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狭小地でモダンなビルを建築して、小さなホテル事業をしたい

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mog
東京都
夫婦で東京都にて小さなホテル事業を行います。小さな土地を上手に利用したいので、専門家の方のご意見、ご教授いただきたいです。

現在、検討している土地は下記の通りです。
・約52平米
・間口が3.6m
・建ぺい率80%
・容積率700%
・隣接している公道33m

1.できるだけ階数を高くしたいのですが、何階建てが可能でしょうか?
2.建築費用はおいくらくらいかかるでしょうか?
3.設計と施工の期間はどれくらいでしょうか?

よろしくお願い致します。



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星マーク
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2016年 5月 5日
mog様

イデア建築デザイン事務所の吉村と申します。
質問の回答をいたします。
階数については、対象の土地が高度地区の規制がかかっているかで変わります。3種高度地区ですと3階が一般的です。道路斜線のみであれば、31m以下に抑えた方が良いので10階ですが、5階までは、階段が1つでいいのですが、6階以上で階段が2つ必要となり、間口から工夫が必要です。
建築費用は、仕様にもよりますし、地盤の強度にもよって変わりますが、坪100万をスタートで考えてはと思います。
設計と施工の期間ですが、設計はスタートから図面作成まで、3〜4ヶ月。近隣説明や申請で2ヶ月程度。工事で6〜8ヶ月。と思われます。
規模により変動します。
また、わたしが得意とする鉄筋コンクリート組積造は、敷地境界線に接して建てられるので、間口の狭い土地には有利です。ただ、5階まで可能な構造となっております。
参考になればと思います。
イデア建築デザイン事務所 吉村正一郎
107-0062 東京都港区南青山2-12-15 5階 03-4570-8238
920-0003 石川県金沢市疋田1-333 076-251-3110
http://www.shcc.co.jp/idea/palazzo-idea.html
mailadm@shcc.co.jp

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2016年05月07日

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具体的な回答ありがとうございました。
土地探しからもう少し検討してみます。

星マーク
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2016年 5月 5日
10階建程度にはなるはずです。
高さを31m以内に押さえ、
床面積は100坪程度、
RC造で1〜1.2億円+経費となると思われます。
差し支えなければ事務所までご相談ください。
よろしくお願い致します。
髙橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com
矢印
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ユーザーの返答

2016年05月07日

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31mというのがひとつの境界線なんですね。
ご回答ありがとうございました。

星マーク
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2016年 5月 6日
「狭小地でモダンなビルを建築して、小さなホテル事業をしたい」

はじめまして。
石原設計の石原と申します。

1. 構造、設備などを考慮し31m以下に押え11階までが可能かと思います。
2. 建築費用については、容積率を考慮し110坪まで建てたとし、1億1千万円
その他、杭工事費:500万円(地盤にもよりますが)設計料:工事費の10%
消費税がかかります。
3.設計期間:6ヶ月 工事期間:13ヶ月

私の事務所ではクライアントとのコミュニケーションを大事にしております。
いろいろとお話を伺いながら、どのような可能性を見いだせるかということを、
一緒に探っていければ幸いです。
私どものホームページなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたら
お気軽にご連絡頂ければ幸いです。

[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
info@ishihara-sekkei.com

それではご連絡お待ちしております。

石原設計 石原祥行

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星マーク
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2016年 5月 6日
はじめまして。

高知のセブンデイズホテルのようなイメージでしょうか?

すでに、他の方の回答が出ているようなので、同じことを書くのも
なんですので、、、
工事会社も含め、信頼しあえる体制で進められるのが一番と思います。
矢印
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2016年 5月 6日
mog 様
初めまして中村弘道・都市建築の中村と申します。
敷地の形状にもよりますが矩形の敷地としますと14mの奥行の敷地となり隣地境界の関係、施工可能空間を左右とりますと間口が2400(芯々)の建築になります、2ユニット/階くらいのスペースとなり階数を乗じ、ホテルの規模となります。基準法上建築の幅に対して高さの制限がありこれを超えると構造上工夫をしませんと地震力に耐えませんのであまり高くはできません。1:4以上になると構造性能アップが必要となります。この場合はh=12m4階が限度です。
また最高25m以下にしたいですね。避難とか、構造の解法上、最大でも8層です。
・費用はこの場合は最低100万円/坪とみておきたいです。・・現状の社会情勢では職人不足などでこれでも厳しい状態と考えるのが一般的です。
・施工期間は地盤の関係が影響します。杭が必要でしょうから1.5~2年以上はかかります。設計はしっかりした建築家に頼んだとして3~4か月(望むらくはもう少し長く)でしょう。
・規模が小さいので採算が取れるかどうかの方が重要かもしれません。市場調査、企画設計、などユニークな建物として、(形ではなく)将来30年たっても国際的に充実した企画設計が望まれます。
感想ですが申し述べさせていただきました。
ご参考にしてください。http//www.hn-arch.jp


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2016年05月07日

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具体的なご回答ありがとうございます。
間口2.4mでは狭すぎてCFが成り立つような事業はできなさそうですね。
物件探しから検討してみます。

