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アパート用地の簡易ボリュームチェック方法

東京23区内で木造アパートの建築を検討しています。

自分で簡易ボリュームチェックをしながら用地を検討しておりますが、チェックの妥当性についてご相談させていただきたいです。
簡易チェックの方法や結果が妥当で、採算が取れそうであれば買い付けを入れ、個別に見積やプラン入れを依頼させていただきたいと考えています。

例えば、検討中の土地の1つが以下です。

【土地情報】
・東京都墨田区(駅徒歩7分)
・敷地面積 約127.41㎡ 公簿
・建ぺい率 80%
・容積率 200%
・用途地域 準工業
・準防火地域
・平坦地
・接道 北東 4.1m 公道 接面13.2m

【簡易チェックの結論】
(あくまで簡易チェックであり様々な要因でズレが発生することは承知しており、測量図等も含め建築士の皆さまに正式にプランを入れてもらわなければ最終的には分かりませんが、)ひとまず上記の情報からは 各階1K 約21㎡×4戸の3階建て計12戸 が建築可能と判断しています。

【簡易チェックの方法】
1階あたりの居住面積は
土地面積 127.41 ㎡ × 建ぺい率 0.8 ÷ 共用部分をざっくり除外 1.2 = 84.94 ㎡

1階あたり4戸の場合、1戸あたり居住面積は
84.94 ㎡ ÷ 4 戸 ≒ 21.23 ㎡

3階建て計12戸の場合の総居住面積は
21.23 ㎡ × 12 戸 = 254.76 ㎡

一方、使える容積は
土地面積 127.41 ㎡ × 容積 2 = 254.82 ㎡
(共用部は容積不算入、前面道路幅員4.1mだが準工業のため200%想定)

上記から、容積をほぼ一杯に使い切る形で 各階1K 約21㎡×4戸の3階建て計12戸 が建築可能

【質問事項】
① 上記の簡易ボリュームチェックの方法や結論は妥当でしょうか?不適切な部分がある場合、忌憚なく具体的なご指摘いただけると有り難いです。
良きパートナーとして事業を進めるため、まず自分で土地を選定し、有望なものを建築士の皆さまにプラン入れお願いしたいと考えております。

② 可能であれば、上記内容での木造アパートの概算建築費(設計料含む、登記費用・公租公課・外構工事費除く)についてご教示いただけないでしょうか。収益物件になりますので、基本はコスト重視の方針です。

ご返答のほど、何卒よろしくお願いいたします。
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2018年11月10日
建ぺい率の80%いっぱいに建てると、道路部分からの後退距離があまり取れません。そうすると、道路側の3階部分が道路斜線にかかってしまいます。ですので、容積いっぱいの建築は難しいと思います。
東京都では1住戸の最低面積というのは決められていないのでしょうか?1戸あたり、21㎡というのは、東京都以外では、商品力がありません。
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ユーザーの返答

2018年11月11日

ほったさんのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
道路斜線制限について、勉強不足でした。準工業地域なので斜線 1:1.5 としても、セットバック緩和で1m以上は後退させないと確かに3F部分がだいぶ削られてしまいそうですね。

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2018年11月10日
ほった様

初めまして。渋谷区恵比寿にある中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。私どもはアパートやマンションなどの集合住宅、そして一戸建ての住宅の設計をメインに手掛けています。

今年も4棟の集合住宅が完成いたしました。その1軒は墨田区の集合住宅です。
詳細は下記にてご覧いただけます(敷地はほった様の検討中の土地より少し小さいぐらいです)。
https://m3-naka.at.webry.info/201810/article_11.html

ボリュームチェックと並行して、区の条例と指導要綱のチェックが必要です。木造3階建て12戸の集合住宅はワンルーム条例が適用されます。そのため駐輪場、バイク置場の他、ゴミ置き場の設置が求められます。それらのスペースを考えると、12戸の確保は難しいと思います。部屋を少し大きくして1LDKなどに変更し、戸数を10未満にするのが得策だと思います。

