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大阪市中央区収益マンション建築

はじめましてレインボーと申します。

大阪市中央区に賃貸マンションの建築を考えています。
親から相続した古い家を取り壊して考えています。
相続したので思い入れのある土地なので所有しようと考えています。
なにぶん素人なのでご指導お願いします。
不動産屋に何件か相談しましたが売却の話しか聞いてくれなくて話になりません。
土地値があがってる今がチャンスしか教えてくれませんでした。

土地情報
・敷地面積 間口 約9メートル 奥行 約11.5メートル の103㎡ほどです。
・市街化区域 商業地域 建ぺい80% 容積400% 防火地域
・全面道路 北側6メートル 南側6メートル

上記のような正方形に近い土地です。

広い土地ではないのですがマンション建築は可能でしょうか?
隣が私の土地より狭い土地(間口5.5メートル)に5階建てのマンションが建っています。
私が知りたいのは、私の土地では何階建てまで建てれるのか?
隣のマンションが鉄骨で狭いワンルームであまり人気ないみたいなので部屋数は少なくていいので広い間取りとれますでしょうか?RCってのが人気みたいなのでそれにしたいです。

マンションをたてるという事がまずどうしたらいいのかわからないので設計士さまの費用、建築する業者等の紹介があれば教えてほしいです。

あとそのRCって建築方法での簡単な金額がわかれば教えてほしいです。(目線のため)

よろしくお願いします。


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2018年 6月19日
はじめまして

初めてマンションをつくる。って簡単ではないですよね
一番よいのは自分と会う、専門家と出会うことですね
そのような意味で言えば此処で発言したのは間違いでは無いと思います

但し、建築家や建築士などの専門家は多くいますがそれぞれの考え方や
進め方など様々な考えがあります
また、専門家といえども経験なども様々ですので、専門家の意見を聞き
分けることもある意味難しいですね

マンションを保持するということは収益物件ですから、資産としてだけではなく
幾らを使って、建設を行い、何年で完済するか。経年劣化など含めてメンテンナンス
に幾ら掛かるのか。などを考える必要があります
その規模によっては自分で管理出来ない場合は管理会社などを決めるなど。
様々なことが生まれます

多くは建設会社などを決めるときにメンテナンス含めて行うことが多いです

プランニングだけを行うというより総合的に理解出来ている専門家をみつける
ことが重要と思います

直接メールにてご相談ください

収益物件を沖縄から北海道、海外まで行っています
*****e.com



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2018年 6月19日

高度地区や条例、方位等の詳細について住所・地番が不詳なのでご記入なさっている内容での概要としてお知らせいたします。
(公社)日本建築家協会鹿児島地域会にて役員を仰せつかっている弊社では建築文化の向上と建築を通じての社会貢献として、住所地番をご教示頂ければ行政調査を含めより詳細なアドバイスを無料にてさせて頂きます。

現在、関西在住クライアントの賃貸マンションを川崎にて設計監理しております。

まず、道路幅より容積率は6×0.6=360%<400%より360%となります。
賃貸共同住宅は共用廊下等は緩和がございますので、360%はほぼ住戸面積となり、施工床面積は360×1.4=504%が想定されます。
一方、高さ制限は6m×1.5=9mがベースですので3m/階と考えると5階建ては天空率や前面道路後退を鑑みなくても大丈夫です。
施工上の必要な隣地からの離隔を考慮すると、容積率に余裕が出来ますので、
結論としては6~7階建てを造れると想定いたします。

また、建築家と契約する設計監理報酬(税別・特別経費別)+施工者と契約する請負工事費用(税別)は、弊社設計監理報酬の場合450万円で競争見積で決定する請負工事費12670万程度ですので合計約1億3千万円となります。

よろしくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiL*****e.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=




