23区内　土地約60㎡　建蔽率80％　容積240%　市街化区域　商業地　自宅賃貸併用ビル

このような計画は上記情報ですと全く役に立たないレベルのこたえとなります。また要望から行くと空間を駆使して何とかぎりぎりでクリヤーする仕事になりますが、大半は予算において相場知らずして全く当てはまらない建築計画が常です。大切なのは概算よりも実際に動かせる資金力でどこまでできますかが正解です。資金力をまず提示し可能性をとうなら実際できる建築規模をお知らせすることのほうが具体的参考になります。
アバウトにアバウトを載せてのアドバイスはないものと同じです。敷地形状もわからず。メクラのままではできません。
https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
資料を送っていただけるなら、そして実際に動かせられる資金力を提示していただけるなら正面向いて相談に乗りますが、現状では無理がありすぎます。

アカシアさん、はじめまして。
（株）青海建築研究所のせいがいと申します。
どうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、敷地の住所と資料をいただけましたら調査及びボリューム検討し、ご質問に回答させていただきます。
基本調査は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai

アカシア様

初めましてアトリエシーユー の竹石と申します。
大田区の設計事務所です。
なかなか手厳しい回答されている方もいらっしゃいますが、お施主様は建築のプロではございませんので、色々とわからないことも多いと思います。

さてご質問の件ですが、

質問1.　上限何階建てが建築可能でしょうか？
こちらは容積と建蔽率の関係、共同住宅で供用部分の緩和を考慮しますと４階程度と思われます。ただ狭小地ですので、天空率でどこまで建てられるか？ですね。高く建てるにはテクニックが必要と思われます。

質問2.鉄筋コンクリート　エレベーター付で建設概算費用をお知らせください。
延べ床面積60坪程度、杭なども考慮しますと、規模的にRC造は割高な計画になります。
測量、設計費、工事費、融資の諸経費などコミコミで、１億程度のプロジェクトにはなると思われます。

質問3.
配線は転がしませんが、昨今は品格法により配管は床上は普通のスペックです。

質問4.
前面を感度良い、好感度高いファザードとした場合、どれくらいUPしますでしょうか？
これはデザインの仕方によってカッコ良くても安価でできる場合もありますし、非常に凝ってコスト高の材料を使用しても品がなかったりと、一概にカッコいいから高いとは言えません。

質問5.
ワンルームとして建築するのとオフィス併用として建築するのでは、建築費や法規はどのように異なりますでしょうか。
当然ながら、キッチンや浴室などの水回りがオフィスにはありませんので、コストはオフィスの方が安くなります。法規に関しては、オフィスは特殊建築物ではありません。しかしながらテナント貸しにしますと、事務所以外の利用方法も要望され、クリニックや物販など入れると特殊建築物になりますので、あまり考え方は変わらず計画すると思います。

事務所にするのか賃貸にするのかと言った、そもそもの企画は、その計画地に於けるニーズを分析し計画しなければいけません。また賃貸併用住宅をお考えでしたら、自室の周りが不特定多数の方が利用するテナントであることのリスクもよくよくお考えください。

収益物件は、融資、収益性、企画、法規など様々な要因を一つ一つクリアし、押し進めなければなかなか実現できません。本気でお考えでしたら、早々に信頼できる専門家に相談しされることをお勧めいたします。

株式会社アトリエシーユー 一級建築士事務所
竹石　明弘
http://ateliercu.jp

アカシアさん

はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や店舗ビル、敷地条件の厳しい個性的かつ独創的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、三年前のフジテレビの月9ドラマ「恋仲」（主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー）の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

不確定要素が多いのですが、以下、分かる範囲での回答です、
質問1
テナントビルならば、単純に敷地に対して80%を建てると3階建てが限界です。建物自体を小さく（狭く）すれば4階は可能だと思います。
共同住宅にするのであれば、共用部の面積緩和があるので4階建てはいけるでしょう。
この場合、規模は容積率で決まってくるので、天空率の利用はあまり効果はないと思います。
質問2
RC造の場合、単価は最低でも130万以上/坪なので、地下を造らず、テナントビルと考えて6000万円以上はかかります。その他設計料や杭工事を入れると8000万円以上は見込んで下さい。また、地下を造ると地上の単価の2倍以上はかかるので1億を超えるのではないかと思われます。地上階だけで計画した方がイニシャルコストも安いと思います。
質問3
テナントビル、共同住宅ともに床上転がしは一般的なので、特にコストアップするわけではありません。
質問4
ファサードデザインは、コストに応じて考えますので、高価な建材を使用しなければ考慮しなくても良いと思います。
質問5
基本的にはスケルトンなのでテナントビルの方が安価です。

ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

アカシアさん

道路４ｍでは地上4階建てが精いっぱいと思います。

地下を作れば全部で5階建てではできそうですが
テナント向けで計画したほうが浴室などの設備がないため
天井高さとかむりがなくて良いかと思います

狭小で住まいとテナントの二つの出入り口を作るのは
工夫が必要で道路や土地に形では無駄が多いと思います。

道路の騒音はビル用サッシなら遮音性能が高いので
そこまで神経質にならなくてもと思います。

どちらかというと断熱性能が高いサッシをつかえる
予算が確保できるかどうかが気になりますね。
普通だと結露するような時代遅れが多いですから。

RCには両面断熱壁式コンクリートのご提案をしています。
https://www.syotaku.jp/insulating-reinforced-concrete/