またボリュームチェックとしては、建ぺい率80%、容積200%で問題ないと思います。前面道路4mと細いため、天空率を採用しても、道路側の3階が切り取られる感じになります。

コストについて、経験則ですが、1R12戸なら6300万円〜、1LDK9戸なら5600万円〜ぐらいと思います。

いくつも類似物件を手掛けておりますので、お気軽に何度もご質問ください。
よろしくお願いいたします。


中辻正明
中辻正明・都市建築研究室
〒150-0021
OFFICE:東京都渋谷区恵比寿西1-3-5アルス恵比寿メイクス601
ANNEX:東京都渋谷区恵比寿西2-17-3ダイヤビル5F
*****/Tel *****/Fax *****
E-mail m*****esh.ne.jp
URL http://www2u.biglobe.ne.jp/~m-naka/
BLOG https://m3-naka.at.webry.info/
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ユーザーの返答

2018年11月11日

ほったさんのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
ブログ拝見しました。面白い試みがたくさんある、とても素敵な物件を建てられていますね!

墨田区のワンルーム条例について、考慮していませんでした。9戸以下に抑えなければならないですね。
また、条例は関係無くゴミ置き場、駐輪場などは考慮したいです。さらに他の方の回答にある道路斜線や窓先空地、避難経路を考慮すると、建ぺい率が80%の土地であっても、実際は60%程度しか建てられないということが分かりました。引き続き用地の検討を頑張りたいと思います。

コストについても、ご教示ありがとうございます。
想定よりも安いと感じましたが、それでブログでご紹介されているような物件が建つとしたら魅力的ですね。また用地が見つかった際、プランのご相談などさせていただくかも知れません。その際は、よろしくお願いいたします。ありがとうございました。

星マーク
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2018年11月10日
菅家建築計画工房の菅家と申します。賃貸は不動産の人たちと組んで、計画をよくやっているので多少は力になれると思い、回答させていただきます。


 東京都で賃貸、共同住宅を建てる時に問題になるのは、東京都安全条例ですね。この窓先空地と言うものが厄介で、1Kなどであれば、部屋の前に通常、有効2mの空地がなければならないのです。
 敷地をざっと、見させていただきました。図面を見ると、北側道路ですので、南向きの部屋だと、2m開けて、さらにそこから道路まで敷地内通路を取らなければなりません。コンクリート造なら共用部でなんとかするのですが、木造なので、厳しいとは思います。階段等の面積も必要ですので、おそらく賃貸に回せる面積は1Fあたり60㎡前後でしかないと思います。バルコニーも作れないでその面積です。建物を西に向けても、東に向けても5㎡ほど増えるだけで、あまり変わらないでしょう。賃料はその分下がりますし。
 今の時点でご提案できるのは、この敷地でで最も適しているのは、よく見る共同住宅タイプの賃貸ではなくて、長屋形式の賃貸の建物にすることです。(全ての部屋の入り口が1階にあり、すぐに道路に出るタイプ)それであれば、1Fあたり75㎡〜80㎡近くまで取れると思います。3階建てにできるか、できないかは他の法規も含め、プランニングしないとなんとも言えないので、取り急ぎ、2階建てで採算合うかですね。2階建ての方がコストも安いですし。
 

 木造のコストは、正直ピンキリで、安いものであれば坪50万を切るようなものもありますが、私は、借入を起こすのであれば、返済期間まできちんと競争力を持つものを建てられるコストということでお返事すると、2階建ての場合、設計料含めて坪60万〜というところでしょう。3階建てはすみませんが、自分のデーターが存在しないので、仲間の話から聞くと、坪80万〜位のようです。
 最後に、採算計算マジックには気を付けてください。建築コストを落として、1Kなどの部屋数を多くすると、計算上はすごい数値が出ますので。
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ユーザーの返答

