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その他資金・ローンローコスト住宅

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大田区に古家付きの50坪の土地を所有しています

大田区に18年前に相続した実家の家と土地があります。
母が住んでいたのでそのままにしてありましたが 今回 母が 老人施設に移るので
その場所に 現金2000万円を出して 残りはアパートローンを借りて
賃貸併用住宅を建てたいと思います。
私は61歳なので 私の後の経営を任せる 息子はいます。
現在 住宅メーカーの見積もりを数社取っている所ですが
どこもサブリース付きなので 返済の信用がありアパートローンの利率が低いそうです。
あまり多くのローンは組みたくないですが 返済金を引いて 手取りは12万円以上
は取りたいと思っています。
このまま サブリース付きのメーカーで建てるのが良いのか
それとも 他に探した方が良いのか 悩んでいます。
それと アパートローンはメーカーに頼むとスムーズなようですが
サブリースが付かないと難しいのでしょうか?

専門家の回答

3件

星マーク
相談者が役に立った
2017年11月16日
hsgw-y様
賃貸併用住宅のご相談を拝見しました。
アパートローンはハウスメーカーのほうが審査がスムーズなのは確かです。
サブリースは施主にとってメリットが低いので昔から賃貸経営しているオーナー様はあまり使いません。アパートローンをメーカーを通さずに融資審査してもらう場合、金融機関の賃料評価は満室時の1/2になると言われています。ですので満室時賃料×1/2+オーナー収入評価分の月返済額を限度として融資可能になることが多いです。
長期的な競争力を考えれば設計事務所設計のプランで金融機関審査してもらう価値はありますよ。

今回のご計画で仮に延床面積75坪(25坪×3階)として収支試算してみましょう。
◎自宅面積30坪、賃貸住宅面積45坪(貸室面積38.25坪、共用部6.75坪)
◎建設総予算7500万円(本体建設、外構、付帯工事、解体、設計監理、建設諸経費、消費税などすべて含んだ総予算)
◎自己資金2000万円、金融機関融資5500万円(金利1.5%、20年返済)
◎年返済額 264万円
◎賃料単価坪1万円→満室時賃料月38.25万円(年459万円)
◎実質賃料→月34.4万円(年413万円)
◎上記からローン返済後の残高149万円(月12.4万円)

収支計算は設定によってガラッと変わります。上記設定で付き12.4万円の手取りとなりますので十分可能性ありますね。
具体的な相談が必要でしたらご連絡ください。

森建築設計 森健一郎
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
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ユーザーの返答

2017年11月16日

hsgw-yのプロフィール写真

早速 ご助言頂き有難うございました。
もっと時間をかけて よく考えたいと思います。

星マーク
相談者が役に立った
2017年11月16日
hsgw-y様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
同じく大田区の設計事務所です。最寄駅は雪が谷大塚駅です。

ご相談の件ですが、HMは銀行や保険会社などと提携されておりますので、そういった意味では融資はスムーズです。

収益物件投資は、融資が通りやすいとか、スピーディーだとかそんなことが重要ではありません。私は収益が健全かどうかということが一番大切だと思います。

その場所のポテンシャルを把握して、どのような人をターゲットとし、そのニーズをきちんと分析して建物に反映し計画する。その上で健全な建築予算を組んで利回りを良くすることが重要です。
また特に土地を所有されている方は、その土地に最大限に建てる必要はありません。もちろん規模が大きくなればなるほどリターンも大きいですが、個人の方が初める賃貸は、コンパクトで目の行き届く物件をお勧めします。収入は少ないかもしれませんが、イニシャルコストが少ない分賃貸経営は健全になります。今後の目まぐるしく変化していく賃貸ニーズにも対応しやすいです。

管理会社さんからは、コンセプトのはっきりした設計事務所の物件は家賃の下落率がとても少ないと聞きます。
賃貸経営は家賃競争に巻き込まれることが一番最悪です。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘
http://ateliercu.jp
http://ateliercu.blogspot.jp
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ユーザーの返答

2017年11月16日

hsgw-yのプロフィール写真

ご助言有難うございます。
土地の場所が決まっているだけに いろいろ悩みます。
周りは 新旧大小たくさんのアパートが建っています。
安易に決めないように よく考えてみます。

2017年11月24日
hsgw-yさん

融資は銀行融資担当とパイプがあるファイシャルプランナーと
連携しているので話はスムーズです。金利の交渉もできます。

サブリースは入居状況が悪くなれば保証額下がりますし、
手数料分オーナーの収入が減るだけなのでメリット無いです。
保証額がどんどん下がってトラブルになっている事例聴いています。

東洋経済新報社の記事URLを下記にしるします
http://toyokeizai.net/articles/-/183151

賃貸で大事なのは土地の場所に対して適切なプランかどうか。
そして今後人口減少の時代に選ばれるプランを提案することです。
もし住宅メーカーのプランが普通の賃貸ならやめたほうが良いです。

それと、オーナーの住まいも一緒で建てるのですから
賃貸の入居者も良い方に入ってほしいです。
魅力があって多少高くても選ばれる賃貸が良いです。

建設費のコスト管理をしっかりして規模も適切に設計し運用すれば
お考えの資産運用に副うことは可能と思います。

まだお時間があるようですからしっかりご検討ください。
一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2017年11月30日

hsgw-yのプロフィール写真

ご回答有難う御座います。
自分にとっても 借りて頂くお客様に対しても
より良いものにしたいと 思います。
ローン審査については やはり 住宅メーカーさんが楽だし 強いな…と思いました。
今は とりあえず 数社の住宅メーカーさんに間取りのなどの依頼をしていますが
納得がいかない時は 考え直す積りです。

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