大田区に古家付きの50坪の土地を所有しています

hsgw-y様
賃貸併用住宅のご相談を拝見しました。
アパートローンはハウスメーカーのほうが審査がスムーズなのは確かです。
サブリースは施主にとってメリットが低いので昔から賃貸経営しているオーナー様はあまり使いません。アパートローンをメーカーを通さずに融資審査してもらう場合、金融機関の賃料評価は満室時の１／２になると言われています。ですので満室時賃料×１/２+オーナー収入評価分の月返済額を限度として融資可能になることが多いです。
長期的な競争力を考えれば設計事務所設計のプランで金融機関審査してもらう価値はありますよ。

今回のご計画で仮に延床面積７５坪（２５坪×３階）として収支試算してみましょう。
◎自宅面積３０坪、賃貸住宅面積４５坪（貸室面積３８．２５坪、共用部６．７５坪）
◎建設総予算７５００万円（本体建設、外構、付帯工事、解体、設計監理、建設諸経費、消費税などすべて含んだ総予算）
◎自己資金２０００万円、金融機関融資５５００万円（金利1.5%、20年返済）
◎年返済額　２６４万円
◎賃料単価坪１万円→満室時賃料月３８．２５万円（年４５９万円）
◎実質賃料→月３４．４万円（年４１３万円）
◎上記からローン返済後の残高１４９万円（月１２．４万円）

収支計算は設定によってガラッと変わります。上記設定で付き１２．４万円の手取りとなりますので十分可能性ありますね。
具体的な相談が必要でしたらご連絡ください。

森建築設計　森健一郎
電話：*****
メール*****ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町６－５０－１
ＹＣＣヨコハマ創造都市センター内１０６
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力１７－５
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/

hsgw-y様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
同じく大田区の設計事務所です。最寄駅は雪が谷大塚駅です。

ご相談の件ですが、HMは銀行や保険会社などと提携されておりますので、そういった意味では融資はスムーズです。

収益物件投資は、融資が通りやすいとか、スピーディーだとかそんなことが重要ではありません。私は収益が健全かどうかということが一番大切だと思います。

その場所のポテンシャルを把握して、どのような人をターゲットとし、そのニーズをきちんと分析して建物に反映し計画する。その上で健全な建築予算を組んで利回りを良くすることが重要です。
また特に土地を所有されている方は、その土地に最大限に建てる必要はありません。もちろん規模が大きくなればなるほどリターンも大きいですが、個人の方が初める賃貸は、コンパクトで目の行き届く物件をお勧めします。収入は少ないかもしれませんが、イニシャルコストが少ない分賃貸経営は健全になります。今後の目まぐるしく変化していく賃貸ニーズにも対応しやすいです。

管理会社さんからは、コンセプトのはっきりした設計事務所の物件は家賃の下落率がとても少ないと聞きます。
賃貸経営は家賃競争に巻き込まれることが一番最悪です。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘
http://ateliercu.jp
http://ateliercu.blogspot.jp

hsgw-yさん

融資は銀行融資担当とパイプがあるファイシャルプランナーと
連携しているので話はスムーズです。金利の交渉もできます。

サブリースは入居状況が悪くなれば保証額下がりますし、
手数料分オーナーの収入が減るだけなのでメリット無いです。
保証額がどんどん下がってトラブルになっている事例聴いています。

東洋経済新報社の記事URLを下記にしるします
http://toyokeizai.net/articles/-/183151

賃貸で大事なのは土地の場所に対して適切なプランかどうか。
そして今後人口減少の時代に選ばれるプランを提案することです。
もし住宅メーカーのプランが普通の賃貸ならやめたほうが良いです。

それと、オーナーの住まいも一緒で建てるのですから
賃貸の入居者も良い方に入ってほしいです。
魅力があって多少高くても選ばれる賃貸が良いです。

建設費のコスト管理をしっかりして規模も適切に設計し運用すれば
お考えの資産運用に副うことは可能と思います。

まだお時間があるようですからしっかりご検討ください。
一級建築士事務所　匠拓：寺澤　秀忠
WEB： http://www.syotaku.jp/