星マーク
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2016年 5月 6日
mog様、初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
用途地域が分からないと明確なことは言えないのですが、容積率と建蔽率だけから計算すると8階建てまで建築可能です。最上階を小さなペントハウスにすれば9階建ても可能かもしれません。
建設予算は、建物本体、外構、設計監理、消費税、建設諸経費など全て含んだものとして試算すると1億5千万円になるでしょう。
建設期間は1年弱になると思います。他の方のご意見ともども参考にしてください。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年 5月 6日
mog様
少し出遅れましたが、ご回答いたします。
他の皆様、31メートルに押さえるとか、8階とかおっしゃってますが、
この土地3、6メートルの間口では5階から6階が限度と判断します。
構造計算上間口の6倍を越えると計算が不成立になる可能性が高いです。
容積はいっぱい有るようですが、無理して進めては実現不可能になる可能生が有ります。
実際の建物の間口は、無理して建てても3メートル位でしょうからそれの6倍
までで、18メートルぐらい。5、6階が限度と判断します。
階段は、1つでしょうから2方向避難のバルコニーが必要です。
階段2つでエレベターを取れば部屋が取れなくなります。
かなり、苦労を強いられる敷地です。

ご予算も割高になるでしょう。
まずは、その前に実現可能なボリュームプランを作る事を御進めします。
立地と容積だけでえらぶと厳しい事になりますよ、こういう土地は。
ご相談は、メール下さい。
terui.arc@nifty.com


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2016年 5月 6日
はじめまして。
一級建築士事務所ikmoの比護結子と申します。

ご夫婦で小さなホテル、素敵なビジネスになりそうですね。

高さについては、容積めいっぱい建てる場合は8~9階建になると思いますが、その場合は構造的に工夫が必要でコストが割高になるかと思いますので、採算が取れるかどうかは個別にシミュレーションした方がよろしいかと思います。

6階程度でしたら、工事費、設計監理料、消費税(10%として計算)も含めて、140万円程度はかかるかと思います。
他の方も書かれていましたが、このような小さな土地の場合、階段やエレベータ、避難用バルコニー、通路など客室以外のスペースが占める割合が大きくなりますので、ヴォリュームプラン(ラフプラン)をつくりながらの採算シミュレーションが有効かと思います。

期間については、設計・見積等8か月、施工10か月くらいを見ていただけたらと思います。

ご質問等ございましたら、お気軽にお声かけください。
どうぞ よろしくお願いいたします。

今までの作品やお仕事の進め方については、
是非ホームページをご覧ください。
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ikmo/
メールアドレス
yhigo@mvc.biglobe.ne.jp

一級建築士事務所ikmo 比護結子
東京都江東区北砂6-14-5
tel 03-5683-2623
fax 03-6659-7333
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2016年 5月 6日
magさま

はじめまして。
ホテルの運営、素敵ですね!憧れます。
私自身、自分の事務所を移転する予定のビルの一室をairbnbで貸し始めたり、古い料亭を外国人向けの宿泊施設に改修するお手伝いをしたりと、宿泊施設へのあこがれを少しずつですが、形にしていこうとしているところです。
何かお手伝いできればと思い、回答させていただきます。

1、何階建てが可能か?
建物の最高高さや、斜線制限などは、土地の用途地域にもよりますので、ここでは、立地にまつわる諸条件の回答を控えさせていただきますね。
もし必要でしたら、住所など教えていただければお調べすることも可能ですので、お気軽に情報お送りください。
土地の制限のほかに、建物の構造の制限として、塔状比というものがあります。建物の間口と高さの関係です。高さが間口の4倍を超える場合、6倍を超える場合でそれぞれ、構造体にかかる制限が強くなり、4倍を超えるとコストがかかり、6倍を超えると、規模的には現実的でなくなってきます(超高層や大規模のビルで適用することの多い制限です)。そう考えると、構造的な工夫をしつつ、地下1階、地上4階(一部5階)というのがまず1案、もう少しがんばって、地下1階、地上7階というのが次の案です。それを超える階数は技術的に不可能ではありませんが、柱や梁が大きくなって実際に使える部分が小さくなり、杭などの目に見えない部分にも大変コストがかかるため、現実的ではありません。
下記の私共ホームページある
小石川の集合住宅「LILIO KOISHIKAWA」という建物は、
間口約5mの敷地に建つ集合住宅です。ここでは、塔状比1:6をギリギリ下回るようにしましたが、その分地下の躯体を工夫するなどして、杭や躯体が大きくなるのを防ぐ工夫をしました。
http://abanba.net/works/

2、建設費用
一般的な坪単価(1坪当たりの建設費用)で最低でも100万円程度は見ておくべきだと思います。エレベータや、水回りの考え方でも変わってきます。
例)地下1階、地上4階の場合
 52㎡×80%×5階=208㎡
 208㎡÷3.3=約63坪
 63坪×100万円=6,300万円

3、設計と施工の期間
設計の期間は、こだわり次第です!が、建築確認申請などの法的な手続きで2か月程度かかると思われます。設計に短くて6か月程度確認申請に2か月、施工も階数によりますが、1年弱程度、かと思います。全部で1年8か月くらいです。
準備なども含めると、2年弱くらいは見ておいたほうが安全だと思います。
もちろん急いで短縮していくこともできますが、せっかくの新築なので、計画段階に少し時間をかけていくことをお勧めします!

以上です
その他にも気になることがあれば、お気軽にお問合せください。

番場俊宏 abanba
〒231-0007
神奈川県横浜市中区弁天通6-85宇徳ビル404
TEL : 045-226-5422
FAX : 045-226-5423
WEB : http://abanba.net/
MAIL : banba@abanba.jp
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