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43条但し書き道路について

以前、中古物件の既存住宅瑕疵保険についてお尋ねし、
契約し手付金を払った物件に関してインスペクションもしてもらい
ローン審査等話が進んでいるところです。

しかし、ローン審査の過程で接道している道路が
未判定道路であることを指摘され、行政に判定してもらいました。
すると、契約の際に不動産屋から受けた説明
「この道は42条2項道路になるだろうと(行政から?)言われている」
とは異なり、43条但し書き道路であるという事になりました。
それでは物件の価値も下がると思われ、
今私たちが買おうとしている価格では納得がいきません。

契約時の説明では絶対に42条2項道路だとは言われておりませんが、
素人のこちらとしてはその話を鵜呑みにしてしまいました。
しかし、今回は知らないまま購入していたとしても
将来そのような判定を受ければショックだと思いますし、
不動産屋に対し話が違うと思ってしまうと思います。

そこでお聞きしたいのは、このような場合
・契約時の説明そのものが覆り、契約前に戻って価格交渉ができるのか
・契約解除の際はこちらに非があるのか
・今のまま購入すれば、いざ私たちが物件を手放す時に不利益を被るか
(購入時の条件42条2項道路の見込み→43条但し書き道路になったことで
物件の価値を低く見られる等)
・契約を続行するとしてどのような点を押さえておく必要があるか
を教えていただければと思います。

専門家の回答

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相談者が役に立った
2017年 2月11日
おはようございます。
不動産取引の細かことはわかりませんが
土地の価値の下がるのは良くありませんね。
行政へ行ったのは誰が行ったか判定の結果で覆ることがあります。覆った場合誰が責任持つかです。
いずれにしても建築可能であれば評価はさほど変わらないと思います。
可能かどうか、もう一度不動産屋と役所に行くか役所に行ってこちらに電話貰えればその場で当方と役所で交渉は出来ると思います。
それからですね。
契約を急ぐのであれば契約条件で損害賠償も含め道路のことなど解除条件を明確にしておくと良いです。
鶴崎より

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ユーザーの返答

2017年02月11日

rainbow-motherのプロフィール写真

おはようございます。
早々にご回答いただきありがとうございます。

判定依頼で行政に行ったのは不動産屋さんでした。
そして先ほど不動産屋にて話を聞いてきたのですが、
43条但し書き道路であることは今後も認められるであろう状況であることを確認しました。
現在通路になっているのは市の土地なので将来的にも大丈夫とのことで、
あとは希望の銀行のローン審査が通ることを願うのみです。
土地の評価はさほど変わらないとのことで安心しました。

ありがとうございました。

2017年 2月11日
こんにちは。
名古屋市瑞穂区で新築住宅の設計施工と不動産売買をしています冬頭建設の冬頭(ふゆとう)と申します。
ご質問の件ですが、わからないことばかりで疲れますよね。ご心労察します。
ツルサキ設計さんがおっしゃっている通り、建築ができるならば資産価値は私も下がらないと思います。

あと土地のご契約時に重要事項説明をされていらっしゃると思います。その中に敷地と道路の関係の説明があり2項道路の表記もあると思います。当社でも現在建築を検討中の方の土地は2項道路になっていますが建築は可能です。
reinbow-matherさんの土地も契約時にその説明があったと思います。重要事項説明書に敷地と道路の関係が明記されていない場合は業者の説明不足になりますが、明記がありreinbow-matherさんの記名捺印があると、契約は正式なものとなります。契約前に戻っての価格交渉はできませんし、解除する場合は手付を放棄することになります。
わからない部分があれば、納得いくまで説明を求めて判を押さないようにしないといけません。

未判定道路は銀行の融資も下がりますが、このような物件は周りの価格より安価な場合が多いので、この土地をご契約したのもご縁なので、最善の方法で建築を進めた方がよろしいかと思います。
もしご相談等をしたい場合は兵庫県の宅地建物取引業会の本部が相談窓口を持っていますので、一度ご連絡してみてください。無料でご相談にのってくれると思います。
大変ですが頑張ってください。
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ユーザーの返答

2017年02月11日

rainbow-motherのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
やはり契約の解除となると手付金は放棄になるのですね。
物件は中古物件でそのまま居住するつもりです。
そのため、重要事項説明の時には、未判定道路であり
再建築の際は42条2項道路として認められるであろうとの説明でした。
しかし銀行からの指摘で不動産屋を通し土木事務所?に確認したところ、
地目が原野であり42条2項道路とは認められないとのことだったのです。

銀行からは43条但し書き道路である証明(行政からの)を出せば接道に関する問題はクリアすると
言われたのですが、現在建て替えの予定はなくそれは用意できないだろうと不動産屋さんには言われました。
しかし物件の状況は、42条2項道路に続く通路が幅3m以上の市が所有する土地であり、
今後も43条但し書き道路として認められることは明らかなのだそうです。
どうすればこの状況を乗り越えられるのか…と頭を悩ませています。
宅建協会への相談も踏まえ、しっかりと検討したいと思います。
ありがとうございました!

2017年 2月11日
43条但し書きの意味が良く分かりませんが、恐らく42条第2項の条件を満たさず、42条第3項に該当し、セットバックしても4mにならない道路ということでしょう。その場合は、43条の2で制限が付加される可能性があるということだと思います。
42条第3項の道路でも建築基準法上の道路ですので、建築可能ですから将来、再建築可能です。ですので物件そのものを気に入っておられるのであれば、購入対象として検討されても良いのではと思います。
あなたが住む前から、将来手放すことまでお考えになるという性格であるなら、良い点以外に悪い点ばかりが目に入ってくる方だと思いますので、お止めになったほうが良いように思います。
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ユーザーの返答

2017年02月11日

rainbow-motherのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
43条但し書き道路は建築基準法上の道路ではないそうです。
しかしいくつかの条件に該当すれば例外として再建築を認められるとのことです。
それが将来的にもほぼ確実に保証できるため、不動産屋さんは問題ないとおっしゃるのですが、
銀行の担保価値としてはその証拠となる書面がいるとのこと…難しいです。

今の時点で手放すことを考えるのはいずれ親元へ行くこともあるか…などと
思うからですが、確かにこうして話がもつれる中でこの話を進めるべきではないのかと
迷いも生じています。すでに手付金も払っていますが、
きちっと理解、納得して動こうと思います。
ありがとうございました。

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