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家づくり相談

都内 1・2階貸店舗・事務所使用 3・4階自宅使用 建築費は?

東京都渋谷区の土地(約125㎡)にRC4階建を検討しております。
土地は前面北西道路幅員約5mに約9m接しております。
(約9m×約13.5mのほぼ長方形の土地)
北東面から見てL字型の4階建を検討しております。

その他土地の情報。
●用途地域:第二種住居地域
●建ペイ率:70%(60%のところ準防耐火+10%により)
●容積率:200%(前面道路により)
●高度地区:30m3
●日影規制:5-3

建築イメージ
1階床面積:7m×10.5m=73.5㎡(H3200mm)
2階床面積:7m×10.5m=73.5㎡(H3200mm)
3階床面積:7m× 7.5m=52.5㎡(H3000mm)
4階床面積:7m× 7.5m=52.5㎡(H3000mm)
1・2階テナント貸部分の仕様はスケルトンに水回りなどプラスアルファ仕様。
3・4階自宅使用部分の仕様は樹脂サッシを使用するなど高気密高断熱仕様でホームエレベーター設置(停止階1・3・4階)。

上記を踏まえ
①.建築費(設計料など含む)はどの程度になるか?
②.4階建てになると日影規制と道路斜線の関係でどの程度の建物(形・ボリューム)が建築できるのか気がかりなので、まず無料で相談できる範囲(日影図・ラフな図面作成など)はどの程度なのか知りたい。

専門家の回答

6件

星マーク
相談者が役に立った
2020年11月30日
内容から察するに120万/坪くらいとして
工事費だけで税込1億くらいになると思います。設計料は設計事務所にもよりますが
概ね10%程度でしょうか。

ボリュームチェックは事務所によって無料で対応いただけるところもあると思いますので、探してみてください。
矢印
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ユーザーの返答

2020年11月30日

さんてつのプロフィール写真

早々にお返事いただきありがとうございました。
相続した土地(現在RC3階建が建っております)に改めて建物を建設しようと考えておりますが、
どのように進めていいのか?
誰にどんなふうに相談してよいのか?
皆目見当がつかなかったので質問させていただきました。

もう年も年なのでローンを組まずに自己資金で何とかしようと思っていたので
建築費用のご回答とても参考になりました。

星マーク
相談者が役に立った
2020年11月30日
先ず地盤を調べ見えない工事費を知らベて確実性のある事業計画をしませんか?工事費はそこで大きく変わります。
ちゃんと匿名性の中から出て来ていただければ対応いたします。
通常は120万ぐらいですが110万にチャレンジします。
計画は日影と天空率しないと本当の有効性を図れません。
耐奥はできますが融資等の事業計画がしっかりしているかが大切です。
ヒヤリングさせていただけるよう連絡先をお知らせください。
https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
思わぬ出費が出ないか調べてあげます。
候補地が見つかれば地盤良し悪しは調べてあげます。

https://sumika.me/p/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac/self

一字一句お読みください。御機嫌よう!


注意事項 この新築成立ときのサイト利用料の手数料をご確認ください。募集まではタダですが、成立後は有料です。誤解されて全てタダと勘違いされている方ばかりです。

スミカアナウンスより
※SuMiKa上で出会ったお客様と契約が成立した場合は成約手数料を頂戴しております。成約手数料についてはこちらをご覧ください。
 https://sumika.me/forpro#charge
成立すると50万もしくは工事費2%のサイト利用料がお客様の工事費から差し引かれるシステムです。
建設費がシビアな方には致命的痛手となりますので募集参加事前に再確認しています。
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ユーザーの返答

2020年11月30日

さんてつのプロフィール写真

早々にお返事いただきありがとうございました。
相続した土地(現在RC3階建が建っております)に改めて建物を建設しようと考えておりますが、
どのように進めていいのか?
誰にどんなふうに相談してよいのか?
皆目見当がつかなかったので質問させていただきました。

もう年も年なのでローンを組まずに自己資金で何とかしようと思っていたので
建築費用のご回答とても参考になりました。

またサイト使用料などのご指摘ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2020年11月30日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
紙面でどうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご希望と敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討可能です。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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ユーザーの返答

2020年12月01日

さんてつのプロフィール写真

おっしゃる通り確かに紙面でイメージなど
微妙なテイストをお伝えするのは難しいことだと思います。
当方検討を始めたばかりの段階なので、とりあえず大体の予算はどの程度になるのか?
机上の空論にならぬよう、まずはザックリでも予算を把握したいと考えた次第でございます。
お返事いただきありがとうございました。

