足立区に土地を購入予定、賃貸アパートを新築したいのですが、見積りが立ちません・・・

どうもはじめまして。こんにちは。

東京都足立区、北千住から徒歩圏内のところに、新築賃貸用アパートを建築したいと考えてまして建築していただけるところを探してます。
そこで採算が合うか不安です。また、時間的尺度もないため専門家の知見を頂きたいです。


今北千住駅徒歩9分の土地の購入を検討してます。
そこで、
3階建で・木造・計3戸（基本1K）(25〜30㎡/戸)又は計6戸(13㎡/戸)・延べ床90平米〜100平米でアパートを建てたいと思ってますが、尺度がなくどれくらい資金がかかるのか全く目処がたたなく、採算が合うか不安です。
<現在土地の状況>
・立地はサラリーマン・OLに賃貸需要があり、4年生大学が徒歩圏内にあるため、学生ニーズもある。
・準工業地域、準防火地域、第3種高度地区
・新防火 景観 日影規制 5〜3時間 6.5m
・一部下水升が本地に越境
・土地は更地
・建蔽率、容積率：80％、240％
（間口約3.7ｍ程度　奥行約11ｍ程度)細長の土地
・土地面積がセットバックを差し引いて約44㎡ほどです
水道、ガス、電気は近くまで来ております。



<アパート建築の希望>
・ツーバイ・フォー等で出来るだけ安く建てて利回りを出したい。
・計6部屋作る場合1部屋当たり部屋が狭くなるため、ロフト付きで広く見せたい。計3戸の場合ロフトなし。
・駐車場なし
・バルコニーなし

・できれば1月下旬に引き渡しができるようにしたい。物理的に可能なのでしょうか？


質問をまとめますと以下の通りになります。
・当土地で3階建で計3部屋又は計6部屋でアパートを安く建てたいんですがいくらかかるか金銭的尺度を教えていただきたいです。
・その他に構造上変えることで利回りを出す方法があればご教授いただきたいです。
・それらを建築した場合、来年1月下旬までに物理的に引き渡し可能なのか時間的尺度が知りたいです。

専門家の方に是非知見を頂きたいです。


もし土地の詳細資料が必要であれば添付させていただきます。

どうぞよろしくお願いします。