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家づくり相談

予算1500万円で別荘

予算上限1500万円で熱海に別荘が欲しいのですが可能でしょうか? この予算でできることは限られていると思いますが、(A)中古別荘を購入してリノベ/リフォーム、(B)土地を購入してローコスト住宅を新築、どちらの方が実現可能性が高いでしょうか? 定住で出来れば20年くらい使いたいのですが。

専門家の回答

5件

2018年 6月 6日
はじめましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。

総予算1500万円となると、中古を購入してリノベーションの方が安いと
思いますよ。
新築を建築する場合のシュミレーションをしてみます。
土地:350万円 https://suumo.jp/tochi/shizuoka/sc_atami/nc_85393524/
土地購入手数料:(350万円×1.03+6万円)×1.08≒396万円
建物の付帯設備、諸経費、税(設計料、エアコン代、カーテン代、浄化槽代、
登記費用、地盤調査費用、ローン諸費用):400万円
建物本体価格:1500-396-400=704万円となります。

熱海は傾斜地、又は「崖条例」にかかっている土地が多いですから、そのよう
な土地を選ぶと基礎工事等に多大な金額が掛ってしまいます。

安い中古物件を買うのが予算からすると妥当だと思います。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣
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2018年06月11日

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詳細なアドバイスありがとうございました。 中古物件を探してみます。

2018年 6月 6日
こんにちは!熱海の山の中のような場所で暮らしています。
URBAN GEARの本多と申します。

さて、別荘ですが。別荘も色々有りまして、もう本に出てくるような、
いかにも建築家が悪ふざけした、または金に物を言わせたような
別荘もあれば、殆ど「小屋」のような粗末なものまでございます。

A案とB案を見ますと、どうも「兎に角、熱海で過ごしたい」という
感じを強く受けます。そりゃ趣味性の高い素敵な建築なら、なおさら
良いのでしょうけどね(笑)
答えを申し上げますと「中古」で、決まりです!!

現在、熱海から東伊豆、それに下田、いやいや伊豆半島の全部、中古が
死ぬほど、お買い得になっております!!実は現在、伊豆高原で
ペンションを始めたいという方のプロジェクトに関わっていて、最初は
土地を買って新築をしようと頑張っていたのですが、予算的に中古に
手を入れるという方向で物件探しをしてみますと、唖然とするくらい
優良な物件が激安で売りに出されていました。

これも良い、あれも良いという感じで今現在、私のところには熱海、
伊豆の物件情報が沢山あります(笑)もったいなくて、お気に入りを
削除出来ないんです(笑)

私は不動産の仲介は、やっていませんが、ご紹介できますので、
興味があったら、ご一報ください!

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
at*****geardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343
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2018年06月11日

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ありがとうございました。 熱海に特別な思い入れがあるという訳ではないのですが、週末だけの別荘利用ではなく定住も選択肢の一つに出来たら、と考えており、都内へ新幹線通勤という観点から熱海なら時間的に許容範囲内と判断した結果です。 物件情報をご紹介いただけるとのことですので別途ご連絡致します。

2018年 6月 6日

厳しい話で恐縮ですが、(A)、(B)何れも標準的な内容を考えていらっしゃるならば、ほぼ可能性はございません。

確かに、中古別荘が1200万円で売りにでていたら300万円分のリフォームをすれば実現する事になります。しかしながら、ネットで少し調べてみても1200万円ででている中古別荘物件は伊豆高原や川奈等しかなく、熱海だと最低でも4000万円しかありません。よって、A案ではリフォームなしで1500万円の中古物件購入が1番可能性があることになります。(どうしてもリフォームなさりたいのなら、水周りを除き30万円/坪で考慮下さい)

B案では更に可能性は低くなります。
傾斜地等、建築の前に造成工事や建築時での特殊基礎を必要とする土地であれば2~300万円程度(景観×)程度でございますが、特殊基礎の場合、工事費の坪単価が1.5倍程度になります。また、構造設計が必要となりますので設計監理報酬も1.2倍程度となります。(共に税別)
よって、数字上の計算では工事坪単価126.5万円/坪、設計監理報酬100万円+7500円/㎡となり、土地が200万円(不動産関係含む)の場合8.5坪程度の新築となりますが、30坪を割ると更に工事費坪単価は加速度的に上がりますので、良くても6帖ワンルームマンション程度の一戸建てしか造れません。