2018年11月11日

ほったさんのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。

窓先空地と避難経路について、大変勉強になりました。これらを考慮すると、居住面積は相当減ってしまいますね。また、長屋は旗竿地などで建てるものと思っていましたが、このようなシチュエーションでも検討対象になるのですね。こちらも勉強になりました。ただし、長屋であっても流石に想定部屋数が12→8だと採算厳しいと考えています。
コストについても、ご教示ありがとうございます。こちらは何となく、自分の感覚と近いようです。

ご教示いただいた内容を踏まえて、採算計算の精度を上げつつ引き続き用地を検討しようと思います。ありがとうございました。

星マーク
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2018年11月11日
ほったさん 様

初めましてアトリエシーユー の竹石と申します。
大田区にあります設計事務所です。

弊社は賃貸併用住宅への建替の方、もしくは土地から賃貸を作られる投資家の方などが弊社のお客様で、日々私もボリュームチェックのお手伝いをしております。

ご質問の内容ですが、とてもよく勉強されていていらっしゃって、ほぼ問題ありません。
ただし各自治体ではワンルームに関して条例がありまして、そこは必ずお調べになって(〜区、ワンルーム条例程度の検索で簡単に調べられます)みてください。
ちなみに墨田区は10戸以上のワンルームに規制があり、1室25㎡以上にしないといけないようです(私墨田区にアパート建てたことがないので、一応行政に確認してみてください)。

今回のお土地ですが、木3共は全戸道路に面していることが有利ですのでアパート向きです。ただ道路側が北だと北向き住戸になるので少々残念ですが、ただワンルームは多少北向きでも問題なく建てています。

ワンルームアパートの場合、駐輪場の確保は昨今必須ですので、1階の建築面積の使い切りが厳しいかもしれません。ゴミ問題も結構深刻なので、ゴミストッカーなどの置き場の確保も必要。
意外に1階はそのような設備のために部屋を犠牲にする可能性はあります。

土地探しでのポイントですが、用途地域の情報収集の際に必ず高度斜線も確認してください。容積的には3階可能でも、斜線で一部切られる場合があります。
また接道が短い鰻の寝床的な敷地は色々やりましたが意外に入りません。今回のようにある程度接道長さがあるお土地は可能性大です。一番良いのは北側道路の角地ですが、これは相当出回らないので難しいとは思いますが、結構大きなものが建ちます。

こう言った内容をセミナー等で投資家様にお話ししておりますので、ご興味がありましたらご相談ください。

最後にコストですが、木3共は1時間準耐火建築物ですので少々高めです。
当方の税前実績ベースですが設計費+工事費の坪当りコストを82万円+鉄骨階段400万円+外構工事150万円+オートロック100万円+地盤改良100万円+調査費用20万円+水道引き込みなおしなどに100万円、融資付にはこのぐらいを概算で見積もっておけば問題ないかと思います。
勿論設計の工夫や工務店様の協力などで下がる可能性はあります。
長文失礼しました。

アトリエシーユー 竹石
http://ateliercu.jp
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2018年11月11日

ほったさんのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。

木造3F建て含む賃貸住宅について、相当な実績をお持ちとお見受けします。記載いただいた内容に説得力を感じました。貴重なアドバイス大変ありがとうございます。
墨田区のワンルーム条例について考慮しておらず、25㎡は難しいので9戸以下に抑えなければならないですね。北向きにして窓先空地は不要にできるけれども、1Fは駐輪場やゴミ置き場設置が必要なため、やはり想定通りの建築面積や部屋数の確保は難しいと理解しました。

コストも内訳含めて実績ベースの概算ご教示いただき、非常に勉強になりました!

