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家づくり相談

再建築不可、借地、築50年の家をリノベーションしたい

世田谷深沢、坪38.89、L字の土地で接道幅が2mに満たないと条件が厳しいのは承知ですが立地が良いのと両親が最後までそこで生活をしたいと望んでいるためリノベーションを考えております。

現在一階に両親の住居。二階は玄関別、内階段、4部屋(全室簡易キッチン付き、配管が腐り水は使えない)共有男子トイレと女子トイレ、バルコニーがあります。25年ぐらい前までは賃貸してましたが今は二階は使ってません。地主からはリフォームの承諾を得てます。
質問内容は以下です。

①リノベーションできるかどうか土台、柱、梁など専門家の方に診断してもらいたいです。
②リノベーションができる場合、二世帯住宅(横割り)に間取りなど変更できますか?
③内装よりも耐震、バリアフリー、断熱機密、遮音などの構造に費用をかけたいのですが、
 おおよそのリノベーション費用はいくらぐらいでしょうか?
 また工期はどのくらいになりますか?
④リノベーション後、二階を賃貸できますか?(今は海外在住なので)

よろしくお願いいたします。

専門家の回答

4件

星マーク
相談者が役に立った
2018年 8月19日
はじめまして。
話の内容から察すると、柱・梁を残して全てやり変えなければならないと思
います。
基礎も床を解体して、既存の基礎の内側に補強の鉄筋とコンクリートが必要
になると思います。
断熱のためにサッシもすべて取り換えするために、外壁もすべて解体して張り
替えしなければなりません。(うまくいけばガラスだけペアガラスに交換で済
むかもしれません。)
最低でも60万円/坪はかかると思いますよ。
ただ厳密にいうと法律上は「大規模な修繕、または大規模な模様替えになりま
すので確認申請が必要になります。確認申請を出しても「接道要件」を満たし
ていないのでNGとなります。

工期と2世帯住宅の件は図面を見なければ判断できないのが現状です。

2階を貸す事は法律上はできません。(共同住宅にするには確認申請が必要に
なります。確認申請を出しても上記の理由でNGとなります。)

参考にしてください。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
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ユーザーの返答

2018年08月22日

rkkr110のプロフィール写真

最低でも60万円/坪ということですね。参考になりました。ありがとうございます!

星マーク
相談者が役に立った
2018年 8月20日
rkkr110さま

一般的にはどれも厳しい条件です。

ただ、借地で接道巾に満たないと記述がありますが、そこは地主さんに相談されては如何でしょうか?

周囲も含めて地主さんの所有である場合、接道の再設定ができるかもしれません。足りない竿地の通路部分を広げてその分を借地料として上乗せするとか、物理的にブロック塀等仕切りがある場合はそれをやり直す必要がありますからrkkr110さまが負担することにすれば地主さんも応じ易いかもしれません。接道条件が満たせば大きく道は開けますよね。

それらの交渉は基本的に借主と貸主の間で直接行ったほうがよいです。それには建築士等のプロの助言も必要になるでしょう。まずは相談できる建築士事務所を探されたほうが良いです。折衝をまとめるのにはけっこう手間が掛かると思っておいてください。相談された建築士には手間賃を見てあげてください。

また、耐震については世田谷区の耐震相談窓口に相談されることをオススメします。相談されると、地元の登録建築士が調査しに来ます。築50年ですと、建築基準法上のあらゆることが不適格です。しかし、人命を尊重することが優先されるため、区のいくつかの条件を満たせば行うことができるかもしれません。
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ユーザーの返答

2018年08月22日

rkkr110のプロフィール写真

両隣は地主さんの土地ではないので通路部分を広げるのはできないんです。まずは区役所の耐震窓口に相談してみます。ありがとうございました!

星マーク
相談者が役に立った
2018年 8月21日
rkkr110様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。

リフォームの計画は既存建物を拝見しないことには、出きる出来ないを言えない、というのが正直なところです。
ですが、相当なことはできます。

下記は川崎で、二世帯住宅にリフォームしました「戸手本町の家」です。
参考になるようでしたらご覧下さい。

↓ 戸手本町の家 (川崎の二世帯住宅リフォーム)
  辰巳琢郎の家物語 と言う番組で紹介されました。私も最後の方にちょっとだけ出演。
https://www.youtube.com/watch?v=ObOSVXCdmoI
https://allabout.co.jp/gm/gc/441595/

また、運用においてはやりようはあると思います。お会いすることがもしできましたらその際に、お話できるかと思います。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html

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ユーザーの返答

2018年08月22日

rkkr110のプロフィール写真

ビデオを拝見させていただきました。とても素敵なお宅ですね!運用ができそうであればリノベーションの費用を負担しようと考えてます。どうもありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 8月22日
はじめまして(株)ケアンズコーポレーション代表取締役小口悦夫と申します
東京都認定「安価で信頼できる耐震改修促進協議会」に参加しています
質問にお答え致します ⓵の質問は現場状況の判断が必要です最初から使用出来ないとは思いたくありません
②の質問は可能です 但し給排水の増設工事等に費用が発生します
③私達の組織は日本耐震防災事業団に協賛加盟している企業ですので耐震の専門集団です
おおよその工事費用は概算で耐震工事500万円設備工事300万円外装工事200万円内装工事200万円 工期は40日から50日掛かると思います④二階の賃貸も可能です
矢印
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ユーザーの返答

2018年08月22日

rkkr110のプロフィール写真

耐震工事に500万円かかるのですね。世田谷区の耐震改修の助成金が100万円だったのでそちらも申請したいと思ってます。おおよその工事費用参考になりました。ありがとうございます。

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