結論としては、A案、1500万円以下の中古物件を見つけてそのまま住むか、
B案、200万円以下の土地を見つけて施工床面積5~7坪の規模で新築する(別荘といえるかどうか?)のいずれかであれば可能性が0ではありません。

A案は当然ですが、B案もここでのご相談よりも先に不動産屋さんにご相談なさる方が適切だと思います。

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2018年06月11日

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ありがとうございました。 この掲示板の趣旨に合わないと思いましたので記載しませんでしたが、(A)(B)の二択ではなく、三番目の選択肢は勿論有って、それは「別荘は所有せず、その分旅行にお金を掛ける」というものです。 妻はそもそも別荘所有に反対で、ご相談した予算が低いのも、毎月10万円(よく行く温泉が二人で一泊それぐらいです)分旅行した方がよっぽどいいという言葉からです。 「¥10万x12カ月x20年=2,400万円」→家具に500万円、車に400万円で予算は1,500万円。 いただいたアドバイスは第三の選択肢に合致しますので、先ずは他も方々のアドバイスに従い中古物件を探してみて、最終的に判断しようと思います。 別荘には資産価値もあると言いたいところですが、別荘地と言えば聞こえは良いですが、そもそも土地としての価値が低い山林に建っている耐用年数ギリギリの築年数の家に何千万円も出すのは妻に言わせればまともな判断とは思えないそうです。 反論出来ませんでした。 ということで基本は土地の価値+温泉引き込み費用に少し色を付けた金額を予算としました。

2018年 6月 6日
はじめまして。

ローコストを支援しています
土地購入からアドバイスをしています
ローコストを行うには材工分離ということを行ったり、施主支給で材料を
直接購入することや、自分自身で出来ることは行う。などを徹底すると
コストをコントロールできます
そのような手法で行うには方法論や経験などが重要です
是非、お知らせしたいのでお問合せ下さい

*****e.com
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2018年06月11日

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ありがとうございました。 中学校のときの技術の成績が2だったので残念ながらDIYは向いていないようです。

2018年 6月 9日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。昨年から今年にかけて真鶴で土地購入して1、5階建て住宅を建築しました。予算はIZさんより500万円程多いほぼフルローンでした。ここで、1、5階建て住宅とは私が提案するコスト訴求型本物の木の家です。実はこの企画型住宅は千葉の房総で始まったのですが、その時の予算が丁度土地込みの1500万円でした。当時は消費税が5%でしたがこの予算で実現出来ました。これ以降、10棟余りこの企画型住宅をつくってきましたが、その後も1棟この予算で小さな木の家を創りました。
そこでアドバイスとしては、リフォームは予算管理が非常に難しいです。20年住もうとなると悪い箇所は直さなければなりませんが、詳細調査をしてみないと修繕コストははっきり解りません。つまり、中古物件にはリスクがつきものです。その点、新築はコスト管理がきちんと出来ます。良いも悪いも掛けた分のコストで良い家がつくれます。
ですので、私は、どちらかと言えば新築をお勧めします。
では、さらに具体的なご相談があれば以下にご連絡ください。
追伸、熱海であれば真鶴の工務店でも出来そうですね。
アーキネットデザイン市川均。
E-Mail:*****o-net.ne.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/41kikaku/kikaku-top.html
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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2018年06月11日

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ありがとうございました。 中古推しの方もいらっしゃいますが、ポイントになるのは「20年間使いたい」という前提条件です。 私の予算では中古でも耐用年数を超えた築40年くらいの物件でしょうからリノベ・リフォームしたとしても本当にそんなにもつものなのか? (A)(B)どちらが、と質問した意図はそこにありました。 新築を具体例を挙げてご回答いただいて感謝しております。 ただどなたかが書かれていましたが、別荘もピンキリ、小屋でもいいのか、というがもう一つのポイントです。 特に熱海の別荘地は傾斜地が多いようですので、貴社が取り扱ったものより更に建物本体に回せる予算は厳しくなるのかな、と思っています。 別途こんな間取りだとこの予算でどうなのか、という点をご相談させていただきたく思います。 別荘は将来富を生む資産ではなく、「(購入価格+維持費)-売却価格」が費用として発生する趣味への散財であることを考慮しなければならないと考えます。 ですので(将来の売却可能性、売却価格には不透明な部分がありますので)、購入価格を上げることは考えておりません。

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