ミヨヒコ様
初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
東京都大田区の設計事務所です。
今回のご質問ですが、道路付など、立地により大きく計画が変わりますので、的を得た回答でないかもしれませんが、ご容赦ください。
昨年大きな開発を伴う商業施設のお仕事をお手伝いさせていただきまして、その際の経験からお話しさせていただきます。
当初わたしたちは魅力的な外構デザインと、できるだけ多くの床面積を確保した計画を目指して計画しました。その案を基に、多くのテナントさんにお声がけしましたが、ほとんどお断りされました。彼らの大切なことは「望む商圏範囲か」「視認性があるか」「駐車場が確保されているか」等、デザインとは関係ないことであり、テナント運営会社の基準をクリアしない限り、絶対に出店してくれません。当初案は彼らが望む量から比べ、圧倒的に駐車台数が足りませんでした。
そこから全てを見直し、駐車台数を確保、店舗も単独ロードサイドにし3棟とし、結果テナント誘致に成功しました。今は繁盛しておりオーナー様も満足されております。
デベロッパーが開発するかなり大規模な施設を除き、商業施設の一番大切なことは、良い条件で繁盛するテナントを誘致出来るかです。それらをクリアした上で、初めてオリジナルなエッセンスをちりばめたデザインができるのではないかと思います。
そしてコストに関しましては、低コストで建築したために、メンテナンスが掛かりすぎたり、建物のデザイン性が低すぎるのも施設としては問題ですので、適正な出資金額と収入のバランス、テナント負担分（C工事）との出資配分、融資金額も含めた総合的な判断で決めることになります。商業施設の基本は、かけるべきところにはきちんとかけて、どうでも良いところは徹底的に手を抜くことです。
最後に駐車場ですが、お敷地300坪弱のご計画でしたならば、建物の配置はなるべく道路側に寄せるのがセオリーです。よって駐車場は建物の裏側になると思います。ピロティーにして駐車場を確保し、店舗を2階以上に配置するのは避けてください。テナントが嫌がり出店しませんし、現実にお客様も来ません。
どうしても足りない場合は、屋上の利用となりますが、お敷地の大きさから屋上は難しいと思います。
商業施設の計画には、守らなければならないセオリーがいくつかあります。
それらをきちんと踏まえ、様々な方の意見を聞き、バランスの良いプロジェクトにしてください。
株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石
http://ateliercu.jp/
