建坪8坪強の土地活用

狭小地の土地活用方法について相談させてください。
もともと親族が水商売を経営していた店舗で、現在は引退して飲食店として貸店舗にしています。コロナの件もあり、空き店舗となる可能性が高い状況です。
万博のころに建てられた建物なので、建替えの上活用することを検討しています。

＜前提情報＞
エリア：神戸市兵庫区
用途地域：商業
立地の特色：いわゆる特殊浴場が集積する地域に隣接、地下鉄駅徒歩2分
現況建物の間口：約4m
現況建物の奥行：1辺は7m、もう1辺は5mの台形
現況：2階建築古木造店舗
容積率：500%

＜現在の検討状況＞
専門家ではないため完全に想像なのですが、駅チカかつ周辺での就業者を想定して、木造アパートを検討しています。容積率はあるものの、狭小地なので、4階建て以上は技術的にも資産運用としても厳しいかなと思っています。専門家のご意見をお伺いさせていただき、よさそうな内容でしたら具体的なご相談を進めたいと考えています。(店舗併用、戸建賃貸等々他のアイディア歓迎です。)
・1室20平米とれそう
・3階建て木造、各フロア1室
・1部屋6万円の家賃
・表面利回り7%くらいで予算3000万(できれば解体・外構等々込々で。公庫融資を引きたいと思っているので、異なるプランだとしてもMAX4500万くらいで考えています。)

ご知見ご提供くださいますと幸いです。