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2018年 6月19日
敷地は、場所によって思わぬ規制がかかっていることもあります。大阪市中央区ですと船場後退線のような規制もあります。11.5mの奥行きの敷地の前後に巾6mの道路があると言うのは、非常に特殊です。道路に見えるけれでも、片方は道路ではないかもしれません。何れにしましても、敷地の住所をお教えいただかないと、詳しいことは分かりません。後は、経験のある建築家にボリューム設計を依頼され、だいたいどれくらいの規模のものが建つのか、確認する必要があります。計画を進めるのは、それからです。
ボリューム設計をお望みでしたら、お気軽にご依頼ください。賃貸マンションは、多く手がけた経験がありますので、お役に立てると思います。その作業に費用は発生しません。
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2018年 6月19日
はじめまして。

大阪市西区京町堀で設計事務所をしています。
Coo Planning 中尾彰良と申します。http://www.cooplanning.com
ご相談の内容を拝見させていただきました。
5階建て以上も建築可能なのかもしれませんが、
建築費用の面から考え、5階建てで抑えるケースはあると思います。
その場合は、内部をどうやって使っていただくかを考えることになると思いますが、
現在、大阪市天王寺区(谷町筋沿い)の狭小間口の敷地に、
鉄骨造5階建ての賃貸物件の計画のご相談を伺っています。
費用ほかの面でも参考になることもあるかと思いますので、
よろしければご相談いただければ幸いです。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
*****anning.com
*****
一級建築士事務所 Coo Planning 中尾彰良

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2018年 6月19日
はじめまして京都で設計をしておりますSOUNDの岡本と申します。

大変良い土地のようですね。

ご質問の回答です。
階高は5階となると思われます。建坪を小さくすればそれ以上も建つでしょうし、低く抑えることも出来ますでしょうが、費用対効果を考慮すると5階建てとなると思いま
す。

部屋の広さに関しては取ることが出来ます。近隣データなどからの入居対象者や家賃相場などからの検討によっては小さくとる方が良いと判断されるケースもあります。

設計士の費用は各事務所によって様々ですので明確にお答えできませんが、参考として当事務所の場合ですと工事費用の6~8%程度となります。

建設業者はご紹介できます。他事務所でも同様であると思います。

RC造の費用に関しては金額のことはあまり簡単に申し上げると良くはないのですが、ご参考などとお考えいただけるのなら90万円/坪と目安にされると良いと思います。

何かと決断していくことがオーナーのお仕事となってまいります。
まずはボリューム検討図の作成からです。その検討図を基に収支計算を行いGOか否かを判断していきます。

土地住所を教えて頂ければ検討図作成のお手伝いはさせて頂きます。

一級建築士事務所SOUND 
岡本 成貴
〒604-0021
京都市中京区室町町通二条下る蛸薬師町280-305
Tel/Fax 075-211-7670
ok*****-a.com

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2018年 6月19日
初めまして。
大阪市中央区で設計事務所を開いております、堀内総合計画の堀内敏彦と申します。

まず、階数ですが、
単純に建蔽率80%で容積率400%から400÷80=5ということで、5階建てが一般的でしょう。

次に事業費について、非常にざっくりとした計算ですが、
敷地面積は103㎡=約31.坪、
前面道路幅から許容容積率は6×0.6=3.6→360%ですので許容延べ床面積は31×0.36=約112坪、
工事費:RCで約100万円/坪×112=1億1200万円
設計監理料:約900万円(上記×8%)
その他費用:約500万円(地盤調査、登記など)
消費税:約1000万円
計1億3600万円 程度かと思います。

なお、ファミリータイプ(約20坪/戸)で5~6戸、ワンルームタイプ(約8坪)で14戸程度確保できるでしょう。

このような計画は初めてということですので、工務店や不動産会社に直接相談される前に、建築家など第三者的立場で話ができる専門家と打ち合わせすることをお勧めします。
もう少し詳しい条件をお伺いできればいろいろとアドバイスも可能かと思いますので、是非一度ご連絡下さい。

E-mail t.horiuch*****.com
TEL *****
FAX *****
URL http://www.horiuchi-aa.com

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