星マーク
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2020年11月30日
両面に打ち込み断熱を行った高断熱RC住宅を提案しています。
https://www.syotaku.jp/insulating-reinforced-concrete/
RC住宅の高気密性能を生かし、外断熱だけでなく
両面から断熱を行って快適な室内環境を実現します。
そして、高効率の熱交換換気設備で一年中快適な環境です。

今回のような計画は概算見積もり用の図面を作成しないと
工事費の最低限の目安さえ出ません。

4階建て相応の規模の場合建築費の検討は坪単価ではできません
RCの重量のある建築をするには土地の情報が不可欠です。
テナントはスケルトンプラスアルファであっても
ご自宅はどのような要望があるか不明確です。
概算の図面を作成して納得した内容で見積りをする必要があります。

4階建て日影検討もありますし、図面作成量が多いので
この規模の場合は有料での企画提案となります。

無料は資料を拝見しての相談までとなっています。
もしご興味あればメッセージにてお問い合わせください。
矢印
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ユーザーの返答

2020年12月01日

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お返事いただきありがとうございました。
おっしゃる通り確かに紙面でイメージや微妙なテイストをお伝えするのは難しいことだと思います。
当方検討を始めたばかりの段階なので、とりあえず大体の予算はどの程度になるのか?
机上の空論にならぬよう、まずはザックリでも予算を把握したいと考えた次第でございます。
年齢的にも終の棲家になりますので慎重に慎重に検討していこうと考えております。

星マーク
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2020年12月 1日
さんてつさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
コストはRC造では、120万円以上/坪は見込んで下さい。目安としては工事金額だけで約1億で、その他、杭工事(現在の構造でRC造4階建てで杭が不要とは考え難いですが)、設計監理料がかかります。
また、ラフプラン作成には日影の検討や天空率の検討(恐らく天空率を利用しなければ、ご希望の規模をクリアすることは難しいと思います)の作業量などが発生しますので、有料となります。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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ユーザーの返答

2020年12月01日

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お返事いただきありがとうございました。
坪単価目安、現在の構造の4階建てだと杭工事が必要になる可能性が大である、
とても参考になりました。
また日影・天空率の点ですが、素人ながら立地・地域的に天空率の恩恵を得ることは難しいと思われ、
小生のイメージしている4階建ては日影規制によって4階部分のどこかを削ったりしないと(4階の床面積を小さくする)難しいのではと思いました。もっとも建築面積自体小さくしないといけないのかもしれませんが。
日当たり重視で4階建てと考えておりましたが、建蔽・容積いっぱいいっぱいの3階建ての方が現実的なのかもしれません・・・・・?

星マーク
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2020年12月 2日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は都市デザインも専門ですので、都市部の店舗等併用住宅には精通しておりますので、今後具体的な計画の際にはご支援出来ると思い回答します。まず、土地利用的には建ぺい率を70%とすることが賢明だと思います。その上で、1階の店舗面積を出来るだけ道路から入りやすく、かつ使いやすく確保する事がお勧めです。そうする事で収益が上がります。その上で2階から上の計画をすると良いです。例えば延べ250平米だとすると、
1階87.5平米、2階87.5平米、とすれば3階75平米の3階建て。
1階87.5平米で2、3階を総2階とすれば2階81.25平米、3階81.25平米の3階建て。もちろん4階建てにも出来ますが、
構造は敷地の地盤にもよりますが、4階と3階では地盤に掛かる重さが25%も違うので3階の方が基礎工事費用が大きく節約出来ます。さらに、地盤が良くないようであれば、2、3階を木造としても良いと思います。
建設費は1階スケルトン総RC造で設計、消費税込みで9500万円。2、3階木造で8500万円を目安として下さい。住宅部分は仕様によりますが。
さらに弊社では総RC造の場合、外壁をRC壁構造、内部を木造とするハイブリッドな建物の建て方を提案しております。将来のリフォームの自由度とコストカットを格段に向上させます。詳しくは専門的になりますので、具体的に計画が始まる際には遠慮なくお問い合わせください。以下HPに掲載のT医院併用住宅などがその建て方となっていますので参考にして下さい。ではご検討ください。
http://www.doctor-life.jp
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ユーザーの返答

2020年12月04日

さんてつのプロフィール写真

建築費予算目安、RC4階建てになると3階建てと比べて25%も比重がかかり
杭工事など基礎工事のコストが割高になる点、混構造やハイブリッドな建て方など参考になりまた。
お返事いただきありがとうございました。

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