都心一等地の狭小地に、店舗兼オフィス用途のビルを建てたい。

その土地にかかる法規制を調べる必要があることから、
所在地を特定し、正確な土地サイズをもとに慎重に検討したほうが良いケースです。
よろしければご相談ください。
高橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com

ノウルパパ様
初めまして、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
太陽エネルギーと通風の効果を有効利用する、快適で健康で省エネで、美しい建築を提案している設計事務所です。

都内の店舗兼オフィスビル計画のご質問拝見しました。簡潔にお答えします。
１.階数と規模
１０階建、述べ床528m2、160坪程度の規模になるでしょう。
階高3m、天井高2.4m、梁下りありがベースです。具体的には敷地図から斜線検討して決めていく事になります。
２.費用
鉄骨造で建築総予算２億、RCで２億４千万です。
３.設計工事期間
設計開始から竣工まで１年半です。

計画初期の収支計画書を無料で作成していますのでご必要でしたら連絡下さい。

森建築設計　森健一郎
電話：*****
メール*****ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町６－５０－１
ＹＣＣヨコハマ創造都市センター内１０６
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力１７－５
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/

ﾉｳﾙﾊﾟﾊﾟ様

はじめまして、田建築研究所の田中秀弥と申します。

概要のみから見えることは、敷地間口により建物の幅が小さくなるため合理的な計画を考えると、高さを目いっぱい確保することが難しくなります。（塔状比の問題）
この問題を考慮に入れず計画することは可能ではありますが、より高度な計画となるうえ、地盤面下の構造負担および施工可否の判断にまでおよび、金額負担も大きくなることが多く慎重な検討が必要になってきます。

当方では現在、同様の塔状建物を千代田区、中央区にて設計しており、工事費の合理化を試みております。

お役に立てることもあるかと思います。
ぜひ、詳細についてお話をお聞かせいただければと思います。

よろしくお願いいたします。

はじめまして。
コメントを拝見しました。
お力になれればと思います。　　　　　　　

質問回答ですが
１．建物塔状比で階数が決まると考えます。敷地状況を考えますと、鉄骨造で７階建て高さ２３mくらいと考えます。RC造ですとそれ以下になると思われます。階高は３．２m設定で天井高は２．７mくらいと考えます。建築面積は６５〜６７㎡くらいと思われます。
２．延べ床面積１４０坪、坪単価１４５万円の想定ですと、工事費は約２億円（税別）くらいです。他に設計料、諸雑費が掛かります。
３．設計（設計・確認申請・見積期間）に５ヶ月、工事に７ヶ月くらいで、約１年必要と考えます。
　

詳細をお伺いし敷地資料等いただけましたら敷地初期調査並びに初期プラン入れさせていただきます。初期段階は無償にて対応させていただきます。
　　　　　　　　　　　（株）青海建築研究所　青海二三男
〒156-0044　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都世田谷区赤堤2-7-11-201　
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai　mail:arcs*****dn.ne.jp　Tel:*****　move:*****

ノウルパパ様

初めまして大田区の設計事務所アトリエシーユーの竹石と申します。

今回のご計画ですが、間口がとても狭いため、柱をできるだけ小さくするために工法はRC造ではなく鉄骨造になります。
間口の狭いペンシルビルは避難階段の配置など問題点が多いですが、
今回は角地ですので、避難経路のことを考えますと、とても恵まれています。
ペンシルビル向きです。
階数ですが、道路斜線と隣地斜線で決まります。少なくとも９階はいけると思います。
筒状比は１／６に抑えたいですが、狭小地はそんなこと言ってられませんので、地下にカウンタウェイトの基礎を打ち転倒防止の設計をしますので問題ありません。ただその辺りにコストはかかります。

工期ですが、地区計画等確認しなければいけませんが、少なくともお知らせ看板の設置期間２ヶ月程度ありますので、最短でも設計に６ヶ月、工事は１年程度と思われます。行政とのやりとり他にもあるかもしれませんので、その辺り詳細に詰める必要があります。それよりも既存建物がありますとその解体に結構時間がかかります。その辺りもよく考慮されるといいと思います。

コストははっきり言ってわかりません。杭に1000万円以上かかる可能性もあります。
木造の住宅と違いまして軽々にお知らせできません。敷地を専門家に見てもらい判断するのが賢明と思います。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘

ノウルパパさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅やテナントビル、敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、一昨秋終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

テナントビルは、収益性を考えると完成直後だけでなく長年に渡って入居者が絶えないことが非常に大切です。
性能やデザインも含めて、他のテナントビルには無い付加価値やインパクトのあるデザイン性等の差別化が非常に重要だと思います。

以下ご質問の回答です。
1.階数につきまして物理的には10階建て程度は可能ですが、塔状比（建物間口に対する高さの割合）を考えると、建物高さを超えるくらいの杭工事が必要になると思います。
これはコストに影響しますので杭工事だけでも1000万円以上のコストがかかると考えて頂いた方が良いと思います。
天井高さは2m50cm程度で、建築面積は60m2~75m2、延床面積は最大で650m2程度です。
2.上記の塔状比によりますが、最大を求めるならば2億5千万円は下らないと思います。
少しでもコストを抑えて考えると5階建て程度に留めれば1億5千万円程度に収めることも可能だと思います。
3.完成までの期間は規模にもよりますが、依頼を受けて設計全般に約半年、工事期間約1年程度で合計1年半は見込んで頂いた方が良いかと思います。

様々な事例を手掛けておりますので、もしご興味がおありでしたら是非ご連絡下さい。
微力ながら夢のお手伝いができることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
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東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
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