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目黒区のビル(マンション)建替えについて

目黒駅近くの8階の古い雑居ビルのほぼ自社ビルですが、築39年経ち、そろそろ立替えを考えないとならない時期になってきました。しかしそのための準備金は少なく、これから貯めるか、借りるとか色々考えなければなりません。(おそらく10年後くらい)資金面に心配もあるのですが、所有者が複数いることからも手を少しづつ打っていくこともしなければなりません。

そして肝心の建替えですが、現在 床面積102㎡、地上8階建て、延べ792.19㎡、目黒区目黒一丁目(駅近)です。シンプルで劣化の少ない外表面、管理のしやすい設備(水、ガス、電気の管を集約)を考えております。8階が建てられるかどうかも分からず、おそらく実際に建てられる床面積も若干小さくなると思われます。費用面でどのくらい掛かるか大体で良いので知りたいと思います。

焦点の絞られていない質問で申し訳ありません。
ご教授いただける部分だけでも構いませんので、どうかよろしくお願い申し上げます。

専門家の回答

3件

星マーク
相談者が役に立った
2017年 6月26日
rinkunchanさん

はじめまして
目黒一丁目から徒歩圏内の白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

詳しい情報を教えて頂きますれば、お力になれると思います。
下記までご連絡くださいますようお願い申し上げます。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
TEL : 03-4500-2410
FAX: 03-6867-1303
mobile:080-4137-3927
URL: www.mac-atelier.com
mail: mac@mac-atelier.com
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ユーザーの返答

2017年06月27日

rinkunchanのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。白金とは!お近くなですね。よく考えてまた連絡させていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 6月26日

もし、本当に10年後に建て替えを遣られるのなら、
今、大まかな予算等をご提示しても何にもなりません。
オリンピック後の景気動向も予想できないのに、
はたまた、オリンピックまでもどのように上昇していくかも判らないのに
意味無いですよね。

今すぐでしたら、建設会社の請負工事費坪単価が、施工床面積×90万円/坪で、
設計監理報酬が弊社の場合、建築基準法の延べ面積×12,000円/㎡(共に税別)で
算定した金額が最低限必要です。
目黒1丁目の商業地域(高建ぺい率/高容積率)は80/600のようですので、
仮に建ぺい率100%(実際には出来ませんが。)で造ったとしても、マンションでしたら
エレベーターや屋外階段、バルコニー、共用廊下等の緩和部分を考慮すると
70~80%/階以下になりますので、8~10階建ての建築が可能です。
(敷地状況が不明ですので、断言は出来ません。
 敷地情報をご提示頂ければ確定可能です。)
現在と同規模だと、(792.19×0.3025×900,000+792.19×12,000)×1.08で
約22,500万円になります。

夢の実現を祈念致します。


弊社は、(公社)日本建築家協会に属していて、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。
今回はガラス、電柱について別途アドバイスも可能です。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=





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ユーザーの返答

2017年06月27日

rinkunchanのプロフィール写真

ありがとうございます。もちろん今から見積もり取っても、その金額にはあまり意味はないかもしれませんが、費用がどのくらい掛かるのか知ってないと貯めるにしろ借りるにしろ対策が立てられませんので。まず最低でもこのくらいと分かっていると助かります。あとで詳しい敷地情報を送ります。どうぞよろしくお願い申し上げます。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 6月30日
rinkunchansann、建て替え予算とのことですが。

108m2の土地に施工に必要なスペースを確保して建物の面積が90m2、
8階建て全部で720m2、217坪程度とおもいます。

工事費の目安は今後の動向も考えて単価坪100万として税込み2億3500万程度。
設計監理業務費用は構造設計など含めて税込み1500万円。

これに既存のビル解体費用が1500万円程度は見込んだほうが良いでしょう。
ビルを支えている杭の撤去が必要だとさらに費用が掛かります。

文面から想定したざっくりした検討ですが参考になれば

以下思ったことですが。
権利関係の纏めが大変なら売却して権利も清算、
残った資金をもとにビルを購入する方法もあるかと思いました。

東京都北区の建築士事務所
一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
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