外断熱に内側の断熱も加えて室内が快適になります。
省エネ性能が高いので他のテナントと差別化できます。

配管は転がしというか、将来のメンテナンスや
リニューアルに対応できる設計が大事です。

テナントが切り替わるときに配管が足を引っ張るのは
設計が良く考えてないからです。

建築費については情報が乏しく提示が難しいです。

道路も最低減の４ｍと狭いので搬入など手間かかるでしょう
地下を作るとなれば掘削費用はかなり掛かるでしょう。
地下を作れば私もまずは一億ぐらいと思います。

もしご興味あれば具体的にご相談いただき
もう少しアドバイスいたします。

ご検討ください。

まずはメッセージにて相談対応します。

初めまして。
横瀬拓也都市建築設計の横瀬と申します。
ご相談の件、下記のとおり回答いたします。

【質問1】上限何階建てが建築可能でしょうか？
→地区計画等によって計画地に絶対高さ制限が指定されていなければ、法的には「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「高度地区制限」「計画地周辺の日影規制」の範囲内で、何階建てでも建築することができます。
このうち、「高度地区制限」「日影規制」は指定場所が限定されますので、当該区の都市計画図等で指定の有無を確認する必要があります。
「隣地斜線制限」は、本ケースの場合、特に気にしなくても問題ないでしょう。

「道路斜線制限」は、前面道路幅員や計画建物のセットバック具合によって決まりますので、本計画地においては、多分この制限と許容容積率で建築可能階数が決まってくると思われます。
建築可能高さは、建物の外壁面を前面道路境界ぎりぎりに設けた場合で6m（地上2階程度）、前面道路から2.5mセットバックした場合で9m（地上3階程度）となります。
天空率を活用すればもっと高い建物を計画することも可能ですが、これは敷地形状と建物形状により状況が異なりますので一概に何階まで建築可能とは申し上げられません。
天空率の特性上、建物外壁面を道路境界線や隣地境界線からセットバックすれば建築可能高さは稼げますが、建築面積（階の最大床面積）が減少しますので、そのバランスを見極める必要があります。
本計画地の場合、おそらく地上３〜４階建程度が最適案になってくるのではないでしょうか。

ちなみに、天空率は許容容積率緩和とは関係ありまん。宣伝看板で「300%超可能」と記載されていたのは、建物の一部を駐車場もしくは地階住宅と想定した場合だと思われます。（一定の要件を満たす駐車場部分や住宅地階部分は容積率に算入されません）

【質問2】鉄筋コンクリート　エレベーター付で建設概算費用をお知らせください。
→標準的な仕様で140万円/坪（42.3万円/㎡）程度になると思われますので、許容容積率いっぱい（容積率不算入の駐車場25㎡を含む）で計画すると、
（60㎡×240%＋25㎡）×42.3万円/㎡≒7,100万円※程度となります。
※外構工事費、設計監理料、諸経費（地盤調査費、税金、申請・検査手数料等）を除く。
ちなみに、鉄骨造の方が割安です。

【質問3】コンクリートの場合、将来のメンテナンスを考慮して、コロガシ配管？配線？が良いときいたことがあります。はたしてその通りなのでしょうか？またメリットがある場合ね通常の埋め込み？打ち込み？配管に比べ、工事費はどのくらいUPしますでしょうか？
→転がし配管は、他の専門家の方も回答されているとおり一般的な方法なので【質問2】の建設概算費用に含んでいます。
将来の設備更新コストや、テナントのレイアウト自由度を考慮すると、埋め込み配管はなるべく避けた方が宜しいと思います。

【質問4】前面を感度良い、好感度高いファザードとした場合、どれくらいUPしますでしょうか？
→グレードアップする壁面の大きさや使用材料によって異なりますので一概には申し上げられません。あまり大げさなものを想定されていないのであれば、まずは標準的なコスト中でどのようなデザインができるのか、建築家等に相談されることをお勧めします。

【質問5】ワンルームとして建築するのとオフィス併用として建築するのでは、建築費や法規はどのように異なりますでしょうか？
→工事費については、住宅の場合が内部仕上げ込み、オフィスの場合が内部仕上げなしで貸す場合が大半なので、躯体条件が同じであればオフィスの方が安くなります。
ただ、オフィスは住宅よりも天井高さや天井懐深さが求められる場合が多いので、オフィス階は住宅階より階高を増やす必要があります。（階高を増やした分、躯体等の工事費が増加しますし、道路斜線制限をかわすのも難しくなります）
法規については、住宅とオフィスで容積率算定上の取り扱いや、満たすべき諸基準が異なりますので、各階の用途はある程度限定された方が宜しいかと思います。

もう少し詳しい敷地条件等をお伺いすることができれば、より具体的なご提案をすることが可能です。初回相談は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。