リフォームor建替えで悩んでいます。（文京区の旗竿地）

高村さま

築５０年ですと旧耐震基準のため、大地震により賃借人に死傷者が出た場合に大家さんに賠償命令が出るケースが増えております。リフォームの場合は耐震補強を前提としたほうがよろしいかと思います。その場合、リフォームでも建て替えに比べてコストメリットは低くなると予想します。
また、建て替えの場合は木造がベストです。鉄骨もＲＣも坪150万以上に高騰しています。木造の重層長屋の場合は建て替えで総工費６千万円くらいでしょうか。

高村さん

目先の収益重視ならリフォームして運用でしょうか。
ただし、重層長屋の建築基準法改正が来年か再来年見込まれるので
収益性高く建て替えるのも今のうちかとおもいます。

ナカナカ悩ましいですね。

立ち退きはかなりお金かかりますが大丈夫ですか？耐震だけでなくセツドウですでに既存不適格です。セツドウ2m建て替えや解体に重機入らないと工事費上がります。自分が出せれる金額はじいて建設規模決めたほうが現実です。立ち退きは一年分の家賃が標準です。５０年前だと日の字接合で弱い。また、杭有れば水平応力受けてないから間違いなく継続使用やめるが賢いです。

旗竿地であることと、現在の築年数を考えますと、建替とリフォームでは収支はさほど変わらないと考えられます。所在地のわかる資料、測量図の写しがあれば、総費用や収支などを検討できます。

高村さま

初めまして、中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。

建替えて、木造３階建て１２戸をお勧めします。
コストは他の方が書かれているのと、同じく６０００万ぐらいだと思います。

共同住宅のままだと、設備や内装などフルスペックになる上、
鉄骨の接合部の検査や補強を考えると、コストは変わらなくなります。
加えて、築年数が古いため、賃貸付けの訴求力も低いのではないでしょうか。
また、「前面道路の廃止により接道２m」という正確な状況が判りませんが、
共同住宅として法的に適合しているかどうかの検証も必要です。

もし長屋で建て替えるなら、ご注意いただきたいのが、
竿部分（敷延部分＝通路部分）の有効寸法が２m以上でなければなりません。

ブロック塀やフェンスがあると、有効寸法が足りなくなり、
長屋での建替えができませんので、ご注意ください。
（これまで、土地探しからお手伝いしてきた中で、
　重層長屋にできない旗竿敷地に出会い、断念していただいた経験があります。）

ご参考になれば幸いです。


中辻正明
中辻正明・都市建築研究室

高村様

目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。

まず、築50年とのことですから、検査済証があって、耐震改修が出来て現行法規に合致する状態に出来ることが大前提ですが、接道のことも考慮しますとそもそも大規模修繕や模様替えというカテゴリーとなった場合に適正な手続きが取れるかどうかがご提示の情報だけでは計りかねます。

次に新築ですが、
文京区で近隣商業となりますと、一部防火地域に掛かっている可能性がありますね。
ということは、鉄骨かRCの選択肢になるかもしれません。
そのうえ接道2mとなりますと、直近に迫る東京都建築安全条例の改正に引っかかりますと3m必要となる方向性ですので、建て替えイメージはNGとなってしまいます。

いずれにせよ、もう少し詳らかな情報があれば正確な判断が出来ると思います。
勿論費用含めて、です。

私のHPを見て頂いてデザインなどが気に入って頂けるようでしたら、気兼ねなくお声かけください。新築のみならずリノベーションも行っています。

藤田征樹

神保町I邸：リノベーション

http://www.mf-architect.com/Works12.html

6軒長屋：重層長屋

http://www.mf-architect.com/Works17.html

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藤田征樹建築設計事務所
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