セミナーも開催されていらっしゃるということで、とても興味があります。開催情報などございますでしょうか。HPを拝見しましたが、見つけることができませんでしたので、すみませんがまた別途ご連絡差し上げるかもしれません。よろしくお願いいたします。

星マーク
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2018年11月11日
ほったさん様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパート・マンションを土地探しから設計監理
まで多く行っているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

今回の物件は、八広でしょうか。
ここでは、墨田区ワンルーム条例がありますので、3階建ての場合は、10戸
以下にしないと、厳しいと思います。

また、敷地形状から考えて、22㎡台の1Kが1階:2戸 2階:3戸
3階:3戸の合計8戸が一杯です。(斜線制限等考慮)

上記であれば、施工床約78坪になりますので、工事費:約4300万になります。
この価格では、プロパン仕様・地盤改良別途・外構別途・設計監理料別途になります。

その他お聞きしたいことがありましたら、下記までご連絡をお願い致します。
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
矢印
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2018年11月11日

ほったさんのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。

墨田区のワンルーム条例について考慮しておらず、おっしゃるとおり9戸以下に抑えなければならないですね。3部屋×3F建てにしたとしても、1Fは1部屋削らなければならいのですね。その程度まで建築面積を狭めれば斜線制限はクリアできそう、という点も勉強になりました。8戸では採算が厳しいので、別途検討したいと思います。

費用もご回答ありがとうございます。別途となっている費用も考慮すると、だいたいこちらが想定している1戸あたりの費用と同じ程度と感じました。

ご教示いただいた内容を踏まえて、採算計算の精度を上げつつ引き続き用地を検討しようと思います。ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年11月11日
初めまして。
ユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。賃貸マンションを多く手掛けている設計事務所です。
掲載されていた敷地図から概略の配置を検討してみました。墨田区の条例から住戸を9戸までにしました。
10戸以上の3階建ての建物は条例で規制が厳しいので採算上あわないと思われます。また住戸の総面積は200m2未満にした方が良いようです。
200m2をこえるとアプローチ通路が2m以上になってしまい。全体としてプラニングが厳しくなってきます。200m2未満であれば1.5mで計画できます。
墨田区は地盤の状況が悪いのですが、木造3階建ての場合は杭なしでOKと思われます。
私どもが概略プランをみました結果は1階3住戸(23m2,22m2,19m2), 2,3階は23m2,22m2,23m2)の合計9戸、住戸面積≒200m2です。
木造3階建ての場合各住戸にバルコニー各2m2程度が必要です。住戸、バルコニー、階段を含めた全体の施工床面積は255㎡(77坪)でした。

私どもは利回りを含めた計画の案(無料)をいつも作成しています。土地代などの資料をメールで送っていただければすぐ計算いたします。
ご希望があれば検討した配置図も送ります。
この土地に限らず、土地探しからのお手伝いは沢山おこなっています。数日でその土地の利回り計算も行い、購入すべきかどうかすぐアドバイスいたします。
http://www.yumira.com/02-1proc.html
http://www.yumira
*****a.com
***** 弓良

RC造が多いですがいくつかの同規模の設計例を紹介させていただきます。
1)Sidewalk下北沢 (世田谷区北沢)
RC造3階建て 店舗1、賃貸住宅8戸 敷地面積:112m2 床面積:257m2 
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/21kitazawa/21kitazawa.html

2)西原APARTMENTS(渋谷区西原)  RC造3階建て  敷地面積:152m2 床面積:241m2 
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/07nishihara/07nishihara.html

3)Ayase212(足立区綾瀬)
RC造4階建て 賃貸住宅16戸 敷地面積:150m2 床面積:455m2 
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/32ayase2/32ayase2.html
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2018年11月11日

ほったさんのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。

各部屋の具体的な面積含めてボリュームご教示いただき、大変参考になりました。
住戸の総面積による避難経路の幅員という観点も抜け落ちていました。1.5mが2mになるだけで、一気に厳しくなるのですね。
地盤の悪さも多少気になっていましたが、木造3階建て程度であれば杭打ちは不要だろうという内容も勉強になりました。

今回は採算が厳しそうなので引き続き用地を検討したいと思います。利回り含めたプランニングをお手伝いいただけるということですので、良い用地が見つかりましたら弓良様にご相談させていただくかも知れません。その際は、よろしくお願いいたします。ありがとうございました。

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