築３０年鉄骨の１階部分のにおい

築３０年の鉄骨造の店舗兼住居に住んでいます。
リフォームを検討しています。
１階部分が、とくにここ、２～３年かび臭いような何とも言えない匂いがします。雨が続くとより強く感じるような気がします。周期的ににおいがきつく感じる時があります。空気清浄器も反応します。

２階部分では、感じることがありません。階段を下りていく途中から感じます。

床下が低く、人が入ることができないため、原因が特定できません。
床下はコンクリで固めてあるようです。
床に軋みがありますが、ふかふかしているわけではありません。目視では床や壁などにはカビはありません。
基礎部分に接した状態で、植木が植わっていたりします。
ベランダがあり、防水工事を２年前までしていませんでした。台風などで、横からの雨だと、雨が漏ります。
外壁も、再塗装していません。クラックがあります。ＡＬＣです。
このようなメンテナンスが欠けている状態では、どのようにしていけばよいのでしょうか？
業者に見積もりに来てもらっていますが、においはかすかな程度などで、あまり業者さんは重要視していません。１階にも水回りがあります。
しかし、ずっと１階にいると鼻が詰まったり、喉に違和感がでます。
１階部分は１５０㎡あります。
壁内が原因かもしれません。雨漏りした箇所が中でかびているのでしょうか？

基礎部分には、通気口、基礎パッキンなどは入っていません。
やはり床を全部めくった方がいいのでしょうか？

床を防カビや何かで処置した後、再度ふさいで今後、５年後や１０年後にかびない保証もなく、再度床を処置する方法はあるんでしょうか？

どのようにメンテナンスを進めていけば、費用対効果が望めますでしょうか？