきません。そして、後追いもいたしません。
こんな風にリアル・チックなスケッチですので家族全員が納得しえる家つくりプロセスです。
日当たりチェックの視覚化も多面的にできます。家族全員が納得できるスケッチ・プロセスです。
1)https://sumika.me/p/works/7925fc5ca7f7d4921bddb9cbfc8ef36db4194b76
2)https://sumika.me/p/works/2fc3326d5fd1ba368e0a13056de2732f46fdafe3
3)https://sumika.me/p/works/dcd933892f7857fcfb27e07e28dccf92e20e95ea
4)https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7

代表作
1)https://sumika.me/p/works/daa51295eb7412707ce71db516d85c819832f70f

予算チェックをしっかりと事前にし災害に強い家を手に入れましょう。
大地震災害による二重債務をしない家つくりについて
1)火山活動が盛んの中、大地震は想定外が多くなりました。
2)繰り返す大地震に一度もてばよいというのが日本の法律です。
3)繰り返し大地震がくると、耐震金物により木が裂けて目に見えないところで構造劣化がすすむ危険性があります。
  外から見て確認できないから怖いものです。木が裂けない特殊設計で災害に強く、地震災害による二重債務を起こさせない家を作りましょう。

気が向きましたら資料等future.power.sy*****.comに送ってみてはいかがでしょう。メール先をいただければ当アトリエの特殊設計部の説明書を無料配布しています。災害に強い家つくりに自身があるからです。
それでは、ごきげんよう。
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2018年 5月 5日
はじめまして。

少し整理をした方がいいと思います
先ず、大きく分けると・・・
店舗、賃貸、自宅という用途を考えている
銀行にて借入を行う
予算と品質との関係

この3つになるのだと思います

賃貸を1、2部屋行うのに玄関をどのようにするかですね
それぞれに玄関をとりつける場合や避難経路的な配慮など
賃貸を行う上で検討があります

次に銀行との取次についてはそれぞれの銀行側の見解があります
ゆえに最適な銀行を見つけることが必要になります

予算と品質ということで言えば設計、仕様を決める必要があります
4000万円という金額でどのようなことをしたいか、ということを
整理して、実際に行える工事会社と契約をするまで検討が必要になります

大きくは住居としての設計か、賃貸としての設計かという区分けをする
べきでしょう


ローコストを応援する
tekine.com
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2018年 5月 5日
べろべろにきさん

融資について
店舗併用で賃貸世帯が多い物件を過去にあります。

今回のような事例の場合土地の担保価値
店舗の営業状況、賃貸の収益、借主の属性など
銀行側で検討して融資の判断となります。

具体的な資料を作成して銀行に相談しないと
計画について具体的なめどは立ちません。

細かい条件も土地の建築規制や銀行ごとの条件があるので
まずはたたき台プランと概算見積もりを用意する事になります。

工事費について
坪70万での話ですがとりあえず一般的な建売や
ハウスメーカーの標準な品質は建てられると思います。
3500万に消費税と設計管理業務費用が掛かるので
50坪だと4000万円を超える予算になります。。

埼玉の土地が準防火地域の規制がかかっていれば
希望されている建物は準耐火か耐火になるので
工事費がさらにかかることになります。

住宅ローン・登記など諸経費も掛かりますし
建て替えなので解体工事の費用も掛かります。

想定されている資金だと足りないように見えるので
ファイシャルプランナーも交えて資金計画を立てたいです。

住宅ローンの金利設定をどの程度とされているか不明ですが
フラット35で計画するのがいいように思います。

工事金額を抑えるには坪単価を抑えるのでなく
必要な面積を抑えるほうが堅実です。

場合によっては賃貸はないほうが
健全な資金計画になるかもしれません。

書かれている内容をもとに回答をまとめました。
参考になれば幸いです。

まずは信頼できそうな建築士に相談をされて
たたき台のプランと工務店から概算の工事見積だしてもらい
予算と希望を整理しながら検討するのがいいと思います。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
mail*****ku.jp
矢印
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2018年 5月15日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。地元埼玉の設計事務所でご質問にお答えします。
1、住宅ローンの件は原則は住宅部分が50%超となることです。
2、建設費と建物の仕様の関係は、確かに一般の方には解りにくいですね。そこで、弊社の実績を以下の2つのHPでご覧ください。1つは、医院と医院併用住宅のコストを紹介してあります。これらは、とても良い仕様と考えて下さい。一方のHPはコストを訴求した企画型住宅で『1、5階建て住宅』と呼んでいます。この2つのHPをご覧いただければ、建設費と建物の仕様にどのくらいの巾があるかがある程度イメージできると思います。
その上で、賃貸と店舗部分は1、5階建て住宅の価格レベルで、住宅部分は中程度で、お考えいただければ、全体として坪65から70万円程度が基準になると思います。
また、コストを抑えるノウハウは、品質は下げないで徹底的に無駄をなくす事です。そのために有効なのは建物形状をシンプルな四角形とすること。窓やドア等をコストパフォーマンスの良い仕様とする事。例えばハメ殺し窓はとても安価です。自分で出来る事はは自分でやる事です。
建設地は埼玉の様ですので、HPやスミカの実例をご覧いただきお気に召せば一度ご連絡ください。簡単なコスト提案は無料でさせて頂きます。よろしければ以下にご連絡ください。
アーキネットデザイン主宰市川均
E-Mail:*****o-net.ne.jp
http://www.doctor-life.jp/price/
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/41kikaku/kikaku-3.html
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